任志強：今年房價不會大漲大跌

作者:任志強 2010-08-30 22:32 桌面版 简体打賞 0

現在企業大部分都比較聽話，政府說怎麼樣就怎麼樣。大部分行業還是認為這個政策會持續一段時間，但是能持續多少年沒有人有譜，因為我們從03年開始基本每年都在變，或者一年調整一次或者一年調整兩次。所以大家預見變的時候，可能還要明年再出臺一個政策。在短期之內，房產公司不會說短期之內馬上出臺一個政策。

從現在的情況來看，大部分地產企業還沒有到最危急的時刻，從存量報表上看手裡面還是有現金的，7月份的資金大概37000多億的樣子，可是我們完成投資只完成23000多億。而過去我們大概維持在1萬億左右，所以現在還有多出來的一部分錢。這是整個行業情況。

但是說到局部情況，可能差別會很大，好的企業可能現金流很充足，不好的企業可能現金流很緊張。我們到7月份還略有增長，5點幾，但是下降速度很快，下降了9點幾。住宅從年初來看只增長了7.1%，這個增長速度是一個非常低的增長速度，寫字樓和商場速度大概增長了30%點，為了彌補住宅下滑產生的總量。8月份、9月份有可能從正增長到負增長，如果按這種趨勢來看，全年和去年相比大概有10%到15%的一個負增長，去年可能8億平米左右，商品房銷售面積。上半年3億9，下半年可能還在3億9左右。前三個月沒有這個「國十條」的時候增長比較快，「國十條」出來後下滑速度很快。

從市場短期來看，7月份價格在下降以後略有回升，這是和五六月相比。8月份這兩週之內看來也是在回升，但是現在大家都覺得降價還降得不夠，這裡面有一個統計的問題，如果我原來賣4萬塊錢，我現在賣到3萬5，是個降價過程。如果一個新盤我想賣到3萬5，漲到3萬6，這樣一到統計時，就表現為上漲了，大家把開盤價降低了以後大家覺得這個指數沒下來。

所以開盤價實際上是下降的。在開盤價下降的時候實際上銷售就開始回暖。我們曾經舉過一個例子，萬科在長陽一天800套房子就賣完了，就是因為它原來可能預計賣1萬8，可是政府讓它降價，它就變成了13400，可是它賣15000，也一樣賣光。所以當時它把價格降下來的時候，銷售一下子就回來了。總體上我認為下半年總體增加量，從去年9月份開始增長，到今年9月份應該出來房子了，按道理說供給量是增加了，我們估計到下半年增量會增加到40%、50%的樣子。我從4月份文件出來之後就開始呼籲，很多人說市場沒降下來，其實你要看指數，其實開盤價已經下降了10%到15%的樣子。

我們忽略了一個問題，為什麼我們去年年底的投資增長能上來，主要是因為07和08年上半年我們增加了很多土地，它是有一個生產週期的。所以今年的土地下降到7月份大概增長33%，主要是集中在二三線城市，一線城市是下降的，它會影響到明年。從目前來看，這些現有土地供給不足的情況會很緊張，那時候價格會受影響。因為明年下半年以後地不夠用了。而保障性住房今年會增加很多，比如今年北京市已經供了有1500萬到1600萬公頃的土地，但是保障性住房可能佔了80%多，保障性住房現在已經完成90%多了，而商品房只完成了30%多，下半年怎麼辦？這塊影響價格也會很大，商品房供小於求。

所以08年的情況是普遍都不行，因為國內國外形勢都不好，所以就上不去，房地產不降也得降。今年差別是大家預期政策出臺後希望全面房地產市場都下降，這可能想錯了，因為今年的經濟情況是國外復甦了，國內好得不得了，有的地區17、18%的GDP增長，這樣的增長怎麼能不買房子，我們的CPI也不一樣，平均是3.3%。今年房價局部地區猛漲，還會漲，有些地區是供給量增大以後價格競爭會激烈，普遍下降10%到15%，我覺得下半年會維持比較亂的價格格局。

政府為什麼希望商業地產多，它的就業和稅收是很重要的，住宅賣完就完了，剩下的對政府來說所有的費收完就變成維護費了。但是商業可以今年安排就業，明年再安排就業，它可以不斷地增加稅收。

