房地產要經歷漫長市場出清過程

【看中國2014年10月18日訊】央行近期宣布放鬆住房信貸限制，此舉被稱為政府「救市」，但「限貸」已收手數日，房地產市場並未出現熱銷場面。近日市場又傳，11月或將調整二手房交易營業稅，由原來對普通住房滿5年的交易免征營業稅，調整為滿2年即可免征。

從解除「限購」，到結束「限貸」，這樣一連串動作，表面看是「刺激」住房銷售，但本質是放鬆管制，這與政府今年以來的改革思路並不矛盾。房地產調控政策逐步退出舞臺，意味著政府將會抽出那只「閑不住的手」，不再人為調控房價。如果這個判斷成立，那麼有關住房交易的各種稅收限制，或將逐波調整，直至取消。

交易成本降低，能夠促進買賣，住房市場或可看到局部反彈，但無論政策怎樣「刺激」，房地產行業的長週期調整都不可避免。

主要原因有三。

其一，經濟增長 「新常態」，導致住房需求出現「新常態」。

目前中國經濟處於「三期疊加」局面，經濟結構調整不乏主觀改革之意，但實際是全球經濟再平衡背景下的被動之舉。從中國經濟長期增長維度看，制度改革紅利是決定性因素，全球化則提供了經濟跨越良機。在政府主導下，中國利用加入世貿組織契機，通過扭曲要素價格，實現了貿易和投資快速增長，並使經濟總量超越日本，位居世界第二。中國這種增長方式在新興經濟體中具有代表性，但新興市場貿易順差大幅增長結果，就是美元供給過多，這實際奠定了美國次貸危機的貨幣基礎。

目前的世界經濟再平衡，就是發達國家「去槓桿化」過程，這使得全球貿易總量萎縮。由於外需下降，中國不僅出口受到影響，而且由出口來吸收產能的投資模式，也無法持續。

在出口與投資遭到抑制情況下，中國經濟實際結束了高增長時代。經濟增速下降，就是收入水平增速下降，居民對房地產的需求，也會恢復到正常狀態。

其二，貨幣超發基礎不復存在。

儘管官方從未承認貨幣超發，但由外匯佔款導致的基礎貨幣被動增發，實際造成經濟過度貨幣化，特別是房地產吸收了大部分貨幣存量，市場對房價持續上漲的預期，也是基於貨幣持續超發的判斷。

但隨著人民幣持續升值，匯率水平趨於接近均衡匯率，國際收支長期順差局面不再。中央政府也明確宣示，不再使用全面寬鬆貨幣政策刺激經濟，這使得貨幣增速趨於正常。雖然目前央行也在不斷放水，企圖以增加基礎貨幣供給的辦法來降低資金價格，刺激資金需求，但實際情況是，資金供求兩方均表現出謹慎心理。實體經濟結束了補庫存週期，對投資趨於謹慎。銀行也在縮小風險敞口，「慎貸」導致貨幣政策傳導能力下降。而換一個角度看，在國際收支趨於平衡背景下，央行目前的放水方式，只不過是改變了基礎貨幣的供給方式而已。

貨幣政策漸趨中性化，支撐房地產過度需求的貨幣因素也就不復存在。

其三，市場投資風險偏好改變。

投資者認識到經濟週期規律，看到貨幣供給環境變化，以及對房地產稅的預期，對住房的投資性需求整體下降。以目前租金房價比看，普遍低於一年期定期存款利率，如果考慮到可能的住房保有成本增加，那麼在明確沒有貨幣高速增長條件下，住房投資風險加大。對於理性投資者而言，放棄住房投資標的，是個體理性。放棄的結果有二，一是不購買，二是降價出售。博弈論認為，個性理性往往導致集體不理性。集體不理性的市場表現是，隨著房地產調控政策退出，投資性存量房將出清市場，這將導致房價持續下跌。

從經濟週期角度看，房地產繁榮告一段落，行業長週期調整不可避免。開發企業不可誤判形勢，不能將政策放鬆視為政策刺激，更不可將短期反彈看作是拐點出現。只有將市場出清，房地產才可能重啟新一輪增長週期。

考慮到二三線城市住房供給過剩，一線城市投資性住房存量無法統計，那麼在房地產稅正式出臺前，房地產市場或要經歷漫長的去庫存過程。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)