万科北京折戟的地块重新上架：可预售房价却降了(图)
【看中国2024年6月26日讯】6月22日，海淀区上架一宗新地块，永丰产业基地19号地块。
地理位置得天独厚。南边就是永丰产业园，北侧是在建的西玉河湿地公园，配套成熟，距离海淀大悦城不到500米。居住氛围也不错，经历了幸福里润园、中海富华里、栖海云颂等一轮又一轮验证过的热销。两个月前的北京住宅推介会中，海淀罕见的拿出了七块地。要知道，过去三年，海淀也就供了11宗。
这个月初，第二轮供地计划公布，没想到，海淀区又拿出了一块新地，也就是永丰产业基地19号地块。这也是第二轮供地清单里海淀唯一的上新。
这其实是一宗有故事的地块——它并不是第一次出让。
2016年年底，北京正处于房价疯狂上涨的牛市。经常出现在一周时间里，二手房挂牌价就有数十万的涨幅，朝阳区不动产登记事务中心的黄牛号，都被炒到了1500元。
清华北大毕业生在北京买不起房的故事，当时广为流传。大家都问：如果北大清华毕业都在北京买不起房，那还买学区房做啥。
房价疯狂上涨的背后，是北京收紧了土地供应。2015年，北京土地供应就已经在减少。到了2016年前8个月，北京公开土地市场出让的住宅用地只有7宗，纯商品住宅的规划建筑面积为42万平米。而前8个月，北京纯商品住宅的成交面积，是472万平米。供地量和商品房的需求量比，达到了1:11。
所以一有土拍，北京开发商都抢疯了。地块所在区域的楼面价，不断刷新。
为了遏制房价过快上涨，北京不是想办法增加土地供应，而是在土拍规则上，围追堵截，限房价、竞地价，去压缩房企利润。于是，海淀永丰基地19号地块出现了。尽管是租赁用地，不得出售。尽管是第一次设置企业自持，但还是有十多家开发商激动地拍到100%自持。他们都想的是，或许可以打打擦边球，比如以租代售。
最终，这块地，被万科和住总联合以59亿的价格拿下。当天，万科还花了50亿拿下了隔壁的18号地块。
可谁也没想到，这两块总价109亿的地块，成了当时北京规模最大的房企万科由盛转衰的标志。
拿地后，最大的难题是如何回本。万科想到了众筹，打算与周边的互联网企业合作。比如万科负责开发，企业则在早期投资，建好后给企业员工租赁。这样，租金再回流到企业手中。
当时有消息说，万科与小米以定制股权的方式来合作，房源提供给公司的高管和员工。但政府调控的决心，超出了所有人预期。
合作的消息传出一个月后，住建委规定，开发商自持商品住房的持有年限，与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年，且不得以租代售。寻求外援的路被堵，万科只好做起了房东。他们竭尽脑汁，想了各种办法，只能将18号地块做成了叠拼来出租。
这就是后来的翡翠书院。地价，加上建安、人力、资金及持有等成本，万科在翡翠书院的总投入不菲。但实际的租赁，却有些艰难。有媒体报道，翡翠书院运营后的5年时间里，总共1300多套房源，出租量不到400套。
在翡翠书院的开发过程中，原来的拿地搭子住总，决定退出19号地块的合作。永丰产业基地19号地块，成了万科独自持有，之后也没有再开发过。
这两块地的投入成本过高，漫长的投资收益曲线，让万科在北京的开发业务几乎停摆。这块地拍地之前的2016年，万科还是当年北京区域的前三。2022年，北京万科不仅掉到了第12名，也成了公司七大区域中唯一亏损的区域。
八年过去，这块拖累万科北京区域、想尽办法也无法开发的土地，终于被万科退回给政府。几乎没有什么犹豫，地块很快重新上架了。当年万科突破不了的自持规则，已经消失在最新的拍地条件里。这块地瞬间又变回优质地块。
现在的挂牌价，也比当初涨了不少，从当年的44亿涨到了86亿，指导单价也从当年的5万多一平米，涨到了9万一平米。几乎翻了一番。
要是土地溢价率超过15%，指导价将和刚刚成交的永丰南地块一样——9.3万一平米。而旁边的富华里、栖海云颂网签均价都在8.3万左右。
地块上架后，5公里外在售的西山观复做了海报欢迎。上面写道：敬永丰的新友军。单价8.5万和9.3万不重要，重要的是一起为海淀做好房子。
6月23日，西山观复的预售证出来了，单价最低是：7万8/平米……
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