不會破的房產泡沫，才是最可怕的泡沫
【看中國2017年7月23日訊】最近，廣州推出了「租購同權」的樓市政策，上海也宣布只能租不能賣的土地政策。尤其是廣州的「租購同權」，更是引起了廣泛的討論。引起熱議的原因在於，這項政策賦予租房者和購房者同樣的就近入學權利，在一定程度上剝離了房產上附著的社會福利。
在增加了「租房」的經濟價值的同時，此措施削弱了「購房」的附加價值。有評論認為，這項政策如果在全國推廣，那麼將大大降低學區房的售價，但會推高學區房的房租價格。甚至還有人說，這將是改變中國樓市命運的大事。
事實真的會如此嗎？中國樓市的命運會因為就近入學的政策而被徹底改變？對於這樣的結論，筆者持保留意見。
一、房屋租賃產業背後是人口與資本的爭奪
其實，在這項政策背後，是政府要扶持住房租賃企業、做大租賃供應市場的政策。廣州市政府推出這項措施的同時，住建部、發改委等九個部委聯合發表通知，要在人口淨流入較大的主要城市，加快發展房屋租賃市場。
而通知也明確要求，在這項政策中重點受支持的企業為國有企業，有關單位要協助這些企業轉型為住房租賃企業，充分發揮國有企業的資金優勢，並且盤活存量房用於租賃。在試點名單中，重點城市就包括廣東兩個最大的城市——廣州和深圳。
可見，這一招數最主要還是為了支持國有企業轉型改革，讓國企能夠通過房屋租賃這個新興市場持續盈利，並且充分利用手裡的存量房。
這說明兩點：首先是國企不差錢，否則不可能達到玩租賃的門檻（無論是自持還是企業當二房東都需要大量資本筑底）；第二是國企不差房，這些年很多公司靠賣房從而保殼、起死回生的新聞說明，內地企業擁有的最優質資產，仍然是房地產。而作為國家的親兒子的國企們，手中持有或間接持有的則是最為優質的房地產，是謂「好上加好」，當然他們最有資格玩租賃。在內地房地產格局悄然變化的今天，把這些閑置的優質資產拿出去進行長期套利，自然是一種可以想像的選擇。
筆者一直認為，「連我都能想到的，肯定早就有人想到了」。這實在也不是謙虛，因為每次的事實都能證明有關部門對於趨勢的洞察和干預總是走在分析的前面。就以這次國家啟動扶植租賃的政策為例，這項政策能生效的前提是，執行此政策的地區必須是人口大規模淨流入的地區。
早在一年多以前，筆者曾經寫文章，認為只有在人口流入較多的地區購房，其投資才有價值。從人口流向的趨勢來看，珠三角、長三角、北京顯然是全國勞動流入最為集中的地區。對於此，有關部門早已是瞭然於心。
據統計局數據，上海以981.65萬的流入人口位列各大城市首位，成為外來常住人口最多的城市。首都北京的人口淨流入數量達到822.6萬，位居第二。深圳緊隨北京，以782.9萬的人口淨流入位居第三。之後則是廣東的省會城市廣州。而我們注意到，所謂的租賃新政試點，大部分就是在北上以外的大城市，這些地方的人口流入非常可觀。
人口流入多的城市，往往會有較大的資金流量。例如深圳，其存貸款餘額數據到2018年預計會達到101,344億元（人民幣，下同），漲幅是三個主要一線城市裡最高的，同時，深圳、廣州這樣的珠三角城市都開始實行房屋租賃改革、鼓勵外地人士落戶。人口流入的背後，是大量資金帶來的投資，從而產生出新興企業和工作崗位。這無疑是玩轉租賃業務的前提。
租賃的政策有利於吸引勞動力人口。可以把這些勞動力死死摁在一二線城市裡邊，讓他們堅定長期打工的決心。在各個城市群爭奪勞動力人口的背後，其實也是爭奪未來的稅金、爭奪未來的購房者、爭奪未來的消費與投資……這對於地方經濟發展重要性不言而喻，當然要花大力氣鋪路。
房地產市場的長期趨勢，應該從以上幾方面數據來進行考慮，從中可以看出，房屋租賃企業在商業上的未雨綢繆以及其與地方政府的緊密合作，套路很深。
二、中國地產的週期被宏觀調控無限延長
實際上，企業的這種選擇本身就說明他們已經看到了經濟週期的到來，房產也將隨之經歷一輪調整。我們可以看看身邊的人，過去十幾年大家似乎都是在買房，沒有買其他，現在又是紛紛捂盤，這其實就是一種週期的表現。
不過，週期從表面的數據上來看並不是太明顯，也就是說，即使沒有交易量，但房產價格依然會堅挺。這說明房地產侵蝕經濟過深，它已經不是一種「居住剛需」，而是一種「投資剛需」。經濟週期在投資品價格上的反應最為明顯，作為中國最受歡迎的投資商品，房地產價格當然也會受週期影響。
