三四线城市楼市风险大增 开发商撤离

物极必反。众多开发商曾经因躲避一二线城市限购政策蜂拥至三四线城市，正在带来一场新的市场危机。

大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。

尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行，三四线城市楼市风险却远远高于一二线城市。

在绕了一圈之后，恒大地产（03333.HK）、保利地产（600048.SH）、佳兆业(01638.HK)、花样年（01777.HK）等开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

撤离三四线城市

对发端于深圳但项目主要分布在三四线城市的佳兆业而言，重返一线城市成为其在2012年的重大战略转向。

有接近佳兆业高管的业内人士透露，佳兆业开始意识到三四线城市的楼市风险，逐渐退出部分三四线城市，转向一二线城市。

从公开资料来看，佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。

由于此前广泛布局三四线城市，佳兆业旗下的土地储备近76%均位于三线或以下的城市，其在一二线城市土地储备明显偏低。

在佳兆业2012年中期业绩说明会上，佳兆业董事局副主席谭礼宁曾公开表示，如果地价回归到合理阶段，将会重回一线城市，公司2012年上半年大概花了16亿元买地，目前在考虑的地块都位于一线城市。

无独有偶，花样年总裁潘军此前在接受《第一财经日报》采访时也表示，花样年在2012年的战略调整内容之一就是，将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。

曾经受益于三四线城市广泛布局的恒大地产，同样开始进行区域战略调整。2012年11月，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，该集团不得不改变策略，转战二线城市。

这让很多人感到意外，从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展，到如今对外宣布要重返二线城市，对于恒大而言最多还不到两年时间，市场已经剧变。

有意思的是，保利地产董事长余英也在微博上表示，“一线城市是房企必争之地，去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”

招商地产董事长林少斌也曾明确表示，该公司战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。

根据链家地产市场研究部统计，从2012年7月开始，大型龙头房企正在一改之前避开一线城市抢地的做法，频频出手一二线重点城市。

从龙头房企的拿地布局来看，大型开发商回归一二线城市的趋势非常明显。去年以来，保利地产共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个。金地集团（600383.SH）共进入5个城市，主要集中在已进入的一二线城市。

一二线城市支撑利润

从多家开发商的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。

有业内人士分析，在万科（000002.SZ）、保利地产、中海地产（00688.HK）三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。

许家印曾表示，从2012年11月份起，恒大地产已把均价轻微上调约3%。但他称，三四线城市的房价升幅已有限。

甚至有分析认为，恒大地产去年以来的销售业绩明显受到了三四线城市市场客观容量的影响，无法在原来基础上继续大幅攀升。

在潘军看来，三四线城市大多缺乏产业支撑，而且人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三四线城市的房地产市场发展不大，未来花样年的战略重点会转向核心城市。

摩根大通最新报告指出，从地区来看，未来一线城市房地产市场更加乐观，而三四线城市去库存压力更大。

美国摩根大通银行首席中国经济学家朱海斌曾表示，过去两三年中，由于中国对房价调控趋严，很多开发商转战三四线城市。如今，三四线城市很多新的楼盘陆续开盘，导致供应量上升。

根据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。

克尔瑞报告测评的287个城市中，房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。

这显然是一个无法忽视的信号，在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后却发现，经历“大跃进”后的三四线楼市泡沫已经越积越大。

尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。

不过，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示：“的确现在一线城市出现了一些成交回暖的情况，利润率也不错，我觉得这是一种阶段性的选择。但是从长期来看，未来的城市化主体战场，还是在二三线、三四线的城市，这有一个短期目标和长期目标的问题。”

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