佛州面臨數十年來最嚴重的房地產危機(圖)

2022年11月10日，颶風妮可衝破了佛羅里達州代托納比奇公寓大樓沿線的海堤。（圖片來源：Joe Raedle/Getty Images）

【看中國2024年8月17日訊】（看中國記者路克編譯）佛羅里達州正面臨「數十年來最嚴重的房地產危機」，公寓業主為了避免巨額維修費用，正在將房價大幅下調，最高降幅達40%。

由於安全問題引發的拋售潮，一些公寓的售價已下降近50萬美元。房地產經紀人指出，這種情況是佛羅里達州幾十年來最嚴重的房地產危機。

例如，聖彼得堡的一套三室兩衛公寓在今年年初掛牌價為120萬美元，但由於未能找到買家，業主先將價格調至89.8萬美元，隨後又降至71.5萬美元。

這種危機可以追溯到2021年，當時邁阿密戴德縣的尚普蘭大廈南樓倒塌，導致98人死亡。此後，州政府出臺了新的立法，要求數十萬公寓業主為以前忽視的維護工作支付巨額費用。許多業主的維護費用甚至超過了他們的抵押貸款，這引發了佛羅里達州的一波不良房產銷售。

凱倫．希普曼和她的丈夫在2021年購買了佛羅里達州威尼斯的一套二層公寓作為退休住宅，但如今她表示他們不確定是否還能負擔得起這套房子。她對ABC Action News說：「我感覺這裡現在就像失樂園一樣。」

根據ISG World的最新報告，今年第二季度，棕櫚灘、布勞沃德和邁阿密戴德的公寓掛牌量達到20,293套，而2023年同期為8,353套。《每日郵報》透露，僅在南佛羅里達州，估計有36萬名業主可能無法負擔新法律要求的維修費用。

州內房地產律師兼Bilzin Sumberg合夥人Joseph Hernandez表示，許多業主已經在試圖以虧損出售他們的公寓，以免面對巨額維修費用。然而，購房者是否願意接受這些附加條件，甚至在大幅折扣下購買，這仍然是個問題。

尚普蘭塔災難揭示了舊公寓普遍存在的忽視問題，許多協會為了節省開支而推遲了關鍵的維修工作。這促使立法者在2022年5月提出了SB 4-D法案，要求所有30年以上的佛羅里達州公寓在年底前接受檢查。公寓業主和協會在收到報告後的1年內必須開始進行報告中標記的維修和維護。

在棕櫚灘、布勞沃德和邁阿密戴德待售的20,000多套公寓中，近90%位於30年以上的建築內。截至上週，佛羅里達州Zillow上共有45,890套公寓待售，其中9,546套已經降價。這些降價主要集中在西海岸的聖彼得堡、薩拉索塔和威尼斯，以及南海岸和東海岸的邁阿密、勞德代爾堡、博卡拉頓和西棕櫚灘。

例如，聖彼得堡一處1975年建造的房產現已降價40%。房地產專家Nick Gerli在X平台上指出，這處房產的售價已經低於2020年的購買價格。他還提到：「最糟糕的是，看看HOA[房主協會]費用。每月2,300美元。哎喲。」

根據《邁阿密先驅報》獲得的RedFin數據，過去五年中，南佛羅里達州的費用上漲了近60%。部分漲價是為了滿足新安全法下的特殊評估要求。隨著保險費也在飆升，這些額外的成本引發了市場「大規模外流」的擔憂。

Hernandez表示，他預計數千名公寓業主將面臨「嚴重後果」，其中許多人是靠固定收入生活的退休人員。他說：「他們突然發現自己無法支付法律要求的款項。公寓協會也將陷入困境，因為業主無力支付這些費用。」

他說，許多業主已經在試圖以巨大的折扣出售他們的房產，並補充說：「如果你想在佛羅里達找個便宜的地方住幾年，也許可以考慮，但我不知道我是否會這麼做。」

Hernandez還提到，公寓業主不太可能找到願意承擔風險的個人買家，但開發商可能會感興趣，因為他們看重的是底層土地，而非破舊的單元。然而，這也存在難度，因為法律要求開發商說服至少80%（通常接近95%）的大樓單元業主出售房產，以便購買土地。

儘管如此，公寓業主仍在常規市場上試圖售賣，Zillow上的一些房源提供了約20%的折扣。例如，2022年，一套1981年建造的一居室兩衛公寓在Zillow上掛牌，售價為69.9萬美元，而現在的售價為54.5萬美元，降幅為22%。在那不勒斯，一套同樣建於1981年的兩居室兩衛公寓，自去年首次掛牌以來，要價已從43.9萬美元降至34.5萬美元，降幅為21%。在坦帕，一套1991年建造的兩居室兩衛公寓，自5月以來，價格從51.5萬美元降至44.99萬美元，降幅為12%。

根據數據，佛羅里達州共有150萬套公寓，其中約92.5萬套已建成30年以上，約一半位於南佛羅里達州。Hernandez估計，其中約80%的房屋位於「功能過時」的建築物中，也就是說，這些建築沒有足夠的儲備來支付法律現在要求的維修費用。南佛羅里達州大約有36萬套這樣的房產。

有傳言稱州長羅恩．德桑蒂斯可能會進行干預，但具體形式尚不明確。

對尚普蘭塔倒塌事件進行了多年的調查，結果顯示，租戶車庫和毗鄰泳池甲板的支撐柱故障導致了這場災難性的事故。調查人員發現，有「有力證據」表明，泳池甲板的故障導致支撐梁的底座被破壞，進而導致大樓部分倒塌，然後鄰近的公寓塔樓也相繼坍塌。