三四線城市樓市風險大增 開發商撤離

物極必反。眾多開發商曾經因躲避一二線城市限購政策蜂擁至三四線城市，正在帶來一場新的市場危機。

大量開發商在短期內雲集，導致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉，供大於求的現實讓很多開發商開始逃離。

儘管房價高企，但一二線城市強勁的市場需求支撐著樓市良性運行，三四線城市樓市風險卻遠遠高於一二線城市。

在繞了一圈之後，恆大地產（03333.HK）、保利地產（600048.SH）、佳兆業(01638.HK)、花樣年（01777.HK）等開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

撤離三四線城市

對發端於深圳但項目主要分布在三四線城市的佳兆業而言，重返一線城市成為其在2012年的重大戰略轉向。

有接近佳兆業高管的業內人士透露，佳兆業開始意識到三四線城市的樓市風險，逐漸退出部分三四線城市，轉向一二線城市。

從公開資料來看，佳兆業2012年的拿地城市主要為上海、大連、武漢、廣州以及毗鄰廣州的佛山，均為區域性核心城市。

由於此前廣泛布局三四線城市，佳兆業旗下的土地儲備近76%均位於三線或以下的城市，其在一二線城市土地儲備明顯偏低。

在佳兆業2012年中期業績說明會上，佳兆業董事局副主席譚禮寧曾公開表示，如果地價回歸到合理階段，將會重回一線城市，公司2012年上半年大概花了16億元買地，目前在考慮的地塊都位於一線城市。

無獨有偶，花樣年總裁潘軍此前在接受《第一財經日報》採訪時也表示，花樣年在2012年的戰略調整內容之一就是，將在東莞、惠州、無錫等城市進行業務收縮，並最終從三四線城市撤離。

曾經受益於三四線城市廣泛布局的恆大地產，同樣開始進行區域戰略調整。2012年11月，恆大地產主席許家印在接受媒體採訪時坦言，受調控政策影響，三四線城市營運環境困難，該集團不得不改變策略，轉戰二線城市。

這讓很多人感到意外，從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發展，到如今對外宣布要重返二線城市，對於恆大而言最多還不到兩年時間，市場已經劇變。

有意思的是，保利地產董事長余英也在微博上表示，「一線城市是房企必爭之地，去年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的。」

招商地產董事長林少斌也曾明確表示，該公司戰略布局只進入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。

根據鏈家地產市場研究部統計，從2012年7月開始，大型龍頭房企正在一改之前避開一線城市搶地的做法，頻頻出手一二線重點城市。

從龍頭房企的拿地布局來看，大型開發商回歸一二線城市的趨勢非常明顯。去年以來，保利地產共進入13個城市拿地，其中三四線城市僅為2個。金地集團（600383.SH）共進入5個城市，主要集中在已進入的一二線城市。

一二線城市支撐利潤

從多家開發商的反應來看，三四線城市樓市風險增大、利潤貢獻率較低和行政效率低下存在很大關聯。

有業內人士分析，在萬科（000002.SZ）、保利地產、中海地產（00688.HK）三巨頭去年的總銷售額中，北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來佔總銷售額超過60%，利潤貢獻超過70%，大大高於三四線城市。

許家印曾表示，從2012年11月份起，恆大地產已把均價輕微上調約3%。但他稱，三四線城市的房價升幅已有限。

甚至有分析認為，恆大地產去年以來的銷售業績明顯受到了三四線城市市場客觀容量的影響，無法在原來基礎上繼續大幅攀升。

在潘軍看來，三四線城市大多缺乏產業支撐，而且人口不斷向大城市遷移，缺乏核心競爭力，從產業布局、人口增長和服務資源等角度看，中國三四線城市的房地產市場發展不大，未來花樣年的戰略重點會轉向核心城市。

摩根大通最新報告指出，從地區來看，未來一線城市房地產市場更加樂觀，而三四線城市去庫存壓力更大。

美國摩根大通銀行首席中國經濟學家朱海斌曾表示，過去兩三年中，由於中國對房價調控趨嚴，很多開發商轉戰三四線城市。如今，三四線城市很多新的樓盤陸續開盤，導致供應量上升。

根據克爾瑞「中國城市房地產市場風險排行榜」數據，全國城市市場風險排名前50位城市中無一例外均為三四線城市。

克爾瑞報告測評的287個城市中，房地產風險排名倒數前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點一二線城市的風險也較低。

這顯然是一個無法忽視的信號，在開發商因一二線城市限購而紛紛轉戰三四線城市之後卻發現，經歷「大躍進」後的三四線樓市泡沫已經越積越大。

尤其是隨著中國城鎮化的進一步加快，不少三四線城市掀起大規模「造城運動」，樓市潛在危機被迅速激發。

不過，中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示：「的確現在一線城市出現了一些成交回暖的情況，利潤率也不錯，我覺得這是一種階段性的選擇。但是從長期來看，未來的城市化主體戰場，還是在二三線、三四線的城市，這有一個短期目標和長期目標的問題。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)