海外資本為何狂炒商業地產

今日約幾位好友談及商業地產,大家都對商業地產比較看好。連牛刀先生對於商業地產,也頗為看重。實際上,當住宅市場限購令出路之後,大量的資金確實沒有多少出路,很多資金已經開始出走境外。

然而,與之相反的是,在人民幣升值的預期下,全球都愛人民幣資產,正當銀行對房地產限制貸款的時候,大量的外資雲集,開始「抄底」中國的地產。有媒體報導說,擁有「海外關係」的房地產企業開始利用外資布局國內樓市,2010年下半年以來,海外資金與國內房企合作、注資開發項目的案例大量浮出水面。保守估計,去年進入國內房地產業的外資總量就已超過1500億元。

事實上,由於銀行貸款日趨艱難,而其他輸血渠道也幾乎被封死,不少房企將目光瞄向了海外資金,這些海外資金,也看好中國的經濟和城鎮化,因此,他們布局的多是商業地產。

從公開的途徑來看,通過將資金分解到國內各省市外商直投項目的額度內,或者通過境外紅籌公司的票據融資,包括主權基金在內的海外資金正在潛入國內房地產業。這類外資多數以有限合夥人的身份出現,並投資於一二線城市的商業地產項目。事實上,不僅僅是外資看好中國的商業項目,內地房地產企業,很多早就開始布局商業地產了,以前滯銷的商業項目,如今迎來時來運轉,似乎資金將商業地產看成資金的避難所和升值的工具了。當然,精明的老外不會看不到這裡面的錢景,從房企資金來源的增長率,就可以看到這種趨勢。

據國家統計局公布的數據,去年,房地產開發企業本年資金來源72494億元,比上年增長25.4%。其中,國內貸款增長10.3%;利用外資增長 66%,利用外資的增幅高出國內貸款55.7個百分點。從外資機構投資的物業類型來看,綜合、商辦類物業,尤其是出租型物業受到境外機構投資者的青睞,綜合、商辦類成交金額佔比達92%。

為何商業地產突然麻雀變鳳凰?在以往,商業地產之所以暗淡無光,總是出現商住倒掛現象,主要在於,住宅轉讓的稅賦低,而轉讓商用住房的稅賦很高,但是投資非居住用房實際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%,投資獲利的一半都用於繳納稅收。而養一個鋪子或者寫字樓,需要很長時間。對於開發商來說,有句話叫做「做住宅的是小學生,做商業的是研究生」,其實這句話並不是從水平來說的,而是說明,商業地產獲利不如住宅地產來得快,來得穩妥,因為住宅開發週期短、見效快,而且比較穩定,很少出現爛尾樓,但是,商業地產往往與經濟形勢掛鉤,風險比較大。所以,中國的開發商,寧願做住宅而不願意做商業地產。

但是,不是商業地產減少了交易費用和稅費,才導致資本蜂擁而至,而是因為當下的投資市場已經沒有路徑了,資本才願意到商業地產來避險。其實,這不是市場經濟的改進,而是行政手段迫使資金和資源在扭曲的基礎上進行配置,記得當金融危機爆發後,很多資本選擇商業地產,也是期待將之作為避風港,但是,畢竟商業地產與實業經濟形勢密切相關,最終是遲於住宅市場晚一點調整而已,但是,商業地產的復甦,卻要晚很多。由於國內逐利資本太多,又不好炒作日常用品,且鑒於中國資本市場的重大缺憾,投資者不約而同地將目光投向了商業地產。

我們多次建議,要想減輕游資和保值資本對住宅市場的衝擊,當前最重要的是減少商業地產的稅費,讓更多的企業擁有寫字樓、商鋪等投資品,同時能夠避免對實體企業造成重大的衝擊。越來越高的稅費等交易成本和持有成本,使得持有者的壓力越來越大,必然轉嫁在房租上,這導致中國商品流通環節的成本高企,中國物價不斷地上漲,給老百姓和企業,都帶來了沈重的壓力。

從某種程度上來說,商業地產給城市帶來了人氣和便利,讓城市更加繁榮,因此,地方政府也不能不做一點貢獻。商業地塊的價格走勢也讓地方政府樂於其中,因為商業地產價格的上漲,使地方政府無論在住宅土地出讓,還是商業地產出讓方面,都獲得了很大收益。因此,如果今年住宅市場受到了限制,商業地產肯定是地方政府的重頭戲。

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