美國社區物業管理公司都做些什麼

在中國，擁有自己住房的人越來越多，但一些問題也隨之而來。幾位聽眾朋友說，很多物業公司的服務水平很低，但業主只好忍受。他們想知道美國的物業管理是怎樣操作的。

專業化管理是美國物業管理最顯著的特點。開發商一般不管理自己開發的物業，物業管理基本上都是由專門機構進行操作。物業公司也將自己的服務加以社會化，一般只負責整個住宅小區的整體管理，具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業公司接管業務後，首先把管理內容進行細化，再分包給清潔、保安、設備維修等專業單位。比如，小區綠化由專業綠化公司承擔，保安由專業保安公司負責，維修則交由專業維修公司按維修合同運作。

在具體管理方面，美國物業通常採用封閉式管理，管理者對本小區的治安、防火、清潔衛生、水電供應等全面負責。物業公司為了保證安全，一般都在停車場、存車庫、大堂、電梯內等人員流動量大的地方安裝閉路電視監控系統，出入口安裝電動控制閘門。另外，還有可視對講裝置和報警裝置，方便業主與保安的聯繫。

在為業主提供服務方面，物業公司通常都相當週到，管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求，比如提供車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，儘可能滿足業主現實和潛在的服務需求，讓每個人感到舒適方便。

此外，很多物業公司定期組織業主郊遊、聚餐，以營造業主之間的融洽氣氛。

接下來，再談談美國的業主委員會。業主委員會一般按照非營利企業模式組成董事會，制定章程、細則以及相關的行為規範，並向政府登記註冊。業主委員會的董事會由全體業主選舉產生，物業管理費按業主委員會作出的年度預算費用，由各業主按其所佔小區產權的比例分攤。每年年底，業主委員會要向業主匯報物業管理費使用情況，節余部分轉到下一年度使用。如果在物業管理運營時發現物業管理費不足，業主委員會就會隨時召開業主開會討論，或直接通知業主增加繳納物業管理費。

除了負責物業管理之外，業主委員會負責制定小區的行為規範，以保證業主享受和諧的生活和良好的環境，爭取小區地產保值升值。小區行為規範包羅萬象，比如是否可以飼養寵物，以及住戶在花園或草坪搭建臨時或永久性的建築的規定。如果住戶想改變住宅的外部色彩，必須按業主委員會制定的章程辦理。行為規範還包括保護小區環境和處理垃圾的條款，甚至對空調的安放位置都有詳細的規定。