中國房地產泡沫何時破滅？ (圖)

2015年6月凌晨5點，市民在深圳房地產權登記中心停車場裡排隊（圖片來源：東方IC）

【看中國2016年10月14日訊】上海夫婦一窩蜂假離婚真買房、深圳「鴿子籠」房子創天價、《人民日報》社評警告房價風云「製造出新一輪樓市熱潮」，甚至連中國首富王健林都發出「史上最大房地產泡沫」的警告。各種跡像似乎都指向，高燒不退的中國一線城市樓市已經嚴重泡沫化。

進入9月，中國二線城市房價也開啟了瘋長模式，最新的資料顯示：18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款餘額合計為14.12萬億元，房貸業務幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力。

這個數字還不包括銀行放發給房地產企業同樣龐大的開發貸，今年多家銀行均推出了「房抵貸」產品，額度大部分在300萬以上，有的銀行甚至沒有上限。也就是說，銀行正在默默地給火爆的房地產輸送著巨大的槓桿。

如今房地產有沒有泡沫己不是人們再關心的話題，如果按照人均收入來估算，京滬深幾乎沒有什麼人買得起房了，房地產泡沫早就應該破滅，之所以越吹越大甚至堅不可摧，是因為有銀行托底，房地產泡沫一旦破滅，首先倒掉的是銀行，然後就是政府，因而政府在竭盡全力不讓這個泡沫破滅，這不是單純的經濟問題而是涉及到政權的存亡問題。

如果按市場規律來說，世界上沒有只漲不跌的房價。但市場之外的政治因素，往往又在影響著房價。人們津津樂道的「中國模式」，其實就是中國奇特的房地產財富增長模式和房地產開發銷售模式。一個十三億人口的大國，完全照搬彈丸之地的香港經驗，把財政收入跟土地出讓牢牢捆綁在一起，這樣的樓市就陷入了一個屢調屢漲的怪圈。

過去說房地產綁架了中國經濟，許多人不以為然。如今看來，房地產不僅綁架了中國經濟，也綁架了銀行，更綁架了政府，甚至綁架了每一個貸款購房的家庭和個人！實際上，房地產瘋漲的根源就是政府基於自身的利益推波助瀾，甚至與開發商合謀，推動了房價輪番飆漲。

高地價高房價不僅透支未來經濟發展空間，甚至是在搶奪國人口中的麵包和牛奶，讓老百姓幸福指數大大下降，也讓老百姓對未來充滿更多的擔憂！

推動房價上漲的因素很多，除了貨幣增發、土地財政、政績衝動之外，貪腐也是一大因素。幾乎每一個貪官倒下，除了持續刷新貪腐記錄外，都有數不盡數的房產罪證一併羅列，在讓人們大開眼界的同時，也讓每一個「房奴」黯然神傷。

在房價高企的今天，老百姓一輩子的積蓄買不起一套房子，而貪官卻擁有大量的房產，無形中給民眾深重的無力感和挫敗感。在房子就是硬通貨的現實語境裡，腐敗官員坐擁如此之多的房子，不過是再次告訴人們，權力尋租，遠比人們想像的更加嚴重更加可怕。

1979年底，廣義的人民幣供應量（M2）為1555億元，2006年達到30萬億，2016年很有可能突破150萬億，10年時間又增長了5倍；與1979年相比，37年時間增長了1000倍。由於實體經濟極不景氣，如此天量的資金，只能在樓市打轉，從而助推了房價持續飆升。在狂熱的情緒傳導下，人們對數字失去了敏感，再貴的房子只要推出，總是被人一搶而空。

這樣的神話，在日本曾經出現過。從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

用東京大學教授田村清彥的話來說：「當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。」

這是所有日本人都難以磨滅的泡沫記憶，而從1990年開始，日本人為泡沫經濟付出了巨大代價，所謂「失去的二十年」，是指泡沫破滅後，日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當於日本3年的GDP總和。

時隔20年之後，日本經濟開始溫和復甦，但日本地價和房價仍遠遠未回到當初的水準。以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區一套公寓均價240萬人民幣（65平米左右），均價不到4萬元。與中國對比，這一價格只能在北京深圳上海的郊區選房，日本的房屋面積都是套內實際面積，不存在什麼公攤，土地是永久產權，東京的房價根本不敵北京上海深圳。

2015年日本東京都人均年收入達到580萬日元，相當於30萬元人民幣，而2015年，北京人均可支配年收入是48458元人民幣，上海人均可支配年收入是49867元人民幣，深圳人均可支配年收入是44633元人民幣。

1993年，海南房地產也曾演繹過崩盤的景象，海南剛建省時房價平均為1000元/每平方米，到高峰時達到8000多/每平方米，而當時海南人的工資普遍在150元到300元左右，嚴重扭曲了消費購買力，那時主政的朱鎔基不惜一切代價為過熱的房地產經濟降溫，一個「國16條」，就立馬讓不斷膨脹的海南房地產泡沫破滅了！

如果任由海南房地產泡沫膨脹，銀行的不良貸款可能達到90%，換一句話說，貸出去一百億，只能夠收回10個億，剩下的都是抵押房產，對於一個剛建省沒有實體經濟做支撐的海南來說，靠什麼來支撐高房價，只能擊鼓傳花不斷的推高房價尋找接盤者，最後的接盤者就變成了銀行，1993年海南房地產崩盤時，可謂哀鴻遍野，破產倒閉潮洶湧來襲。

海南房地產崩盤只是一個區域性事件，但帶給中國的傷痛卻是長久的，當時海南房地產暴漲刺激了大陸的房地產業，很多做實體的老闆放下實業轉戰房地產，作為虛擬經濟的房地產有高流動性、不穩定性、高風險性、高投機性等各種屬性，更不創造財富，說白了就是把多數人的財富像變戲法一樣轉移到少數人手中，中國實體經濟到今天還處在一個半死不活的尷尬局面，與房地產泡沫越吹越大有緊密關係。

雖然中國的房地產市場是一個半市場化的市場，市場價格的形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結果。房價運行機制中牽扯到了太多的利益博弈，因此價格形成遠遠不是供需平衡那麼簡單。但是總有一天市場的力量會強大到任何利益集團都無法抵擋的地步，房地產泡沫的破滅只是早晚的事情！

中共中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇近日坦言：按照目前土地財政的發展態勢，越來越多買不起房的人交房租給少數有房的人，直接後果就是貧富差距越拉越大。「如果這樣情況延續下去，將來可能會出現打房豪分住宅的情況。」這不是危言聳聽，而是很有可能。

從一個國家的發展趨勢來看，高地價高房價危害深遠，不僅阻礙經濟可持續發展，透支未來經濟發展空間，更重要的是，隨著家庭負擔的不斷增長，公眾的幸福指數日趨減少，社會不穩定因素也會大大增加。隨著地方債務無限擴張，又倒逼央行不斷超發貨幣，一旦央行停止這種惡性循環，金融系統就會面臨巨大風險，因為土地財政已經嚴重綁架了整個中國經濟。經濟增長以土地貨幣互相循環的發展模式，直接導致中國地方政府債務大增。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)