自2020年底陷入持续低迷以来，中国房地产市场至今仍未回暖。
近期，有海外媒体披露的高盛前不久发表的最新报告显示，由于中国城镇化速度放缓，房屋的刚性需求正在下降。随着屋主被迫出售房屋，中国房市的投资需求可能会转为负值。与2017年2000万套的需求高峰相比，未来数年大陆城镇对新住宅的年度需求预期将锐减75％。而更加雪上加霜的是，根据世界银行的最新数据，预计到2035年，中国人口将减少到10亿以下，城镇人口的年度购屋需求还将持续减弱。与此相对应的是，中国国家统计局发布的数据也显示，截至2024年年末，中国国内的总人口数已经连续3年减少。
地产盛世退潮后，楼市中产返贫的真实路径。（图片来源： 合成图 看中国）
随着楼价预期不断下修，过去的楼市投资人在可预见的未来可能转变为净卖家。尽管中国政府在过去1年多时间里祭出了多项救市措施，努力遏制下跌趋势，但今年5月起房价下跌幅度却开始加速，根本无法扭转颓势。
中国房地产泡沫的最终爆裂，对于以房地产为财富基础的国内中产阶级影响尤为明显。具体表现就是：房价下跌，直接导致家庭资产净值下降，许多中产家庭帐面财富大幅缩水（房产帐面价值蒸发），损失可观。投资信心倍受打击，不少家庭面临房贷和资产贬值的双重困境，实际生活品质和对未来的乐观预期均受到影响，财富安全感也同步下滑，尤其那些在房价高位时贷款购房的家庭，更是面临房价下跌与高额房贷的“囚徒困境”，月供压力巨大。而这些家庭对房地产的过度依赖，又使得中产阶级的财富结构畸形地高度集中于单一资产。泡沫破裂后，这种单一资产抗风险能力低的弱点便暴露无遗，并被无限放大。在消费端，随着财富大幅缩水的现实和对未来不确定性的担忧，消费降级肉眼可见，从而导致人们对未来的财富预期发生彻底改变，令过去10几年形成的“买房致富”的思维模式发生了动摇，原本被视为“买下必然升值”的房产神话，如同多米诺骨牌般一夕倾倒，普遍的资产增值预期也随之土崩瓦解。
下面，我们就透过近期发生在北京楼市里的一个小事件，从侧面来管窥一位国内中产的资产如何在楼市萧条的大背景之下快速缩水的。2025年11月最后一周，北京海淀橡树湾四期成交了一套99平米的两居室住房，成交价只有805万。其实，橡树湾一带一直是海淀区清河板块的改善标杆。新房没开售前，无论是生活便利度、商业配套设施，还是学区布局，在清河都是数一数二的。自然地，区域内的房价也曾经稳定在10多万左右，最高曾到过16万/平米。很快，这一消息成了地产圈的又一个热点。
上面提到的805万元的成交价格，算下来均价也就在8万左右，应该是相当低了。但这一事件的重点还不是价格，而是拥有橡树湾这套两居室的业主，是今年7月分刚刚花费近千万买下的。当初的买入价是975万元，将近10万（9.85万）/平米。但仅仅才过了4个月时间，房价就直接跌去170万。更悲催的是，由于购入时间不满两年，业主本人还需全额承担增值税。因为根据北京地区公告的相关房产政策，业主在“不满2年出售＋未满两年免税条件”的情况下，增值税是基于卖出总价征收的，而不是买卖“差价”——也就是说，亏损卖房并不影响政府征收所谓的“房产增值税”。于是，如此一来，业主这一买一卖的过程，合计亏损了多少呢？
下面，我们就简单估算一下，在这个仅仅4个月的买卖周期里，业主实亏了多少（此估算未考量业主是否有发票、是否适用特别减免、也没考虑可能的“附加税费种类与费率”变动因素）。
业主面临的基本情况是：买入价975万，卖出价805万，购买至出售时间不足2年，因此北京地区需全额征收购房增值税（按5%征收率＋附加）。
看完这篇文章觉得
排序