國外諮詢機構很多一條街都是。但是我們就沒有這樣的服務機構，按道理來說北京20%的GDP產生於為政府服務的諮詢公司才對。像華盛頓那邊有很多律師、諮詢機構都是為政府服務的，中國不重視這個。

讓我們判斷未來有什麼政策，其實大家擔心的是以後沒有什麼政策。過去擔心物業稅，房產稅一大堆東西，是因為它擔心後面那些東西導致他在前面先看一看有沒有東西。

現在商品住宅是這樣的，我們現在的庫存是以可售面積來看，可售面積是以預售數來看的。所以我們這個1.9億是預售的。我說這個增加是指預售數增加。為什麼今年新開了9億6，到去年加上非商品房開發全部加起來51億多，各種都包括在內。住宅我們大概佔70%。在全國範圍內有地方差異，有的地方可能是供過於求，有的地方可能是供不應求，目前全國不平衡。

現在中央補助600個億，如果按60平米一套，大概有3個多億的面積，減少6000個億左右的收益。現在按最低的算，起碼得4000到5000個億。上半年是負1.6，現在還很難說。實際上今年要竣工這些，還包括去年的。可能我今年建了，今年先把房子分了。

如果不調整貨幣政策，靠這種政策來維持長期性，幾乎不可能。從根上來說要解決貨幣和利率問題，那邊可能要解決土地供應問題，應該是這幾個配合起來。我們現在爭論比較大的，第一是土地供應是不是充足。國土部認為我們現在閑置土地對房價影響很大，其實真正算到房地產商，這4000萬，在今年32億開復工裡面才佔多少，每年算起來平均下來就五六百萬平米的事，怎麼能對房價有影響？但是土地供應的問題說不清楚，爭論就在這，到底供應足不足，今年說18萬公頃，現在開發商只有兩萬公頃，這跟開發商沒關係。如果你把18萬都放在保障性住房裡面，和開發商也沒關係。像北京最近投標的，一塊地10萬是限價房，實際上這個土地你不能算在商品房土地，因為這是政府來決定對價的。

第二個問題，就是我們所說的房地產投資能不能上去，上到什麼程度為合理，這是我們第二個爭論的問題。我們去年9月份投資開始增長，到今年7月份開始下來，如果再持續下降後期供給就會不足。同時出現一個差額，二三線城市本來房價不高的地區可能增長很快，房價高的地區反而增長很弱，這個不平衡問題怎麼解決？房地產供求關係和別的都不一樣，比如電視機我在廣東生產可以搬到北京，房子它是不可移動的。

第三個問題，就是大家剛才爭論的剛需問題。最後變成只要價格合理，我去購買，就是剛性需求，最後它變成購買行為的時候就是剛需，所以說剛性需求是存在的，因為有人賣。怕的就是降價沒人買，剛性需求就不存在了。這個差別會非常大。最後一個就是價格高低的問題，這是我們爭論最主要的四個問題。價格高低的問題，實際上在於有沒有人買，你現在看指數，如果我開盤下降，你的指數就不對了，但是有人買了就是合理的。現在我們集中在剛性需求和價格問題上的調控政策比較多。所以它會出問題的，因此我們要最終解決這個問題，要從幾個角度共同來解決。比如你要解決土地問題，可能涉及到土地制度問題。供給問題可能涉及到銀行信貸問題，涉及到財政稅收問題。因為地方要賣土地，它要撈錢的，你要增加要有一個信貸作用，所以每一個小問題上都附帶兩個三個房地產市場之外的問題。你要把房地產市場之外的問題解決了，最後才能回歸把這個產業內的問題解決。

我們政府工作報告第一次報告上就寫到850萬平方米，150萬面向社會，三定佔到700萬。現在我們報告裡面對經適房佔多少，保障性住房佔多少都有規定的。但是經適房面向誰不一樣，可能多少是面向機關的，中央單位每年有將近50萬的人口增長，不可能不給它房子。比如廣渠門15號地，很多都給了外交部那些人。

