佛州面临数十年来最严重的房地产危机(图)

2022年11月10日，飓风妮可冲破了佛罗里达州代托纳比奇公寓大楼沿线的海堤。（图片来源：Joe Raedle/Getty Images）

【看中国2024年8月17日讯】（看中国记者路克编译）佛罗里达州正面临“数十年来最严重的房地产危机”，公寓业主为了避免巨额维修费用，正在将房价大幅下调，最高降幅达40%。

由于安全问题引发的抛售潮，一些公寓的售价已下降近50万美元。房地产经纪人指出，这种情况是佛罗里达州几十年来最严重的房地产危机。

例如，圣彼得堡的一套三室两卫公寓在今年年初挂牌价为120万美元，但由于未能找到买家，业主先将价格调至89.8万美元，随后又降至71.5万美元。

这种危机可以追溯到2021年，当时迈阿密戴德县的尚普兰大厦南楼倒塌，导致98人死亡。此后，州政府出台了新的立法，要求数十万公寓业主为以前忽视的维护工作支付巨额费用。许多业主的维护费用甚至超过了他们的抵押贷款，这引发了佛罗里达州的一波不良房产销售。

凯伦・希普曼和她的丈夫在2021年购买了佛罗里达州威尼斯的一套二层公寓作为退休住宅，但如今她表示他们不确定是否还能负担得起这套房子。她对ABC Action News说：“我感觉这里现在就像失乐园一样。”

根据ISG World的最新报告，今年第二季度，棕榈滩、布劳沃德和迈阿密戴德的公寓挂牌量达到20,293套，而2023年同期为8,353套。《每日邮报》透露，仅在南佛罗里达州，估计有36万名业主可能无法负担新法律要求的维修费用。

州内房地产律师兼Bilzin Sumberg合伙人Joseph Hernandez表示，许多业主已经在试图以亏损出售他们的公寓，以免面对巨额维修费用。然而，购房者是否愿意接受这些附加条件，甚至在大幅折扣下购买，这仍然是个问题。

尚普兰塔灾难揭示了旧公寓普遍存在的忽视问题，许多协会为了节省开支而推迟了关键的维修工作。这促使立法者在2022年5月提出了SB 4-D法案，要求所有30年以上的佛罗里达州公寓在年底前接受检查。公寓业主和协会在收到报告后的1年内必须开始进行报告中标记的维修和维护。

在棕榈滩、布劳沃德和迈阿密戴德待售的20,000多套公寓中，近90%位于30年以上的建筑内。截至上周，佛罗里达州Zillow上共有45,890套公寓待售，其中9,546套已经降价。这些降价主要集中在西海岸的圣彼得堡、萨拉索塔和威尼斯，以及南海岸和东海岸的迈阿密、劳德代尔堡、博卡拉顿和西棕榈滩。

例如，圣彼得堡一处1975年建造的房产现已降价40%。房地产专家Nick Gerli在X平台上指出，这处房产的售价已经低于2020年的购买价格。他还提到：“最糟糕的是，看看HOA[房主协会]费用。每月2,300美元。哎哟。”

根据《迈阿密先驱报》获得的RedFin数据，过去五年中，南佛罗里达州的费用上涨了近60%。部分涨价是为了满足新安全法下的特殊评估要求。随着保险费也在飙升，这些额外的成本引发了市场“大规模外流”的担忧。

Hernandez表示，他预计数千名公寓业主将面临“严重后果”，其中许多人是靠固定收入生活的退休人员。他说：“他们突然发现自己无法支付法律要求的款项。公寓协会也将陷入困境，因为业主无力支付这些费用。”

他说，许多业主已经在试图以巨大的折扣出售他们的房产，并补充说：“如果你想在佛罗里达找个便宜的地方住几年，也许可以考虑，但我不知道我是否会这么做。”

Hernandez还提到，公寓业主不太可能找到愿意承担风险的个人买家，但开发商可能会感兴趣，因为他们看重的是底层土地，而非破旧的单元。然而，这也存在难度，因为法律要求开发商说服至少80%（通常接近95%）的大楼单元业主出售房产，以便购买土地。

尽管如此，公寓业主仍在常规市场上试图售卖，Zillow上的一些房源提供了约20%的折扣。例如，2022年，一套1981年建造的一居室两卫公寓在Zillow上挂牌，售价为69.9万美元，而现在的售价为54.5万美元，降幅为22%。在那不勒斯，一套同样建于1981年的两居室两卫公寓，自去年首次挂牌以来，要价已从43.9万美元降至34.5万美元，降幅为21%。在坦帕，一套1991年建造的两居室两卫公寓，自5月以来，价格从51.5万美元降至44.99万美元，降幅为12%。

根据数据，佛罗里达州共有150万套公寓，其中约92.5万套已建成30年以上，约一半位于南佛罗里达州。Hernandez估计，其中约80%的房屋位于“功能过时”的建筑物中，也就是说，这些建筑没有足够的储备来支付法律现在要求的维修费用。南佛罗里达州大约有36万套这样的房产。

有传言称州长罗恩・德桑蒂斯可能会进行干预，但具体形式尚不明确。

对尚普兰塔倒塌事件进行了多年的调查，结果显示，租户车库和毗邻泳池甲板的支撑柱故障导致了这场灾难性的事故。调查人员发现，有“有力证据”表明，泳池甲板的故障导致支撑梁的底座被破坏，进而导致大楼部分倒塌，然后邻近的公寓塔楼也相继坍塌。