葉檀：開發商面臨洗牌

2010-10-14 14:19 作者:葉檀

房地產局部崩塌,必須未雨綢繆。在資金鏈的逼迫下,中國房地產開發商面臨生死大洗牌。2008年的金融危機挽救了部分開發商,現在,他們不可能找到另一艘救生艇。

窺斑見豹,從以下案例可以發現某些房地產開發商資金鏈面臨崩潰。

香港廉政公署最近發布聲明,因涉嫌就貸款事宜行賄受賄,中國工商銀行（亞洲）有限公司的一名高管及另外兩名人員被捕,涉案金額共計580萬元港元。涉嫌行賄的人士是內地著名地產商、裕彙集團有限公司董事局主席曾偉。涉嫌受賄者之一、50歲的陳寶奎,協助曾偉延遲在「工銀亞洲」貸款的還款日期,收受330萬港元賄賂;另一名涉嫌受賄者是43歲的陳翊耀,協助曾偉從工銀亞洲獲得貸款。

曾偉案說明資金鏈緊張的開發商開始飲鴆止渴,而且絕不止於曾偉一人。銀行開發貸款、上市融資再融資渠道基本封堵,信託與境內外民間借貸成為主流融資模式,開發商不惜以30%的融資成本獲得資金。以目前的情況看,到今年四季度,一些開發商會陷入收地、還貸等困境。

此時要關注兩大風險。

社會金融安全將遭受嚴峻考驗。受到嚴厲監管的銀行災情較輕。銀行的風險主要體現在許多開發貸款建立在企業虛假出資、實際自有資金極低的基礎上,一旦遭遇破產清算,就會面臨池魚之災。同時,房地產下行,銀行房地產抵押品價值下降,銀行會面臨資產瘦身與止贖風險。

隱性社會金融風險被刻意忽略。與銀行相比,民間理財借貸與信託產品是重災區。浙江蕭山國際酒店集團破產牽涉數百人、寧海日日會等民間組織崩潰,顯示民間高息資金鏈條捉襟見肘,禁不起任何風吹草動。

高息融資扼住了房產開發的咽喉。今年房地產信託規模劇增,今年上半年,房地產信託在全體信託項目佔比接近50%,8月比例上升至56%。而此前7年,房地產項目在整體投資中的佔比始終維持在30%的水平。今年前8個月房地產信託的發行規模已超過1047億元,截至6月末,年化收益率最高達17%,意味著項目融資成本差不多接近30%。目前的開發利潤絕不能支撐如此之高的融資成本,開發商只有兩個辦法,一是加快週轉,二是開發豪宅,讓房地產擁有奢侈品利潤。

銀信通產品受到遏制,房地產信託風險全部轉移到民間,一旦開發商資金鏈崩潰,民間投資者會賠了夫人又折兵。

我們可以指責這些人過於貪婪而愚蠢,他們希望獲取年收益率15%以上的安全收益,並且簽下協議風險自擔,多數投資者是坐擁資產百萬、千萬以上的中高收入階層,就算血本無歸也不至於露宿街頭。對於民間金融風險不聞不問,對於近在眉睫的風險沒有機構對投資者進行善意提示,是政府的失職,一旦出現房地產出現全面下挫,可能引發投資者的全面反彈。

另一種風險是海外資金的投機風險。雖然海外投資在整體盤子中只佔1%的比例,似乎難以掀起大浪,但海外投資卻屢屢成為中國房地產市場轉折關頭的點睛之筆,起到四兩撥千斤的作用。

中國政府費盡心力為房地產市場降溫,但海外資金卻對中國資產躍躍欲試。10月12日外管局發布的報告顯示,上半年,房地產業來華直接投資同比增長151%。挾量化寬鬆與零利率之威,海外紙幣滾滾來,據悉今年以來,包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多外資,均以不同形式對我國房地產追加投資。

中國房地產企業與民營企業在境外融資的比例預測應該更大。據不完全統計,今年前8個月,金地集團、龍湖地產、遠洋地產等30多家房企相繼推出海外融資計畫,融資規模達100多億美元。房企海外融資成本高,發債利率區間已從8%~9%上升至13%~14%,房企不斷地在人民幣大幅升值的預期中自我安慰。

人民幣大幅升值是不可能的。想想吧,在實體經濟與房地產,在提高社保、最低工資與維持開發商資金鏈的選擇中,正常人會選擇哪一頭？

承認民間金融,納入金融監管,銀監會與信託監管不再唱對臺戲,徵收外資投資者的資本利得稅,是應對房產金融風險的保護傘。