七成上市房企負債率上升 資金鏈面臨危機

處於宏觀調控風口浪尖的房地產行業持續低迷，七成已發布半年報的上市房地產企業出現負債上升，鬱積已久的資金鏈危機一觸即發。

開發商半年報業績則顯示，大型房企業依然斬獲頗豐，中小型開發商業績增長壓力大增，開始步步退守。

政策調控帶來的壓力導致行業洗牌態勢加劇，實力有限的中小房企似乎並沒有太多騰挪空間，萬科和中海地產等手持巨額資金的房企巨頭伺機出擊。

萬科總裁郁亮在接受《第一財經日報》採訪時表示，目前行業經營壓力和競爭性更大，數量最多的中小開發商在壓力面前的策略就是「冬眠」。

中海地產副主席兼行政總裁郝建民則表示，由於調控政策持續生效，相當一部分同行業的公司資金吃緊，目前已有中小開發商向中海地產拋出繡球，尋求並購合作。

五成房企淨利潤下降

根據Wind資訊，截至8月11日，滬深兩市共有23家房地產開發和經營企業發布2011年半年報，其中有16家房企總負債同比出現上升，所佔比例為70%。

在上述房企中，濱江集團上半年實現淨利潤1.5億元，同比減少40.16%，其資產負債率高達81%，位居23家房企之首。

資產負債率升至70%至80%之間的房企則包括萊茵置業、榮盛發展、鳳凰股份、嘉凱城、廣宇集團、綠景控股，資產負債率在60%至70%的包括北京城建、深振業、招商地產、深物業、華麗家族，銀基發展、渝開發、陸家嘴、臥龍地產等在50%至60%之間。

行業龍頭萬科的總資產負債率，由去年同期的70%上升至2011年上半年期末的78%，淨負債率則由2010年末的17.5%上升至20.8%。

萬科董秘譚華傑表示，總資產負債率有所提高主要由於已售未結規模的提高，如果把預收賬款扣除掉，各項負債佔總資產的比例僅為36.8%，處於行業中低水平。

房地產調控加壓導致開發商的利潤增長更加難言樂觀。截至8月11日，滬深兩市共有47家房企發布了業績預告，其中有23家淨利潤出現下降，所佔比例接近五成。

上半年預計虧損額最大的是津濱發展，淨利潤同比下降幅度高達384.19%，虧損金額在8000萬元到1億元。津濱發展公告稱，出現如此巨大的虧損是因為受目前房產項目開工及竣工時間的影響，導致全年可竣工結算項目較少。

萬澤股份淨利潤則下降284%，高新發展下降220%，香江控股、泛海建設、中茵股份、陽光股份淨利潤下降幅度在100%至200%之間不等。

行業分化加劇

受制於限貸、限購等多重政策影響，主要城市成交量明顯下降的同時，房地產企業的存貨週轉率也普遍下降，存貨量明顯上升。

根據Wind資訊統計，上半年包括萬科、招商地產、北京城建、濱江集團、深物業、榮盛發展、萊茵置業等在內的多數開發商，其存貨週轉率比去年同期均有所下降，其中萬科的存貨週轉率由去年上半年的0.1次降至0.07次。

房企總體存貨也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存貨量達到3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長了46.30%，環比2011年一季度的2843.42億元也增長了11.75%。

在經營活動產生的現金流量淨額方面，23家房企中有14家較上年期末出現下降，下降開發商的比例高達61%，包括萊茵置業、嘉凱城、深振業、廣宇集團和濱江集團等。

但與行業整體走勢不同的是，大型開發商依然業績增長強勁，相比中小型開發商的頹勢堪稱大相逕庭。

萬科上半年實現銷售面積565.5萬平方米和銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額佔全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。持有現金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%。

房企盈利巨頭中海地產，上半年銷售金額同比增長85.9%至428億元人民幣，淨利潤則同比上升35%至58億元；招商地產實現營業收入和淨利潤分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長15.90%和39.84%。

總體上來看，無論是資產負債率，還是經營活動產生的現金流量淨額，以及銷售規模和淨利潤增長等方面，大型房企的表現遠遠超越中小開發商。

以存貨為例，招商地產與萬科2011年中期的存貨數據為444.70億元和1713.66億元，僅這兩家房企的存貨就佔據了23家總和的67.92%。

由於房地產和其他的行業不同，房地產企業的資產除了現金基本上就是存貨，真正的庫存是現房庫存。截至6月末，萬科各類存貨中現房存貨比例僅為2.8%，不足一個月的銷量，而去年同期萬科的這一指標為4.8%。

郁亮認為，上半年房地產行業的經營壓力和競爭性比以前更大，但從上半年不同開發商的表現來看，做主流住宅的開發商做得更好，沒有說高端做得更好一些。

合作並購劇增

強者恆強的趨勢正在加速行業洗牌。郝建民在8月9日的業績發布會上表示，目前已有中小開發商向中海尋求並購合作，若有好的發展機會，中海地產不會拒絕。

郁亮在8月9日的業績發布會上也表示，在行業政策發生轉變的時候，手裡有錢是一件幸福的事情，萬科將密切關注未來可能出現的各種機會。

但郁亮同時表示：「房地產行業數量最多的還是小開發商，小開發商在壓力面前策略非常簡單，那就是‘冬眠’。停止買地、減少開工、開工了先放一放都可以，最後一步才是把公司、項目賣了。所以大量的企業倒閉和並購潮不一定會出現。」

調控政策仍無放鬆跡象，相反，國家外匯局日前下發《關於核定境內銀行2011年度融資性對外擔保餘額指標有關問題的通知》明確規定，暫不受理境內房地產企業為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。

這意味著繼銀行貸款、上市融資、房地產信託三扇大門相繼收緊並逐漸關閉之後，房企的融資通道再次被收緊。

郁亮表示，萬科願意嘗試包括海外融資在內的所有渠道，但目前沒有具體計畫。「外部融資渠道在不斷收緊，萬科主要靠合作，大量的、廣泛的合作，國內國外、民營國企都有合作，用廣泛的合作獲得我們自身的增長空間和發展空間。」

北京中原地產公布的統計顯示，今年前7個月：房地產行業內公開的股權並購數據合計為62宗，涉及總金額達到了175.39億元，這一數字超過了去年全年的165.25億元的併購總規模，預計房地產業全年並購交易總金額將超過400億元。

半年報顯示，2011年上半年，萬科收購了7家公司,合計支付收購對價2469萬元，總體並購數量比去年有所下降。實際上，萬科從去年開始與其他開發商合作開發的力度越來越大，單獨開發的比例逐步減少。

譚華傑表示，合作可以實現強強聯合、優勢互補；可以使萬科操作更大規模的項目，擴大品牌知名度；可以使公司的經營範圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場的不確定性，控制風險；此外，很多項目完全由萬科操盤並使用萬科的品牌，萬科可以收取一定的管理費用，有利於提高公司的淨資產收益率。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)