任志強：中國樓市不但沒調好，還越調越爛

我們今天很多人都在這，我們希望把2003年開始的所有進行評估，看看為什麼這麼多年，房地產市場不但沒有調好，還越調越爛。這個我們可能在今年年底，也可能在一個時間裏會發布我們的研究報告。我談一些初步的看法。

昨天閉門會上我們說了，我們這輪調控什麼，是調控房價、調控結構還是調控通脹。小光剛才講，任何結構上能進行調整，所以大會也說到，我們需要轉型，轉什麼，是轉結構，住宅傳統產業變成商業，變成「芭蕾雨」？我們的土地約定，每年就供應這麼多商業用地，剩餘的就是住宅用地，要想把結構都調整為商業結構，那就把所有人都打死，因為只有30%用在商業地產，土地也酒這麼多。也有人說可以轉為旅遊，可能轉為島，中國有幾個島就海南島。

旅遊不可能成為全國性的轉型的東西，還有人提出養老，即使結構上調整了，養老比重也不到10%，世界各國也如此。如果沒有養老保險，養老產業也是很難做的，單獨賣還會變成住宅房地產。就像中國說結構調整一樣，都想說轉如高科技，都轉入可能嗎，美國矽谷也酒那麼一點，不可能都轉為。

調控集中於房價，會使房子質量更爛

我們現在看到的是通脹，通脹問題很大，可能6月份會更高一些，雖然還沒有宣布。四個國都在膨脹，有的達到12點幾，13點幾，我個人覺得宏觀調控就是調節總供給和總需求的關係。但我們現在的宏觀調控似乎是要拉平經濟，嚴格來說我們叫做用限價、限購等等辦法來抑制一個單一目標就是房價。前兩天北京新現任的主任，邀請我們和劉曉光去吃飯，要求我們降價，換句話說我不知道我們應該執行政府的政策還是不應該執行政府的政策，這裡一個最大的目標就是，如果房地產開發把目標都集中於房價上，一定會生產最爛的房子。過去說房地產只有30年壽命，經過這一輪可能只有10年、20年的壽命了。因為以價格為導向的結果就更不要說什麼節能、環保、高科技了。所以以房價調整的結果一定是一個錯誤的結果。

通常以什麼為對象，我們現在是以開發商為對象，文件上寫是增加供給，但是現在是減少供給，增加什麼供給，增加保障房的供給，把市場化變成非市場化。國務院政府報告上說兩條腿走路，但現在要砍掉很粗壯的腿，要保住保障房的腿。

今年完成1000萬套保障房是做夢

今年我們政府提出要完成1000萬套，我說根本不可能，然後改為10月份之前開工1000萬套，我們這麼多家只完成800多萬套，要1000萬套我覺得是做夢一樣。我們曾經做過報告，我們的核心問題不是沒有房子，按照國際上的計算方法把都算上有97%都有住房，但有很多是很多人住在一個房子，所以要改善需求。當年輕人離開父母時，兩者之間都得到了改善，否則老住在老人家中就沒有地方住，老得養兒子，這就是問題。所以我們現在的政策是限制改善性需求，也在城市限制。比如滿18歲了就可以了，但銀行不給你貸款，認為收入不夠。23歲的大學生拿工資的50%也不夠，甚至有的銀行還提出因為你沒有結婚，一個人支付貸款是不夠的，還是不給你貸，於是人們只能用長輩的名義去，所以就變成了二套房。50歲以上的也不給貸，因為不夠年限了，因為你只有五年了，20年以上的貸款、30年以上的貸款就沒有還款能力的，於是還得用年輕人具備能力的去買第二套住房。我們名以上要打擊投資、限制第二套、第三套，但實際上我們從香港和臺灣看到的，都是限制二次出讓，用加稅或調節的辦法解決。但我們的政策是不管你犯沒犯罪，先認為你犯罪。確定你確實投機和投資，在短期內轉讓才對你制裁，因此認定你事親犯罪和事後犯罪是兩個不同的法律結構，我們是先認定你犯罪，然後再處罰，這種導致的最終結果也一定是錯誤的。

