茅於軾：房地產市場機制並沒有失效

目前，為了建保障性住房，中國政府打算大規模介入房地產市場。其理由是房地產市場失效了。

按照經濟學的理論，如果某一產品的市場失效，這時需要市場之外的力量介入，最通常的就是政府介入。按照現在的計畫，非市場支配的保障性住房五年內將達到3600萬套，而商品房平均每年的交房量大約為500萬套。可見保障性住房將佔領住房供給的大部分，商品房市場將退縮到半邊天下。

反觀中國住房供給的歷史，可以看出，住房商品化對改善百姓的居住條件所起的無與倫比的作用。

解放的次年，1950年，在經過八年抗戰和三年內戰之後，住房遭到空前破壞，人民的居住條件極為困難，城鎮人均住房面積只有4.5平方米。在大規模經濟建設27年後，到1977年，人均住房面積反而降低到3.6平方米（陳傑：《中國住房事業六十年》），比解放初還減了五分之一。改革開放20年之後，到1997年，人均住房面積增加到8.8平方米，居住條件有了顯著改善。但是真正的突飛猛進是在取消福利分房，實行住房商品化以後，在短短的13年內人均住房面積已經達到28平方米。住房商品化對改善中國人民的住房條件起到了巨大的作用，這是有目共睹的事實。

但是近三年來中國的住房市場發生了重要變化，房價衝天，漲了一倍多。許多人認為房地產市場出了問題，是市場失效了，因此要求政府出面干預的呼聲極高。這就是大規模保障房出臺的背景。

但是如果我們仔細審查房地產市場的運作，可以發現，它基本上是一個競爭性市場。大一點的城市都有上百家房地產開發商。房價是充分競爭的，買房的人有充分的選擇權。房價之所以高，不是房地產業的市場失效，而是土地市場失效。土地價格飛漲是房地產漲價的直接原因。土地市場失效，又是因為土地是獨家供應，而且供應方是政府。沒有人能夠監督政府，它又有強烈的利潤動機，無節制地推高地價，使得房價跟著無節制地上升。這才是房價高漲的真正原因。

現在不去解決土地市場失靈的問題，而把房地產市場收歸政府；病在土地市場上，現在叫房地產業吃藥，根本是文不對題，藥吃錯了對象。

另外一個認為房地產市場失效的理由是，房價與百姓的收入水平完全脫節。普通的工薪階層一輩子的工資也買不起一套房。價格和購買力分離，這個市場只能靠特殊高收入家庭來維持，顯然是一個不正常的市場。為了糾正普通人買不起房的問題，政府應承擔起為普通人買房的責任，提供低價的保障性住房。

可是，按購買力分配商品是市場經濟的基本原則。不光是住房如此，一切商品都如此。有人買不起就認為市場失效，是毫無道理的。現在有一大批人買不起房，問題不在商品房市場上，而在收入分配過於懸殊上。不解決收入分配的問題，而歸咎於商品房市場，是完全沒有道理的。病在收入分配，現在叫房地產市場吃藥，那怎麼能解決問題呢。

住房和一般商品有所不同，住房是必需品，聯合國《經濟、社會及文化權利國際公約》規定每個人都該有住房，這是人的基本權利。如果有人因經濟困難而住不起房，政府有責任提供能過得去的住房，這就是保障性住房政策的來由。也可以說，保障性住房的目的是緩解住房上的不公平，是讓最困難的人也能有起碼的房子住，並不是讓普通人也能買得起房。普通人現在買不起將來應該買得起，實在買不起還可以租房。所以保障性住房的對象不是中等收入的普通人，而是住房最困難的人，現階段就是進城打工的農民工。相比之下，他們的住房條件最差，他們應該是保障性住房的服務對象。

可是，我們把服務對象搞錯了。我們把進城打工的農民工排除在保障性住房的服務對象之外。結果是中等收入的人獲得了巨大的房價補助。受損失的是國有土地的流失，而且流失給了並非最困難的人。所以這個政策沒有緩解住房的不公平，最困難的人沒有得到改善。

由於中國保障性住房的政策目標存在重大失誤，實施四年來不但沒有緩解住房的不平等，反而加劇了這方面的不平等，而且還造成大量化公為私、侵吞國有資產的腐敗案件。更為糟糕的是，它惡化了商品房市場的環境，將來如何恢復這一市場將是一個艱鉅的任務。

是的，普通人也要改善住房，但那要靠改革開放，提高全社會的經濟效率，而不是靠政府補貼。補貼的錢還是從百姓創造的財富來。社會不富，誰有能力補貼廣大的普通人？

原題：中國保障房政策的偏差

(文章僅代表作者個人立場和觀點)