南京的「地王」項目因資金鏈斷裂而停工。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2017年12月18日訊】（看中國記者文龍綜合報導）近年來中國各地「地王」頻出，並引發諸多質疑。如今「地王」的前景不妙，日前更有南京的「地王」項目因資金鏈斷裂而停止開發。中國社科院學者指出政府在樓市中應該解決的問題
進入2017年以來，中國各地實行了近乎嚴苛的「限貸、限購、限價、限售、限商」調控政策。身陷調控風暴中的「地王」們，如今現狀如何呢？日前，南京「京奧港未來墅」停工的消息引發輿論關注，出人意料地打響「地王」崩盤的第一槍。
一位不願具名的知情人士透露，「停工緣於拖欠施工方工程款數千萬元，此外，該項目一筆逾30億元的融資即將到期。」開發商為了回籠資金，每個項目的開發週期一般控制在3年內，如碧桂園、萬科等成熟開發商，從拿地到預售最快半年。但南京「京奧港未來墅」從2016年4月拿地至今，資金鏈一直偏緊。
12月16日，據《中國證券報》報導，上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，過去兩年「地王」頻出，當限購、限價、限制流通等政策密集出臺後，開發商回籠資金的週期會拉長，一旦資金鏈斷裂，項目就陷入停罷的泥潭。「南京的案例並非極端個案，而是行業性現象的開始。」
據克而瑞研究中心的統計數據顯示，2016年誕生的340宗總價和樓面價「地王」中，有50宗屬於典型案例，截至目前，其中14宗處於未開工狀態，整體開發進度較為緩慢，有相當一部分項目選擇延遲入市。
業內人士介紹稱，「地王」項目的開發速度非常緩慢原因有三：
1、「地王」地塊一般都處於房價較高的核心一、二線城市，這些城市基本也是2017年樓市調控的重點區域，交易受限；
2、限價政策「地王」項目當前入市必然虧本。以東莞頤和翡翠花園為例，雖然目前處於已開工狀態，但預計2018年5月才會入市銷售，目前區域限價標準為20,000元/平米，遠低於房企拿地樓面價25,264元/平米；
3、融資門檻提升、限購限貸等調控政策使得房企資金回籠的速度變慢，所以部分房企也選擇延緩「地王」項目入市。
中原地產首席分析師張大偉認為，當前調控環境下，高價地塊項目入市難度高，這些地塊拿地時對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。整體來看，高價地面臨市場與政策雙風險。
拉長的銷售回款週期和即將到期的債務，是懸在開發商頭上的兩把利劍，對房地產開發企業的資金鏈是嚴重考驗。隨著時間推移，越來越高的資金成本使得「地王」項目越來越難盈利。
一邊是逐漸增高的財務成本，一邊是融資越來越難。今年來，房企融資難度較往年大增。2016年11月以來，多家房企的公司債發行處於停止狀態。資金鏈狀況對於中小房企來說，就沒那麼輕鬆了。項目少、資金緊，意味著騰挪空間就小，一旦項目無法及時銷售回籠資金，現金流一斷裂，就只能待價而沽或破產。
中國社科院經濟所研究員汪麗娜分析樓市認為，很多人將房地產稅作為抑制房價的一種長效機制，但是從國際經驗來看可能達不到這種效果。日本、美國這些出現房地產泡沫的國家，都有房地產稅。但是並沒有徵收房地產稅抑制房價上漲。「中國和國際上房地產市場最大的區別是，中國的土地市場是政府壟斷的，且是城鄉分割的市場，這才是政府應該解決的問題。」
什麼是「地王」？
所謂「地王」，是社會輿論對在房地產開發土地招標活動中以巨額資金拍得地塊的稱呼。目前，中共政府採用招標拍賣掛牌方式出讓住宅用地，往往競出天價，而這一天價又必然作為成本帶進了房價，也把房價推向天價。這也是由於政府部門高度壟斷的土地單寡頭供應市場與土地需求者的競爭性市場存在著不對稱和不平衡所造成。因此，社會對於一些「地王」的產生，往往會產生對於房價又會重回新高的擔憂。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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