牛刀：京滬兩地房價拐點還沒出現

2011-05-26 12:36

記者：有數據表明，由於受到政策調控的影響，北京從4月開始二手房掛牌價格環比下降，新房的價格也出現了明顯的下降。有專家預測北京樓市將在9個月之後迎來拐點，房價下跌幅度預計達到15%。由以上北京的這些情況，請您分析一下上海樓市的情況，上海樓市會否也因調控加碼迎來拐點？拐點將何時到來？請做稍具體的分析。

牛刀：你的那些數據看似真實，其實是虛的。京滬兩地都一樣，房價拐點的影子都沒有。房價出現拐點起碼有3個特徵：

第一個特徵是供求關係發生逆轉。2008年房價下降時，京滬兩地新房存量都達到歷史極限，北京叫期房，超過16萬套；上海叫做現房，超過20萬套；深圳叫做新房，超過5萬套。供應量超過極限，而市場需求量嚴重不足，開發商庫存太高，資金壓力很大，才會產生降價的現象。

現在北京上海兩地，開發商完全沒有庫存的壓力，基本處在無房可賣的狀態。北京期房不到8萬套，深圳僅僅只有2.1萬套，上海不足10萬套。而想買房的群體是大量的，再加上2009年濫發貨幣根本沒有回收多少，資金面沒有問題，現在是因為限購，只是成交量下降，房價降不了。因為供求關係沒有逆轉。

第二個特徵是斷供和退房潮發生。一線城市買房人，只要買到了房子，你就是打死他他都不會降價賣房，這種心態怎麼可能促使二手房掛牌價普降，個別人臨時要錢用降價賣房的情況隨時都會有，不能把這種社會現象，當做市場現象來解讀。

只有斷供和退房潮發生，房價上漲的預期才會被市場打破，產生反向思維。這點在2008年最為鮮明，一二線城市大量樓盤產生退房現象。現在，因為有2008年政府救房價在先，誰也不相信政府真降房價，可以說，政府在市場上完全失信，不可能再產生大規模退房潮，目前市場上連退房的跡象都沒有。政府失信於市場後，重新建立信譽是要很長時間。這幫宏觀經濟的決策者以為自己欺騙市場，為所欲為，還能取得市場誠信，那是痴心妄想。

第三個是開發商出現爛尾樓和破產。因為開發商對未來預期沒有打破，很多開發商即使資金鏈已經很危險，但是，他們通過各種渠道各種方法去融資，設法往下撐。比方說向房地產信託融資，現在房地產信託收益已經超過18%，很快突破20%；民間借貸利率不斷攀升，很多都是開發商大量融資所致。死撐，絕不降價。

2008年，萬科在深圳龍崗項目都被迫停工，樓盤爛尾。原因就是，開發商認為樓盤做好後賣不出去，這才會停工的。現在，市場上還沒有什麼開發商預期房子做好賣不出去的。

以上三大特徵，都沒有出現，說拐點，為時尚早。

記者：目前上海樓市仍出於僵持階段，您預計上海樓市將何時回暖？房價是否會出現明顯的下降？

牛刀：只要政府就這麼撐下去，房價真正的下降，是2012年的事。今年，上海樓市也無法回暖，會一直僵持。所以，我說2011年中國宏觀經濟關鍵字是，耗。大家耗下去。2012年，房價會普降，但是降幅有限。一直要耗到2013年政府換屆以後，才會有明朗的態勢。那時，開發商的預期才會徹底打破，而且，是徹底沒希望維持暴利，才會放棄死撐房價了。

新的政府會一直將房價打到底部，然後，三五年後，慢慢復甦。在房價下降這個過程中，建立新的住房制度，包括理順稅制，減少苛捐雜稅，建立真正能夠調節社會財富的適合中國的住宅稅制。如果3600萬套保障房有明顯成效，政府將會列入制度建設內容之一，作為國家根本大法肯定下來，在比例上向新加坡和美國靠齊，爭取能做到80%以上，商品住宅供應量保持20%的水準，中國方能太平十年。