任何政府對市場的干預都是不道德的

以什麼為手段，我們現在的監管包括融資手段、包括利率、保障住房一大堆。所用的手段叫「四加」，加稅、加息反正不讓你過好日子。我最想說的是，都是以行政的手段未主導，而不是以市場的手段未主導，可能是最差的。按市場經濟規律來說，任何政府對市場的干預都是不道德的，這種不道德體現最明顯的就是計畫生育，為什麼80、90後的孩子不好管，就是因為獨生子女的政策壟斷了作為孩子的市場。所以沒有第二個人能夠和他分遺產，所以想好就或，於是就有了「藥家鑫」，我們看歷代王朝裡面，一個皇帝很多妃子，生了很多孩子，就要去打仗，大家打死了，可能出現哥哥把弟弟殺了，弟弟把哥哥殺了，殺死後剩下的就是可以讓流傳的最後的優秀者，而現在沒有競爭，哪來的優秀者。

看看清朝最後為什麼滅忙，為什麼是慈禧太后，都是兒皇帝，最後兩歲、三歲沒法使清朝繼續延續下去，這是一個惡劣結果。恰恰是市場經濟給了人們的道德機會，用自由選擇權，雙方的自由選擇權決定市場中的產品可以銷售和不可以銷售，或價格合理和不合理。而價格恰恰是決定這個產品保證期供不應求的情況下能夠滿足市場的供應條件。而我們現在的市場價格是被扭曲的，當中央要求必須限制幅度時，地方政府迫不得已只能去弄虛作假了，因為什麼都管不了，因為有些城市糧食是外運的，有些城市沒有水泥，材料這部分都是由他人決定，但是你非要他來決定這個地區的房價和基本成本，怎麼可能。我不知道為什麼這麼荒謬的政策也能在中國實行，但是這種荒謬的政策逼迫政府弄虛作假，比如不允許你進行網上交易，在網上交易的範圍內進行限制和控制，等等，一系列的弄虛作假出現的結果是什麼，價格在名以上可能是升可能是降，但都不反應關係。

高房價和我無關，土地制度是根本

現在我們除了個別城市限制條件之外，是不是面向全國誰也不知道。但實際上我們的銀行、特別對個人住房限貸，已經從個別城市綿延到全國，在中國差異這麼大的情況下，用一個辦法會出現什麼結果，也許有人會說我們會穩中有價，我們現在同比和環比都趨於下降。另外4%的高增長投資能不能維持，如果我們在持續的過程，都希望用保障性住房彌補商品房的下降，也許能成功，也許不成功，因為保障性住房缺錢，而上半年的更多的因為去年開發商把房子都賣了，今年要保證按期交房子，原本賣代的房子完工後怎麼辦，也就是開始的時候會出現問題，我們也沒有看到土地增長的供應，最後導致財政出現困難，很大地方都涉及到能不能賣出地，能不能賣出好價的問題，我們的中央政府決定用土地收入的10%用於教育，也就是所有人看到土地價格的增長，中間要分一杯羹，下一次國務院可能決定拿出10%用於養老、再決定用於醫療，反正都在攤這塊肥肉。

大家說今年政策可能不會變了，明年也可能不會變了，我覺得不要期望政策短期會變，一直到撞南牆的時候才會回頭，否認最後導致的結果是惡性競爭的結果，惡性競爭的結果不同於2008年，2008年是外部不好內部也不好，今年是內部很好，外部也沒那麼差，沒有那麼多進出口企業的破產，為什麼房子要下去，這個是莫名其妙的事。從歷史各國看，在經濟高增長的情況下，房地產沒有一個國家會斷，這個是悖論的東西，但是我們現在恰恰是要讓中國的房地產迅速掉下去，給大家一個笑臉。我就說這麼多，謝謝。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)