如果我們土地價格還在這樣往上漲，房子也要往上漲。我們看看萬科今年的半年報，面積減少了8%，但是金額增長了15%，說明價格提高了。去年它的平均價格是9000多，今年平均價格是11000多塊錢，這還因為他有幾個月是降了價的，如果每降可能是12000。但是其中有一些結算可能是去年賣的房子，總體而言這個趨勢是沒法變化的。

去年我們大概平均住宅價格是4400多塊錢，今年平均房價變成了8000多，差了快兩倍。我們在08年結算的時候有一些是低價房。我們必須從供應和其他的角度告訴大家，這個趨勢就是個上漲趨勢，我們說這個價是在一期價位上略有調整，但是並不表示整體趨勢不是個上升趨勢。你不要看4萬塊錢我現在讓了5000塊錢，但這不是你買的。而真正老百姓要買的房子是從2000、4000、5000算起來的。北京即使都算上，4萬、5萬的房子還是少數，二環三環以內有多少地，就那麼多房子。大量的房子還在外頭，比如萬科在外頭一天賣800套，裡頭的房子一天賣幾套，所以不能這樣比，最後平均下來的數跟這個沒關係。如果把這兩個數平均來算，會看到那邊的數量很少，這邊的數量很大。它就是個降價過程。其實這個平均數是個非常錯誤的概念。統計上造成的問題也很大。因此實際上價格還是降的，我說的概念很清楚，我就怕開發商在短期之內拚命地漲價，本來5%的回收數量增長，你突然把價格也漲了，就麻煩了。

真是價格反彈，亂七八糟的東西就出來了，其實現在大家已經看到11.9變成11.3，如果按1.6個百分點來看，到四季度就是7.8了。這個下滑速度是很快的。下來以後到明年怎麼辦？如果四季度7.8，明年是不是6點幾了。所以我希望它還是不出這些東西，最後保證在8.5左右，全年可能9.2，9.3，明年還接著八點多。所以我們還是希望它平穩，因此我覺得大家還要適度降一些，讓整個銷售量降一些，這樣平穩地過渡到明年的經濟，這樣可能會稍微好一點。

今年的價格一定是有升有降的，不可能會大漲大跌。

把貨幣儲存在銀行還是在房子上，但前提是你得有錢，如果你這個錢本來存不到銀行，你要借錢，這就不叫存了。如果是存，是一種貨幣儲存形式，沒有任何問題，它不會形成泡沫的。比如我們看《喬家大院》，這個大院是怎麼形成的，就是把錢變成房子，最後一個大院一個大院的出來。如果我們古人沒有這種風險意識，就不會有喬家大院的。而其中很多是沒有人住的，它是為了以後發展，我的子孫再多的時候我有地方住。他的子子孫孫可能沒生出來，但是他的房子是提前準備好了。這是完全不一樣的。你說的炒，是我們沒有這麼多錢，我想用一個財富槓桿把它變成賺錢的東西。

如果是兩點幾的負利率，再低一點，就容易變成另外一種現象。如果這邊通貨膨脹，最先取錢的是只有3000塊錢和有5000塊錢的人，有30萬、50萬的人不會取錢。我們88年搶的都是衛生紙，他們會搶到先買東西。我們現在可以看幾個數，我們現在28萬億的居民存款，但是我們每年消費多少？一個月只有1萬億的消費。我們房子最高的時候一個月大概4100，28萬億出來兩萬億我們就沒地擱了。你就這麼多東西，因為我們過去在88年出現通脹的時候，我們市場可銷售量大概在存款量的百分之十幾。到04年我們再增長的時候只佔百分之七點幾了，到現在到百分之三點幾了。因此我們在93年初、94年的時候叫「貼息補償利率」，給你加百分之十幾，就是給老虎食吃，怕老虎從籠子裡跑出來，現在也是這種情況。如果出來兩萬億跑哪去，現在我們覺得趕緊弄房子，防止這28萬億往外跑的時候拿東西可以頂上。

我們現在兩萬億里面一萬億消費了，4000億買房子了，還有4000億進了存款，一旦有一個月4000億不進存款就很難走了。

現在我們不能判斷的就是不知道政府會往哪走，哪個都不穩定，所以要盡快出臺住宅法。

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