通過中國的新房價格指數變化，其實可以知道價格的波動具有週期性規律。僅僅以2012年4月至今的新建房房價格變化，就可看出在2012年和2015年，房價都有小幅的回落，分別下落了1.5%和5.5%左右。而在2013年和2016年，房價的上升幅度也非常明顯。這種漲落變化，與供需關係和國家調控政策密切相關，是一種週期性出現的變化。
從週期的角度，我們可以嘗試回答那個難倒了很多經濟學者和分析人士的問題：中國內地的房價為啥總是不跌？為何中國不同於當年地產泡沫破滅的日本和美國？1990年在日本房地產泡沫頂峰的時候，日本整個國家的住房價值相當於該國當年GDP的200%；2006年美國房地場泡沫頂峰的時候，美國整個國家的住房價值相當於該國當年GDP的160%。中國在今天的數據已經超過了當年的日本和美國。
在中國，房價總值與GDP之比已達到411%，遠超過當年的美國和日本。但是表面上看起來仍然是安然無恙。地產泡沫依然沒有破滅，所謂的週期性調整也是遲遲未發生。這一切都不是因為中國經濟不符合一般規律，而是因為中國宏觀調控的力量空前強大，人為拉長了經濟週期，使得房價一直在漲，沒有出現明顯的價格回調。這種不會破的泡沫，才是最可怕的泡沫。
如果僅僅從供需關係、庫存、人口結構來分析，恐怕並不能得出關於中國房價的正確結論。至少從2009年到今天的這一輪房價上漲中，我們沒有看到大幅的明顯下跌，而只有週期性的價格回調，這就說明，小的地產週期依然有效，但近10年的大地產週期，完全是因為銀行灌水、資金流動性強拉起來的。
政策的強干預使得房價無法「獨善其身」，在信貸週期沒有下降的前提下，新增貸款的45%以上都流入房地產業，這是房地產價格在10年的大週期一直上漲，沒有明顯回調的原因。
2009年以來的中國版量化寬鬆，已經眾所周知。如果我們僅僅看近兩年的M2增量，也會發現，房價週期是隨著貨幣供應和信貸寬鬆程度相關的。從兩年前的133萬億元，增加到今年7月的163萬億元。兩年間，憑空創造了30萬億元信貸。這種信貸創造的節奏，決定了房價上漲的幅度和節奏，也就是我們所說的週期。在最近的一輪小週期內，房價從2015年底開始爬升，背後是貨幣信貸在2015年10月以後增幅的明顯增加。
根據國家信息中心製作的宏觀經濟預警指數（根據各種經濟指標綜合形成），中國經濟自從2009年的強刺激政策（所謂的4萬億）實施以後，經濟景氣指數在一年左右的時間達到峰值。領先世界復甦。但是這種復甦的原因是因為政府的強刺激政策。從2010年開始，每一年的宏觀經濟預警指數都比前一年要低，自2014年以後，經濟已經出現了趨冷的情況，到2015年跌倒谷底。
這8年左右的經濟走勢，本身就說明瞭房價的上漲和實際經濟景氣的情況是相違背的。在經濟強刺激的背景下，流動性沒有進入新興產業，而是流到不動產進行炒作。造成了實體經濟景氣下降，但是房地產價格卻反向上漲的情況。總體而言，強刺激政策讓中國經濟的成績單更加靚麗，但是寬鬆的信貸也在一定程度上造成了房產價格的暴漲。
通過這次的「租購同權」，可以看到未來的房產趨勢依然是上漲。不過，這次是首先提升房租價格，用開放一部分房屋附加值的辦法吸引流動人口定居城市，長遠來看是有利於進一步增加城市的勞動力，對樓市長期的發展有利。但這種政策的本質其實有兩個：
第一是搶勞動力的趨勢將增強，各個城市之間呈現的是「零和博弈」，即是說一些地區勞動人口的增加、未來經濟總量的提升以及房價的增高，其實是以另外一些人口流出地區的凋敝為代價的。也可由此看出，未來的地區間的經濟差距將會進一步拉大。
第二，租賃市場已經開始未雨綢繆，這其實依然是一個地產企業以及轉型的國企主導的市場。通過出讓一部分房屋附加值的辦法來尋租牟利。本質上，這依然是傳統的地產經濟的一個變種。如果租賃企業資本的集中形成了租賃壟斷，那麼租賃企業本身是可以對房價構成直接影響的。租賃產業的發展讓房租普遍變貴之後，或許下一輪的漲價週期又會開始醞釀。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)