拆解房產回報的源代碼

【看中國2017年8月25日訊】如何看待房地產市場的新趨勢？租購同權改變了什麼？未來地產投資回報率會如何變化？一段時間以來，行業裡出現了像租購同權、商用轉住宅這樣的新趨勢，所以有必要再拿出來說一下。

我們思考所有的資產，使用的都是用化繁為簡，從基本原理入手的思路。我們不考慮短期波動，只關心長期持有的最終結果，這是我們始終堅持的基本價值觀。雖然這樣會過濾掉很多有趣好玩的新鮮角度和波動刺激，但是這樣做，我們能對最終結果更確定。這是一個選擇題：對你來講，究竟是過程的驚心動魄，好玩刺激更重要？還是最終結果的可靠確定更重要？

說到房子，最終回報率只取決於兩個因素：租金回報率和房價漲幅。這很好理解，就和你投資一家公司一樣，你的收益是股息分紅和資本利得——也就是通俗說法的價格漲跌。

當今房地產的租金收益率，四大一線城市的最新數據在1.3%-1.5%左右。美國一百年來的數據，租金回報率的均值是在5%左右，日本有些地方現在達到8%，中國香港雖然房價高昂，但是租金也貴，所以其實它的租金回報率能達到將近3%，比我們高一倍。這樣橫向一比較，很多事情是一目瞭然的。當然了，更多人感興趣的不是租金，而是房子價格的漲幅。

那麼房價的漲幅根源又是什麼呢？你把它拆開來看，房價漲幅=租金漲幅+估值的變動。

房價的漲幅等於租金的漲幅，這很好理解，基於資本的逐利性，所有資產的回報率都會在這個力量的維持下，在一個區間內波動。所以在估值不變，也就是這個回報率不變的情況下，房價的長期表現是看齊租金變化的。但是這個比例並不是恆定固定不變的，估值水平的變化，是所有資產最難以捉摸，最驚心動魄，也是最直接影響價格的關鍵因素。我們下面就把這個最關鍵的估值因素，給你拆開來把它看清楚。

影響估值變化的幾個主要因素：

租金的增長率

一個地區房地產的租金漲幅速度越快，投資者給它的估值倍數會越高。它的原理和看待企業是一樣的，比如銀行，它每年利潤基本保持穩定，不再高速增長了，所以市場給它的估值倍數非常低，也就是六七倍左右的市盈率。

但是你去看騰訊，因為它每年利潤保持著50%以上的增長，所以市場給到騰訊50倍以上的市盈率。如果騰訊利潤的增長速度進一步加速，市場可能會給到它更高的估值。增長越快的資產，估值倍數越高，反之亦然。

經濟體的利率水平

一個經濟體利率越低，新增貨幣越多，那麼這個經濟體中的各種資產，房子、工廠、公司等等，價格就會越貴，這些資產的估值就會被推高。反過來，當利率走高，收緊貨幣，所有的資產估值就會下降。

購買者的偏好

比如說中國和美國的文化，人們都是喜歡買房子的，自購比例都很高。但是歐洲就不一樣，比如德國，自購比例只有40%多，所以在德國它的估值就很低。

再比如說在一些地區，房子被附著了很多其他的權利，比如教育，醫療等等，因此，這些地區的房子也會因此享有一定的溢價，獲得更高一些的估值。但是反過來，當租購同權持續推進，公共福利政策更加公平有效，那麼附著在房屋產權上的這部分權益就會下降，它會改變人們的偏好，它長期影響，慢慢降低房地產相對比較高的估值。

最後總結一下，房子的收益率=租金收益率+租金漲幅+估值變動；我們找到房子的幾個最核心因素之後，其實大家自己都可以得出分析判斷了。

租購同權，大力發展租房市場，包括商轉住這樣的新趨勢，它都造成一個結果就是供給增加。因此，除了極個別人口持續流入的城市之外，大多數地方的租金價格會趨於穩中有降。然後你就可以通過上面講的原理，把房子未來的長期回報看得很清楚。

只有當你真正理解了，你才能明白為什麼說房子是用來住的，而不是用來炒的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)