报告：中国房价波动主要源于土地价格

针对中国房地产市场的一份研究报告显示，中国房价波动的主要原因是土地价格波动，而非建筑或工资成本。

由澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)委托新加坡、美国和中国学者撰写的这份报告称，中国土地价格的波动性通常较房价高出三到五倍左右。

这份周二发布的报告称，在与其他相关因素进行比较后发现，房价波动的主要驱动因素是土地市场，而并非建筑成本或建筑行业的薪资成本。

该报告名为《中国土地和住房价格评测》(Land and House Price Measurement in China)，是澳大利亚央行专为悉尼的一次房地产会议委托撰写的，考察样本是中国35个主要城市在2003-2011年的房价变动情况。研究显示，这期间建筑成本基本持平，而建筑工人的薪资增长远远赶不上土地升值的幅度。

研究显示，一般情况下，中国土地价格的上涨幅度至少是房价上涨的两倍；只有2008年和2011年是例外，这两个年份的土地价格估计是下跌或持平，而同期房价温和上升。

研究还显示，在使用季度数据进行分析后发现，土地价格与房价之间存在较强的相关性。报告补充说，在对当前房价与过去三个季度的土地价格的关联性进行研究后，发现房价的变动滞后于土地价格的变动。

在2003-2011年期间，中国住宅用地价格大幅攀升。

研究显示，去年监测的35个城市中有19个城市的土地价格下跌，其中10个城市的地价下跌幅度高达两位数。研究还指出，中国多数（但非全部）主要城市的土地市场成交量大幅下滑，表明民营开发商今年第一季度的需求非常低迷。

研究报告没有将去年的土地价格与今年的房价走势联系起来，但点出了2011年土地价格普遍下跌与2008年金融危机爆发时的相似之处。前一次土地价格下挫被政府2009年和2010年推出的大规模刺激计划所扭转，研究报告称，这一次历史是否会重演还要由时间来检验。

报告还提出，财政压力和地方的政治考量也是影响土地供应的重要因素。

报告称，如果某个城市去年的财政支出远远超过其财政收入，那么这个城市很可能会在今年增加土地出让。

研究报告指出，在中国，地方政府换届往往会带来土地销售的增长。报告补充说，地方政治因素很可能在土地供应中具有很重要的经济意义，但没有进一步详述。

中国地方政府对土地财政的依赖较强，高昂的土地出让金和众多的政府税费也被认为是房价上涨的幕后推手。

研究还指出，2003-2011年期间的土地价格攀升并不局限于发展迅速的沿海城市。

报告称，土地价格的高速上涨并不局限于北京和上海等重要沿海市场，其中京沪两地的土地价格实际年增长率分别达到20.2%和23.7%。举例来说，位于中国中部的安徽省省会合肥市的实际年增长率最高，为30.1%。

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