上海樓市新政一個月 房價不變或又無果

【看中國2016年05月13日訊】上海樓市新政出臺一個多月，期間房產成交量大幅減少，降幅超過50%，但是房價仍然處於高位。評級機構穆迪近日發布報告表示，未來12個月大陸房產銷售可能將減少。

綜合大陸媒體報導，房產成交量的變化主要體現在3月25日上海房產新政之後，涉及到各種價位的房產類型。比如，低於每平方米4萬元（人民幣，下同）的公寓項目，限購前4週平均每週成交量為32.75萬平米，限購後為15.25萬平米，下跌幅度為53.44%。

每平方米4萬∼8萬的中端項目，限購前4週平均每週成交量為8.8萬平米，限購後為3萬平米，下跌幅度66%。每平方米8萬以上的豪宅項目，限購前4週平均每週成交量為2.2萬平米，限購後為0.73萬平米，下跌幅度67%。

上海市房產新政於今年3月25日上午10點公布，主要內容包括非上海戶口的家庭至少連續5年繳納個人所得稅和社會保險，原來是從購房日之前的3年內累計繳納至少2年。第二套普通房首付比例不低於50%，第二套非普通房首付比例不低於70%。

大陸媒體引述開發商的話表示，很多開發商並沒有降價的想法，各檔次住宅的平均價格在3月25日上海房產新政前後差別不大。

數據顯示，每平方米不足4萬元的公寓項目，平均價格為每平方米2.2萬元到2.4萬元，4萬到8萬的住宅項目，平均價格為每平方米5萬到5.5萬，每平方米8萬以上的豪宅，平均價位為每平方米10萬到10.5萬。

受限購影響最明顯的是外環地區，但是開盤之前的報價並未有所下降，比如幾處公寓項目的開盤前報價在2萬元左右，實際成交均價沒有太大變化。中環的一處樓盤在房產新政公布的第二天開盤，開盤報價為每平方米6.4萬元，至今不降反漲，已經達到每平方米6.6萬元。

財經分析人士認為，中國過去房價上漲很快，主因是大量的貨幣進入了房地產領域，吹大了房地產泡沫，現在的關鍵是未來的貨幣流向。在1990年到2013年之間，大陸房價的漲幅與貨幣發行增長率有高度的相關性。

近日，評級機構穆迪發布中國房地產報告顯示，截至5月6日，在受評的50家中國房地產公司中，44%的展望為負面，或者被列入「降級復評」名單，主要原因是債務增長或收購過快、重大業務轉型、再融資需求龐大或運營業務模式疲弱等。

穆迪報告中預計，未來12個月大陸住宅合約銷售額增速將會減慢。穆迪企業融資部總裁兼高級分析師梁鎮邦認為，一些房價較高的城市開始收緊，預計銷量會有所減少，未來12個月大陸住宅銷售額按年增速將由3月份之前一年的28.4%放緩至個位數。

他預計未來12個月隨著新房開工量增加，加上預計銷售增速放緩，一、二線城市的庫存量將小幅回升，三、四線城市的庫存預計仍然很高。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)