圈內人談房地產:黑夜有多黑 我就有多黑

一個多年涉足深圳及國內房地產市場研究和諮詢的半個「圈內」人,今天終於想與消費者說一說在那些高樓大廈下陽光綠地上的「陰謀」

  陽光下的陰謀

  大約從1999年開始,以深圳為代表的中國樓市開始「陽光明媚」,消費者似乎突然沐浴在「陽光」之中,許多房地產老闆不約而同地把自己的項目取名為「陽光××」。

  地產開發商不但有建造居所的功能,似乎還有向市民播撒陽光的魔力。房地產市場果真有如此陽光嗎?事實是,「黑夜有多黑,我就有多黑」。筆者作為一個多年涉足深圳及國內房地產市場研究和諮詢的半個「圈內」人,今天終於想與消費者說一說在那些高樓大廈下的 「陰影」和陽光綠地上的「陰謀」。之所以有這個勇氣,不過是想找個機會幫中小投資者說幾句真話,說到底也是出於一個專業人士起碼的良知與道德。

  自1997年以後,從各地消費者投訴和法院經濟案件看,房地產消費者投訴幾乎佔據一半以上,且有不斷上升趨勢。當然,我們看到的市場如面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、延遲交樓、拖延辦證、反租騙局、零風險投資等消費者和小業主吃虧上當的事,儘管殘忍(多數人是用一生的積蓄來買房子甚至負債來置業),但只能算是小騙而已。大、中騙子更多是騙政府、騙銀行。

  可以用很少的定金(甚至不用錢),就可取得優惠的協議地價,剩下的地價款先欠著,從而一轉眼就成了「地主」,並開始融資、合作和賣樓花

  空手道

  地產界的「英雄」大多是「空手道」的高手。我們可以簡單分析一下他們行騙的套路。

  一般人都知道,進入房地產開發行業,首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源,而這些前提條件,地產界的大騙子根本不屑一顧,他們可以用很少的定金(甚至不用錢),就可取得優惠的協議地價,剩下的地價款先欠著,從而一轉眼就成了地主,並開始融資、合作和賣樓花。儘管房地產法規上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規定,但他們自有辦法順利地通過各種關節。

  中國的農民多,於是建築公司多,在生存法則下,建築商墊資開發便成了公開的秘密。筆者的一位房地產老闆朋友曾得意地告訴我,你以為蓋房子要花錢嗎?對我來說融資從建築商開始,他們不但要先幫我把樓蓋到封頂,還要交我幾百萬的保證金。就這樣他們哭著喊著都要跟我合作。於是一塊地很快就成了一個大坑。

  規劃設計單位在競爭壓力下,在收到一點「出場費」後,便拿出來一個個「港式」、「 英式」或「美式」的設計方案。

  通常銀行的項目開發貸款可解燃眉之急,可先用於發工資、做設計、交房租等等,或應付一下眼前的債務。腳手架搭起來後,所謂賣「樓花」或眼下時髦的「內部認購」(一般政府規定賣樓需拿「預售許可證」,而沒有這個證明時,「內部認購」可先迴避一下這個問題)工作便開始了。

  這時候市場上的大小媒體、寫手、廣告精英、地產經紀老手等早已迫不急待。如炒作得手,白花花的銀子就已經進各自的腰包了。政府的地價可以慢慢還,所有債務都可以慢慢來了。

  然而,隨著買方市場的到來,賣樓也非易事。一旦失手,也很麻煩。大騙子們自有高招,還是銀行的錢好騙。眼下國家不是鼓勵購房按揭嗎,市場上沒人買,我可以自己買,發動員工買,找一堆身份證填進合同不就OK了,反正銀行也不知道,誰是張三、李四和王二麻子。

目前,國內銀行的房地產按揭成數至少有7成,這樣,按合同70%的資金就可以收回了。萬一沒錢還貸,也沒錢「供樓」,就來個「釜底抽薪」,索性讓銀行當一回「房東」吧,這樣給法院也可帶來可觀的生意。

這種「關聯交易」和「假按揭」還有一個好處,就是可以填高成交價格,1萬元/平方米的商鋪可填成2萬元、3萬元(完全看膽量),4000元/平方米的住宅可以填成5000元/平方米、60 00元/平方米,因為銀行通常對一手樓的價格不需評估(即使要評估也有大把「評估師」來) ,所以弄不好170%的資金都能「套」回來。如果還有剩餘的房子,可以折算為施工隊的房款、報紙所欠的廣告費、設計公司的設計費,策劃家的策劃費……。於是一個流程完成了。「 英雄」們可以去做報告了。

  膽子不夠大騙術不夠高的「中騙」往往只能騙騙同行和小業主。拿到「空頭」的項目,就可以找人「合作合作」了,在「考察」了一批批被地產神話激動得摩拳擦掌的「意向」單位後,他們最終選擇了一兩個既有「實力」又「沒經驗」的投資人做合作夥伴。

由於深圳等城市的國土部門規定「合作建房」(指一方出地,一方出資)需經審批,而目前又明令停止審批,於是乎許多真正的投資人都成了「黑戶」,成了砧板上的肉。我今天要補多少多少地價,投資人被割上一刀;我今天要去政府改變用地功能、調高容積率,割上兩刀;我要去政府提前拿《投資許可證》、《規劃許可證》、《開工許可證》、《預售許可證》,割上三刀;工程隊來要錢了,再割一刀;法院送傳票來了,也要割一刀……。

