中國保障房建設面臨挑戰

中國政府大量增加保障性住房供應的承諾正面臨來自房地產開發商和地方政府方面的問題，中央政府的公信力將經受考驗。

在連續幾年未能兌現承諾後，中國政府2010年完成了建設580萬套保障性住房的目標。政府上個月將今年的保障房建設目標上調至1,000萬套，以保證大量的窮人「住得其所」，防止房價上漲引發民憤危及社會穩定。

儘管大力促進增加保障房供應，但中國政府仍對私人房地產市場泡沫深感擔憂。有關部門已經推出包括加息和限購等行政手段在內的一系列措施，以期抑制房價上漲。當前，中央政府必須向地方政府和房地產開發商施壓，推動其建設利潤空間較小的保障房。地方政府歷來著眼於推動土地銷售收入最大化，而房地產開發商已經開始面臨銷售放緩的問題。

中國國務院總理溫家寶2月份呼籲地產商對社會盡到應有的責任，抑制房價上漲。

溫家寶在與網友交流時表示，地產商的身上也應該流著道德的血液。

房地產是推動中國經濟增長的主要引擎，尤其是從房地產市場能刺激建築和鋼鐵業等其他領域活動擴張的角度來看。但是，房地產業正面臨壓力。政府限購措施已經導致2月份住房成交量下降，再加上銀行對放貸嚴加管控，房地產開發商被迫制定新的銷售策略、推出折扣活動，並考慮將業務拓展至其他房地產領域。

今年的保障房建設目標需要人民幣1.3萬億元（合2,000億美元）的巨額成本來支撐。中國住房和城鄉建設部稱，中央和地方政府將提供人民幣5,000億元的資金，餘下人民幣8,000億元將由企業和機構提供。

省級政府也必須做好支付巨額保障房建設支出的準備。例如，山東省今年必須支出人民幣5億元，用於公共租賃房、廉租房建設和棚戶區改造，較去年的支出高出近三倍。

部分保險公司、退休基金和國家扶持的基金已經表示將為這些項目提供經濟支持，但房地產開發，甚至國有房地產開發商卻不認為1,000萬套保障房建設所需資金能夠得到保證。

不過，政府已經表示，保障房項目用地必須佔到住房建設用地供應總量的70%，導致可用於私人住房建設的土地儲備大大減少。在這種情況下，開發商除了參與其中別無選擇。

萬科企業股份有限公司(China Vanke Co., 簡稱：萬科)等一些大型開發商表示，他們準備投資保障房項目，但希望至少能夠取得盈虧平衡。

萬科總經理郁亮上個月表示，哪怕只有一塊錢利潤，萬科也願意建保障房。

但他也表示，如果這些項目虧損，則無法向股東交待。因此，只要政府提供土地和資金，萬科就願意建保障房，只要有一塊錢利潤就行。

而郁亮對保障房項目平均回報率的預期為3%-5%。

這與私人地產項目回報水平相差巨大。CIMB-GK Securities分析師Johnson Hu預計，私人地產項目回報率為30%-40%。

Hu表示，也許部分開發商能夠從政府爭取到較有利的條件，如較低的地價和稅收優惠，但利潤率根本不具吸引力，因此開發商很難有熱情投入到保障房項目的建設。

不過，路勁基建有限公司(Road King Infrastructure Ltd.)旗下路勁地產集團有限公司(RK Properties Holding Ltd)董事局主席單偉豹表示，如果開發商不進行保障房建設將為自身帶來風險，因為這意味著將失去約一半的中國住宅市場。

瑞士信貸(Credit Suisse)分析師杜勁松表示，開發商和地方政府可能簽署保障房項目建設協議，但之後開發商可能以資金不足為由不予履行。

分析師們表示，為迫使開發商進行保障房建設，政府可能增加私人地產方面的調控力度，或者採取更多懲罰性舉措，從而使私人住房銷售在較長時間內滑坡，直至足夠多的保障房建成。

溫家寶曾表示，地方政府負責人在確保當地保障房供應充足方面將承擔更大責任。

分析師們表示，北京和上海等大型城市可能更有能力很快完成保障房建設指標，因為當地政府較為強勢，而二三線城市完成指標的難度則將較大，因為這些城市的政府財政對土地出售收入的依賴較大。

並沒有很多官方數據能夠支持大型城市完成保障房建設目標的速度將快於中小型城市的推測，但一些開發商目前紛紛湧入中小城市建設私人住房，因為這些地方的地產購買限制不那麼嚴格。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)