【看中国2017年8月25日讯】如何看待房地产市场的新趋势？租购同权改变了什么？未来地产投资回报率会如何变化？一段时间以来，行业里出现了像租购同权、商用转住宅这样的新趋势，所以有必要再拿出来说一下。
我们思考所有的资产，使用的都是用化繁为简，从基本原理入手的思路。我们不考虑短期波动，只关心长期持有的最终结果，这是我们始终坚持的基本价值观。虽然这样会过滤掉很多有趣好玩的新鲜角度和波动刺激，但是这样做，我们能对最终结果更确定。这是一个选择题：对你来讲，究竟是过程的惊心动魄，好玩刺激更重要？还是最终结果的可靠确定更重要？
说到房子，最终回报率只取决于两个因素：租金回报率和房价涨幅。这很好理解，就和你投资一家公司一样，你的收益是股息分红和资本利得——也就是通俗说法的价格涨跌。
当今房地产的租金收益率，四大一线城市的最新数据在1.3%-1.5%左右。美国一百年来的数据，租金回报率的均值是在5%左右，日本有些地方现在达到8%，中国香港虽然房价高昂，但是租金也贵，所以其实它的租金回报率能达到将近3%，比我们高一倍。这样横向一比较，很多事情是一目了然的。当然了，更多人感兴趣的不是租金，而是房子价格的涨幅。
那么房价的涨幅根源又是什么呢？你把它拆开来看，房价涨幅=租金涨幅+估值的变动。
房价的涨幅等于租金的涨幅，这很好理解，基于资本的逐利性，所有资产的回报率都会在这个力量的维持下，在一个区间内波动。所以在估值不变，也就是这个回报率不变的情况下，房价的长期表现是看齐租金变化的。但是这个比例并不是恒定固定不变的，估值水平的变化，是所有资产最难以捉摸，最惊心动魄，也是最直接影响价格的关键因素。我们下面就把这个最关键的估值因素，给你拆开来把它看清楚。
影响估值变化的几个主要因素：
租金的增长率
一个地区房地产的租金涨幅速度越快，投资者给它的估值倍数会越高。它的原理和看待企业是一样的，比如银行，它每年利润基本保持稳定，不再高速增长了，所以市场给它的估值倍数非常低，也就是六七倍左右的市盈率。
但是你去看腾讯，因为它每年利润保持着50%以上的增长，所以市场给到腾讯50倍以上的市盈率。如果腾讯利润的增长速度进一步加速，市场可能会给到它更高的估值。增长越快的资产，估值倍数越高，反之亦然。
经济体的利率水平
一个经济体利率越低，新增货币越多，那么这个经济体中的各种资产，房子、工厂、公司等等，价格就会越贵，这些资产的估值就会被推高。反过来，当利率走高，收紧货币，所有的资产估值就会下降。
购买者的偏好
比如说中国和美国的文化，人们都是喜欢买房子的，自购比例都很高。但是欧洲就不一样，比如德国，自购比例只有40%多，所以在德国它的估值就很低。
再比如说在一些地区，房子被附着了很多其他的权利，比如教育，医疗等等，因此，这些地区的房子也会因此享有一定的溢价，获得更高一些的估值。但是反过来，当租购同权持续推进，公共福利政策更加公平有效，那么附着在房屋产权上的这部分权益就会下降，它会改变人们的偏好，它长期影响，慢慢降低房地产相对比较高的估值。
最后总结一下，房子的收益率=租金收益率+租金涨幅+估值变动；我们找到房子的几个最核心因素之后，其实大家自己都可以得出分析判断了。
租购同权，大力发展租房市场，包括商转住这样的新趋势，它都造成一个结果就是供给增加。因此，除了极个别人口持续流入的城市之外，大多数地方的租金价格会趋于稳中有降。然后你就可以通过上面讲的原理，把房子未来的长期回报看得很清楚。
只有当你真正理解了，你才能明白为什么说房子是用来住的，而不是用来炒的。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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