許多與「土地方」合作的投資人曾淚流滿面地對筆者說:「現在,我終於知道什麼是房地產了。」當然,如果合同簽得不好,情況也會倒過來,「投資人」騙「地主」的例子也不少,原理一樣。

  至於小業主,那就太好騙了,連小騙子也駕輕就熟。中國人在長期的公有制的熏陶下,當市場經濟的大門敞開後,似乎比哪個國家的人都熱衷於投資,更何況是實實在在的不動產。正如我一個在深圳投資房地產而深度套牢的朋友的一句悔言:「嗨,真不該聽我爺爺的,他在我們兒時就教導,你們以後發達了買地買房肯定沒錯」。這是騙子的群眾基礎。

  買房子的人當然不帶尺子,也不懂「得房率」是怎麼計算出來的,騙子們想,如果在每人身手黑他1平方米,一個項目加起來也是個好大的數;

  小業主當然不是學材料和搞建築的,所以買的都是美國、義大利和香港的原裝進口門窗、塗料和大理石;地價是可以先「欠」著政府的,買房的哪裡知道,不交完地價也可以賣房子,於是房產證一拖再拖;

  買家有多少人瞭解變來變去的土地規劃(也沒法瞭解),於是窗前的「海景」幾年後就消逝了,或者第二年立交橋就架上了樓頂;

  你去告吧,騙子們說,我是「發展商」,我怕誰?你們是一盤散沙,骼膊還想擰大腿?

  有沒有輸家呢?只有一個,那就是廣大的中小業主,他們不但買房子、買環境,也買了這部高價的「多贏」機器

  贏家和輸家

  近幾年,「雙贏」一詞在商界十分時髦,現在是新經濟時代,經濟全球化、一體化的時代,是合作時代,而合作雙方都應該有利可圖才行,用一句通俗的廣東話,應該是「做生意嘛,你賺你的,我賺我的」。這恐怕就是所謂「雙贏」吧。筆者認為,在所有的行業中,可能房地產發展商最懂雙贏,甚至是多贏。因此,他們也最具號召力,因為所有服務商都願意圍著房地產商轉,以求雙贏機會。現在,我們來研究一下「大、中、小騙子」行騙的傳導機制--雙贏機器吧。

  一種遊戲要能玩下去,參與者就必須有利可圖或有良好的預期。所以房地產價格的曲線必須像股市裡的「莊股」那樣,應「穩定」上升,這樣才能吸引場外的投資。也就是股市中說的「拉高出貨」吧,這樣才有暴利可圖,於是作為大眾獲取信息的傳媒,就起著關鍵性的作用。媒體,尤其是報紙顯得十分關鍵。

  據統計,目前中國的幾大城市的地方報紙廣告收入高達數億,其中一半以上來自於地產商

  中國的房地產已進入「品牌」時代,發展商的榮譽感比誰都強。筆者曾在一個「明星樓盤」的售樓中心看到13個大大小小的獎盃和獎牌,不但有部優、國優還有國際獎。

  房地產「記者」也成了搶手貨,個個是造市的天才。一個項目如果「開盤」(上市)效果不好,而為了激發人氣,在「房記」們的筆下會被報導成:「××樓盤開盤第一週狂銷200套 」,或「××樓盤風暴,今日登陸我市,再掀樓市狂飈,首期內部認購的200個單位,當天被搶購一空」。當然,這些故事往往配有感人的圖片。

  「有錢能使鬼推磨」、「瘦死的駱駝比馬大」,發展商需要的不止是雙贏,而是多贏。

  發展商說:設計大師們,如果你有比今年法國更時髦的設計方案,我就給你幹;職業吹鼓手們,能不能把稻草說成金條,寫吧,我是「明星」,我們只會製造「明星樓盤」,5000 大洋一篇;

  廣告人,畫吧說吧,我們的樓比畫的說的更美,陽光有多好,我就有多好;

  地產代理人和策劃大師們,還有沒有更新的「概念」可以包裝?什麼智能、生態、綠色、教育、現代、國際,這些概念已不好用了,還有沒有附加值可以挖掘?否則扣你們錢。
  萬一人氣還不夠怎麼辦?那我們公司的員工包括建築工人都統統去扮演買家角色,針對中國消費者的羊群效應,我們的「開盤」需要的人越多越好,每個人可以發50元一天的補貼。

  這就是騙子們創造的雙贏和多贏機器,它製造了一個又一個的地產神話,銷售了一個又一個的「莊盤」。

  有沒有輸家呢?只有一個,那就是廣大的中小業主,他們不但買房子、買環境,也買了這部高價的「多贏」機器。

  騙子們還有數不清的促銷之術,他們精通心理學,所以定的價叫「起價」,一個均價每平方米6000元的住宅樓,可能「起價」是每平方米3988元,但是從來沒人買到過那套房;他們大方得送你全套進口高級裝修和家電價值總計20萬元,但假如你不要他送時,他只能給你退5萬元;他們也很強調服務品牌總是請「××國際知名物業公司」擔綱管家,但實際上是他老婆的公司一手操辦,只不過是挂羊頭賣狗肉而已;他們也會用法律來捍衛自己的權利,明明是晚交了一年樓,但他們總能開出證明,系由「不可抗力因素」造成工期拖延,故不需承擔責任;他們更是比爾.蓋茨,所有的樓都是數碼社區、智能大廈;許多地產銷售高手可以日進千金,如果你特別看中了哪個單位的話,他肯定說昨天剛被人定走了,當然如果你給他錢,他肯定可以圓你的夢……

  由於房地產的學問如此之深,於是傳經送寶的人也大受歡(文章僅代表作者個人立場和觀點)

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