中國樓市的風險在於不斷的加槓桿。（Getty Images）
【看中國2017年4月2日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國大陸多地出臺的樓市調控政策中，又出現限售的新措施。樓市的風險在於不斷的加槓桿，催大樓市泡沫的「首付貸」死灰復燃。有專家提醒，買房加槓桿不可取，小心重蹈股市場外配資的覆轍。
樓市調控限購、限貸、限價 現在又限售
中國大陸經常階段性的出臺樓市調控政策。自3月17日開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈，據不完全統計，截至目前，中國大陸已有超過40個城市出臺了樓市調控政策。
在2011年以來的限購、限貸、限價的基礎上，調控又出現一個新措施：限售。主要內容是要求個人獲得不動產證兩年後方可再賣，以及新建商住房限制賣給個人。
從一線城市到二線熱點城市，限售手段有蔓延的趨勢。以廣州為例，3月30日，廣州調控再次加碼，廣州家庭新買住房後房產證需滿2年，才能轉讓。法人新買住房證滿3年，才能轉讓；住房贈與，滿2年後才能再買房。有購房資格，才能接受贈與。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州新政首次提出了限售，這是第五個提及限售的城市。對於炒房者來說，拿到房產證開始持有兩年才能賣，意味著持有成本大大提高，短期轉手套現不可能了。
嚴躍進認為，限售疊加升級版限購、限貸、限價，將在所在城市產生立竿見影的效果。
樓市調控核心依舊是信貸
中原地產首席分析師張大偉認為，嚴厲的調控措施之外，核心依然要看信貸的變化。
在日前結束的博鰲亞洲論壇2017年年會上，中國央行行長周小川表示，貨幣政策在經過多年的量化寬鬆之後，目前已經到達了這次週期的尾部，這或意味著中國的貨幣政策將收緊。周小川直言，「貨幣政策寬鬆時，很可能會導致通貨膨脹，在金融市場或者房地產市場導致某些資產泡沫。」
大陸媒體調查顯示，在商業銀行的層面，近期熱點城市的商業銀行房貸利率，已悄然上行。對於購房人來說，買房成本最多的是首付，而熱點城市基本都已經認房又認貸了。目前，一線城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付則升至6-8成。
申萬宏源報告稱，2017年個人房貸在新增貸款的佔比預計會降至30%，相比2016年平均水平約為45%。若假設2017年新增貸款與去年基本持平，預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時個人按揭貸款總額為5.68萬億元。
自2015年年末，以深圳為代表的一線城市房價已使購買者難以承擔，房價瘋漲使整個樓市走向瘋狂。大多數買家以透支的方式，通過許多融資渠道集資買房，支撐起總體交易量。
不斷加槓桿是泡沫催化劑
仔細查閱地方政府公布的調控文件可以看到，很多都提到「禁止中介機構提供‘首付貸’。」本輪調控中，「首付貸」再度被重申。然而在二手房交易市場，仍有中介機構在悄悄提供「首付貸」，只是披上了「消費貸」、「裝修貸」等外衣，而且為掩人耳目，還引入了非本地的擔保公司作為貸款提供方，形式更隱蔽。
房產中介經紀人對購房者稱，可以介紹貸款解決首付資金，只要對外不聲張是為了湊首付，百分百能夠辦下來。據《北京商報》4月1日報導，經紀人給購房者提供了一份名為「抵押貸」的借款合同，大意是貸款人因為短期週轉所需，要借款100萬元，利息約5%，為期兩月，外加其它費用，每月利息約近3萬。兩個月後，貸款人需按照約定的利率還本付息，若逾期將承擔額外費用。
按照常規購房模式，通常情況下是購房者先行準備足夠的首付款，相當於總房價的30%，首套房槓桿比例約為1:3。但利用槓桿資金買房，自有資金部分可大比例下調至1:5甚至1:7。舉例說明，如有人準備在廣州購買一套總價為300萬元的房產，首付款需要90萬元，再加上稅費等開銷，大概需要100萬元左右。但槓桿買房，他只需準備60萬元或者更少的資金，便能夠提前購房。
對此，有專家提醒，買房加槓桿不可取，小心重蹈股市場外配資的覆轍。2015年，A股去槓桿的過程中爆發了股災，一時間中國資本市場哀鴻遍野，滬深兩市數十萬億市值蒸發。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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