牛刀：京沪两地房价拐点还没出现

记者：有数据表明，由于受到政策调控的影响，北京从4月开始二手房挂牌价格环比下降，新房的价格也出现了明显的下降。有专家预测北京楼市将在9个月之后迎来拐点，房价下跌幅度预计达到15%。由以上北京的这些情况，请您分析一下上海楼市的情况，上海楼市会否也因调控加码迎来拐点？拐点将何时到来？请做稍具体的分析。

牛刀：你的那些数据看似真实，其实是虚的。京沪两地都一样，房价拐点的影子都没有。房价出现拐点起码有3个特征：

第一个特征是供求关系发生逆转。2008年房价下降时，京沪两地新房存量都达到历史极限，北京叫期房，超过16万套；上海叫做现房，超过20万套；深圳叫做新房，超过5万套。供应量超过极限，而市场需求量严重不足，开发商库存太高，资金压力很大，才会产生降价的现象。

现在北京上海两地，开发商完全没有库存的压力，基本处在无房可卖的状态。北京期房不到8万套，深圳仅仅只有2.1万套，上海不足10万套。而想买房的群体是大量的，再加上2009年滥发货币根本没有回收多少，资金面没有问题，现在是因为限购，只是成交量下降，房价降不了。因为供求关系没有逆转。

第二个特征是断供和退房潮发生。一线城市买房人，只要买到了房子，你就是打死他他都不会降价卖房，这种心态怎么可能促使二手房挂牌价普降，个别人临时要钱用降价卖房的情况随时都会有，不能把这种社会现象，当做市场现象来解读。

只有断供和退房潮发生，房价上涨的预期才会被市场打破，产生反向思维。这点在2008年最为鲜明，一二线城市大量楼盘产生退房现象。现在，因为有2008年政府救房价在先，谁也不相信政府真降房价，可以说，政府在市场上完全失信，不可能再产生大规模退房潮，目前市场上连退房的迹象都没有。政府失信于市场后，重新建立信誉是要很长时间。这帮宏观经济的决策者以为自己欺骗市场，为所欲为，还能取得市场诚信，那是痴心妄想。

第三个是开发商出现烂尾楼和破产。因为开发商对未来预期没有打破，很多开发商即使资金链已经很危险，但是，他们通过各种渠道各种方法去融资，设法往下撑。比方说向房地产信托融资，现在房地产信托收益已经超过18%，很快突破20%；民间借贷利率不断攀升，很多都是开发商大量融资所致。死撑，绝不降价。

2008年，万科在深圳龙岗项目都被迫停工，楼盘烂尾。原因就是，开发商认为楼盘做好后卖不出去，这才会停工的。现在，市场上还没有什么开发商预期房子做好卖不出去的。

以上三大特征，都没有出现，说拐点，为时尚早。

记者：目前上海楼市仍出于僵持阶段，您预计上海楼市将何时回暖？房价是否会出现明显的下降？

牛刀：只要政府就这么撑下去，房价真正的下降，是2012年的事。今年，上海楼市也无法回暖，会一直僵持。所以，我说2011年中国宏观经济关键字是，耗。大家耗下去。2012年，房价会普降，但是降幅有限。一直要耗到2013年政府换届以后，才会有明朗的态势。那时，开发商的预期才会彻底打破，而且，是彻底没希望维持暴利，才会放弃死撑房价了。

新的政府会一直将房价打到底部，然后，三五年后，慢慢复苏。在房价下降这个过程中，建立新的住房制度，包括理顺税制，减少苛捐杂税，建立真正能够调节社会财富的适合中国的住宅税制。如果3600万套保障房有明显成效，政府将会列入制度建设内容之一，作为国家根本大法肯定下来，在比例上向新加坡和美国靠齐，争取能做到80%以上，商品住宅供应量保持20%的水准，中国方能太平十年。

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