報告：中國房價波動主要源於土地價格

針對中國房地產市場的一份研究報告顯示，中國房價波動的主要原因是土地價格波動，而非建築或工資成本。

由澳大利亞央行(Reserve Bank of Australia)委託新加坡、美國和中國學者撰寫的這份報告稱，中國土地價格的波動性通常較房價高出三到五倍左右。

這份週二發布的報告稱，在與其他相關因素進行比較後發現，房價波動的主要驅動因素是土地市場，而並非建築成本或建築行業的薪資成本。

該報告名為《中國土地和住房價格評測》(Land and House Price Measurement in China)，是澳大利亞央行專為悉尼的一次房地產會議委託撰寫的，考察樣本是中國35個主要城市在2003-2011年的房價變動情況。研究顯示，這期間建築成本基本持平，而建築工人的薪資增長遠遠趕不上土地升值的幅度。

研究顯示，一般情況下，中國土地價格的上漲幅度至少是房價上漲的兩倍；只有2008年和2011年是例外，這兩個年份的土地價格估計是下跌或持平，而同期房價溫和上升。

研究還顯示，在使用季度數據進行分析後發現，土地價格與房價之間存在較強的相關性。報告補充說，在對當前房價與過去三個季度的土地價格的關聯性進行研究後，發現房價的變動滯後於土地價格的變動。

在2003-2011年期間，中國住宅用地價格大幅攀升。

研究顯示，去年監測的35個城市中有19個城市的土地價格下跌，其中10個城市的地價下跌幅度高達兩位數。研究還指出，中國多數（但非全部）主要城市的土地市場成交量大幅下滑，表明民營開發商今年第一季度的需求非常低迷。

研究報告沒有將去年的土地價格與今年的房價走勢聯繫起來，但點出了2011年土地價格普遍下跌與2008年金融危機爆發時的相似之處。前一次土地價格下挫被政府2009年和2010年推出的大規模刺激計畫所扭轉，研究報告稱，這一次歷史是否會重演還要由時間來檢驗。

報告還提出，財政壓力和地方的政治考量也是影響土地供應的重要因素。

報告稱，如果某個城市去年的財政支出遠遠超過其財政收入，那麼這個城市很可能會在今年增加土地出讓。

研究報告指出，在中國，地方政府換屆往往會帶來土地銷售的增長。報告補充說，地方政治因素很可能在土地供應中具有很重要的經濟意義，但沒有進一步詳述。

中國地方政府對土地財政的依賴較強，高昂的土地出讓金和眾多的政府稅費也被認為是房價上漲的幕後推手。

研究還指出，2003-2011年期間的土地價格攀升並不侷限於發展迅速的沿海城市。

報告稱，土地價格的高速上漲並不侷限於北京和上海等重要沿海市場，其中京滬兩地的土地價格實際年增長率分別達到20.2%和23.7%。舉例來說，位於中國中部的安徽省省會合肥市的實際年增長率最高，為30.1%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)