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中国楼市调控出新招 但泡沫催化剂在注入(图)

作者:李正鑫  2017-04-02 02:14 桌面版 正體 打赏 0

中国大陆多地出台的楼市调控政策中,又出现限售的新措施。楼市的风险在于不断的加杠杆,催大楼市泡沫的“首付贷”死灰复燃。
中国楼市的风险在于不断的加杠杆。(Getty Images)

【看中国2017年4月2日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)中国大陆多地出台的楼市调控政策中,又出现限售的新措施。楼市的风险在于不断的加杠杆,催大楼市泡沫的“首付贷”死灰复燃。有专家提醒,买房加杠杆不可取,小心重蹈股市场外配资的覆辙。

楼市调控限购、限贷、限价 现在又限售

中国大陆经常阶段性的出台楼市调控政策。自3月17日开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈,据不完全统计,截至目前,中国大陆已有超过40个城市出台了楼市调控政策。

在2011年以来的限购、限贷、限价的基础上,调控又出现一个新措施:限售。主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖,以及新建商住房限制卖给个人。

从一线城市到二线热点城市,限售手段有蔓延的趋势。以广州为例,3月30日,广州调控再次加码,广州家庭新买住房后房产证需满2年,才能转让。法人新买住房证满3年,才能转让;住房赠与,满2年后才能再买房。有购房资格,才能接受赠与。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州新政首次提出了限售,这是第五个提及限售的城市。对于炒房者来说,拿到房产证开始持有两年才能卖,意味着持有成本大大提高,短期转手套现不可能了。

严跃进认为,限售叠加升级版限购、限贷、限价,将在所在城市产生立竿见影的效果。

楼市调控核心依旧是信贷

中原地产首席分析师张大伟认为,严厉的调控措施之外,核心依然要看信贷的变化。

在日前结束的博鳌亚洲论坛2017年年会上,中国央行行长周小川表示,货币政策在经过多年的量化宽松之后,目前已经到达了这次周期的尾部,这或意味着中国的货币政策将收紧。周小川直言,“货币政策宽松时,很可能会导致通货膨胀,在金融市场或者房地产市场导致某些资产泡沫。”

大陆媒体调查显示,在商业银行的层面,近期热点城市的商业银行房贷利率,已悄然上行。对于购房人来说,买房成本最多的是首付,而热点城市基本都已经认房又认贷了。目前,一线城市的首套房首付已普遍升至3成,二套房首付则升至6-8成。

申万宏源报告称,2017年个人房贷在新增贷款的占比预计会降至30%,相比2016年平均水平约为45%。若假设2017年新增贷款与去年基本持平,预计今年个人按揭贷款总额将下降约33%至3.79万亿元,相比2016年时个人按揭贷款总额为5.68万亿元。

自2015年年末,以深圳为代表的一线城市房价已使购买者难以承担,房价疯涨使整个楼市走向疯狂。大多数买家以透支的方式,通过许多融资渠道集资买房,支撑起总体交易量。

不断加杠杆是泡沫催化剂

仔细查阅地方政府公布的调控文件可以看到,很多都提到“禁止中介机构提供‘首付贷’。”本轮调控中,“首付贷”再度被重申。然而在二手房交易市场,仍有中介机构在悄悄提供“首付贷”,只是披上了“消费贷”、“装修贷”等外衣,而且为掩人耳目,还引入了非本地的担保公司作为贷款提供方,形式更隐蔽。

房产中介经纪人对购房者称,可以介绍贷款解决首付资金,只要对外不声张是为了凑首付,百分百能够办下来。据《北京商报》4月1日报导,经纪人给购房者提供了一份名为“抵押贷”的借款合同,大意是贷款人因为短期周转所需,要借款100万元,利息约5%,为期两月,外加其它费用,每月利息约近3万。两个月后,贷款人需按照约定的利率还本付息,若逾期将承担额外费用。

按照常规购房模式,通常情况下是购房者先行准备足够的首付款,相当于总房价的30%,首套房杠杆比例约为1:3。但利用杠杆资金买房,自有资金部分可大比例下调至1:5甚至1:7。举例说明,如有人准备在广州购买一套总价为300万元的房产,首付款需要90万元,再加上税费等开销,大概需要100万元左右。但杠杆买房,他只需准备60万元或者更少的资金,便能够提前购房。

对此,有专家提醒,买房加杠杆不可取,小心重蹈股市场外配资的覆辙。2015年,A股去杠杆的过程中爆发了股灾,一时间中国资本市场哀鸿遍野,沪深两市数十万亿市值蒸发。

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