一二線城市房價危險了!(圖)

多拳重擊之下房價豈有不跌之理 （ 攝影: 黎天藝 ）

【看中國2017年6月11日訊】近日一二線城市已經開始新一輪的大規模供地，迫使房價下跌的最後一根稻草已經壓下來。

正如全國人大財經委副主任委員黃奇帆近日所說：房地產開發是個供給端的概念。地價漲了，房價跟著漲。

由於2016年以來房價過快上漲，在經過需求端的加碼調控後，許多城市不得不使出抑制房價的殺手鐧——加大土地供應。

此前，北京調整了2017年原有供地計畫，大幅增加150%的自住商品房用地引起輿論熱議。而近期南京率先「開倉放糧」在6月初連續兩天共推24幅地引起市場強烈關注。

據統計，這24塊地中住宅類土地15塊，純商業類土地9塊，和住宅相關的土地面積約110公頃。智通財經研究院認為，此次6月初一個批次供應的土地已經是2016年全年25%的宅地供應規模。後續可能會被其他城市效仿。

智通財經注意到，早在南京5月13日發布的樓市調控措施中，就明確指出要加大住宅用地供應。未來五年住宅用地的供應量整體較過去五年增長30%，年均計畫供應量比2016年提高47%。

大增47%!要知道近年全國土地供應量在逐年縮減。而此番為了壓住房價上漲之風，南京不惜大幅增加土地供應。

不單是南京，此前三年不供地的常州也是破天荒地在近日「挂」出10幅地塊。

從目前樓市調控的各路招數來看，就是要徹底貫徹一個道理：房子是用來住的，不是用來炒的。

20多個地區將增加土地供應

即使長遠來看，全國土地供應量逐漸減少，但是在這個關鍵節點，多地仍不惜加大土地供應來緩解供需矛盾，這足以顯見，政府調控房價的決心。

其實按照我國的國情和土地管理辦法，在嚴守耕地紅線的情況下，2016年以後國有建設用地增加規模將保持縮減趨勢。2017年1月3日國土資源部發布《全國國土規劃綱要(2016∼2030年)》，提出，到2020年，我國國土開發強度不超過4.24%，到2030年不超過4.62%，截至2015年末，該數字為4.02%。

據此，中債資信評估有限責任公司(簡稱「中債資信」)由此估算，2016年~2020年我國年均建設用地增量為4221平方千米，相比2011年~2015年年均5119平方千米降幅較大，而2021年~2030年，我國年均建設用地增量將進一步下降至3648平方千米。另外，大部分城市未來3年供應量呈現小幅收緊趨勢。

數據顯示，房地產用地(包括商服和住宅)佔國有建設用地供應面積的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%，也呈逐年下滑趨勢。

全國供地看起來很緊張，又談何增加供應量?有如下兩點可以說明這一狀況。

1、實際上，一線城市住宅類用地實際供應與計畫供應差距很大。按照中債資信的調查，北京住宅類用地計畫供應量居於一線城市最高水平，但實際推出建設用地規模很小，2014~2016年供應計畫完成率僅為27.08%、34.23%和8.26%

8%到100%的完成率之間還有很多的土地供應空間，如果這些城市能夠100%完成供地計畫，那麼就是在增加土地供應。

2、在2016年暴漲的房價壓力下，許多城市不得不重新調整供地計畫，增加土地供應量。

根據中債資信的研究，去年930以來，已經有70多個地區相繼出臺了房地產調控政策，其中20多個地區(主要為一、二線城市)政策內容涉及土地供給，提出增加土地供應規模，並通過優化土地供應結構、盤活存量土地等方式形成市場有效供給。

比如深圳，5月5日，深圳市規劃和國土資源委員會發布關於《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020年)》調整完善方案的公示，規劃調整後，全市建設用地總規模控制在100400公頃以內，增加2800公頃。城鄉建設用地規模控制在86500公頃以內，增加2800公頃。

而對於北京來說，北京市國土資源局4月12日印發《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計畫》，提出今後五年全市計畫供應住宅用地6000公頃，包括國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障建設150萬套住房用地需求。

據瞭解，該計畫較北京市2017年原供地計畫調升240公頃，其中自住房用地+商品房用地大幅增加150%至650公頃。

樓市進入冰河期

忽然之間各地加大土地供應，不難看出這是源於國家對樓市的調控。其實從今年3月樓市調控加碼至今，多個城市已經出現樓市交易量價齊跌的境況，房地產的冰河期已經來臨。

根據國家統計局數據顯示，2017年5月，服務業商務活動指數為53.5%，高於上月0.9個百分點，服務業增速有所加快。不過，房地產業商務活動指數卻在臨界點以下，業務總量有所減少。

另外，4月份房價漲幅回落的城市也增加。具體而言，從同比看，4月份70個城市中有30個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加6個，回落城市中23個為一二線城市。

從環比看，4月份70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加13個;7個城市由上月上漲轉為持平或下降;3個城市降幅擴大。

而從具體城市來看，深圳一向是全國樓市的風向標，數據顯示，自去年10月深圳出臺新一輪調控政策以來，深圳新建商品住宅成交價格已連續8個月下跌，近幾個月保持在55000元/平方米左右。而去年9月，深圳房價約61600元/平方米。

據統計，5月，深圳新房住宅成交均價為54512元/平方米，環比跌0.2%;成交面積234256平方米，環比增加23.1%，同比下跌4.7%。

另外，北京樓市也遇冷。國家統計局的數據顯示，今年前3個月，北京二手房價分別保持著環比上漲0.9%、1.3%和2.2%;但隨著「3．17」樓市調控新政陸續出臺，4月開始二手房房價開始停止上漲。

而從網簽數據來看，北京市住建委的數據則顯示，5月全月，北京二手住宅共網簽10801套，創下2015年2月以來的最低值。

有分析人士指出，現在各地樓市普遍遇冷，為何還感覺不明顯，這是因為目前的跌幅還未超過去年的漲幅，而現在樓市調控力度大，目前來看，房價再度出現大反彈的可能性小。

金融的全面收縮

在樓市冰封的交易之下，是金融的全面收縮，這種收縮包括央行的縮表、房貸利率的提升。

為了調控樓市，各地又在去桿槓上下了一番苦心。

近期，銀行表外業務縮減，房企平日通過銀行信貸、信託、定增、發債、基金等各大渠道融資的路，條條被堵;房企海外發債的路也被攔截。

另外，銀監會自3月末以來發布了一系列新規，包括46號文要求開展銀行業「監管套利、空轉套利、關聯套利」專項治理，6月12日前將自查報告報送監管部門;11月30日前，銀行業金融機構完成全面自查。

據相關媒體6月6日的報導，中國銀監會將允許部分銀行推遲報送原本應於6月份提交的業務自查報告，自查內容包括同業業務和委外投資規模。

不難看出，銀監會展開的多項措施目的之一就是要掐斷銀行的理財資金到房地產企業的這個鏈條，同時排查房地產的信貸風險。

在此之前，從5月開始，針對樓市的「定向加息」拉開序幕，全國各地都在曝出銀行上調房貸利率。而近期，新京報獨家獲悉，6月4日，民生銀行新發通知，要求北京地區首套房按揭貸款利率為基準利率1.1倍，二套為1.2倍。

據瞭解，這是北京地區2017年元旦至今的5個多月第4次提高房貸利率。在剛過去的5月，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。

在樓市遇冷量價齊跌之時，金融去桿槓也窮追不舍。除此之外，加大土地供應這根致命稻草又壓下來，再多拳重擊之下，房價豈有不跌之理。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)