房地产精心操纵的数字背后：冬天还会远吗？(图)
迹象表明，中国楼市经历持续一年多的放松政策可能到顶了（图片来源：Getty Images）
【看中国2023年2月27日讯】2月的第三周，北京三环内一个售楼处的洗手间，两个来看房的男子一边放水一边讨论房子。一个问想再去其他项目看一眼，然后再回来，怎么跟销售说才不至于尴尬？
另一个人说，你都决定一会儿要回来了，还是先交钱占上房子再出去看吧。这位说完后，洗手，下定金。
恍惚之间，房地产又回到了2015年——上千万的资产交易，在谈笑间就愉快地完成了。这个项目是北京十万+的高端项目，二月份最快的成交记录是一栋总价3700万的楼王，客户从踏入售楼处大门，到划卡按密码：只用了20分钟。
笔者的朋友兽爷说，自己去菜市场买白菜都没这么快。
一部分优质资产的成交价也在水涨船高。2月中旬，海淀的融创西山壹号院，成交了一套楼王。这个项目海淀人民都很熟悉，过去单价只有十万出头，但这套181平米的顶层南北总成交价2520万，换算下来单价飙涨到了13.9万。两三个月时间，北京海淀最具代表性的二手房项目，成交价涨了两三万一平米。
买贵了这么多，但成交中介却说这位客户的特点是：不差钱，拦不住。
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过去三年，北京楼市每年开春都会经历一波阳春，量价齐升。到了五、六月份，需求消耗殆尽，市场急剧下行。
今年北京楼市的开头也有点相似。“我爱我家”的数据，1月28日后的二十天，北京区域带看量环比增长超过八成。而链家，最近的周六、日都成交了六七百套二手房。二月份的前二十天，北京二手房就成交九千多套。按这个速度下去，北京这个月二手房成交量要奔一万五千套去了。
这轮阳春，是从高端房产的热销开始的。
2月20-24日，北京市住宅成交前三名都是高端改善项目。信达中心东外39号排名第一，成交均价12.5万的房子一口气卖了15套。信达后面是均价13.4万的远洋LAVIE。而很多不那么好的房子，业主越来越能接受议价，只求尽快出手。开发商的首付分期活动给了他们置换的机会。从去年开始，北京望京、亦庄、大兴有大批项目出台了首付分期政策。客户只需要先交10%或者20%的首付款，就能锁定一套房子。
大家明白，短时间内这样的机会很难再有了。暖风吹来，这批业主完成了套现，出手豪横。前几天，昌平红盘国誉燕园入市，周末两天成交了36套；通州双地铁新盘京玥兰园开盘，热销12.8亿。
2月22日，西红门的华润橡树湾开盘，项目单价六万六一平，大家挥舞着钞票，当天买走了16.2亿的房子。有地产商朋友判断，这次热度会延续两个月：客户都在赌！
皇城根脚下的人，似乎都有一种敏锐的嗅觉。房山市住建局说，在中介和购房者间流传的房山即将试点“认房不认贷政策”是假的。很多事情一辟谣，大家才知道可能有这么一件事。一线城市放松限购，是楼市刺激政策最后的大招。
最近还有消息说，因为楼市回暖了，郑州有银行将房贷利率由3.8%调升至4.3%。
这些迹象都表明，中国楼市政策在经历了持续一年多的放松后：政策的顶，也终于到了。
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去年8月份以后的很长一段时间，上海豪宅中介都在推荐降价房源。最开始只有零星房源降价，继而越来越多，最后甚至制成了一张长长的降价房源表。
短短四五个月的时间里，中国最好的二手房市场挂牌价下降了15%，二十四五万的尚海湾、翠湖和云锦东方，成交价降到了二十一二万。但新年过后，中介朋友推介的降价房越来越少。直到最近，都已消失不见。中介开玩笑说，还没涨价，就不错了。
和往年不一样，上海今年二手房市场的热度远远不及新房。凭借着新房超高的性价比，一月份至今，上海已经连续出现了五个日光新盘。最近，青浦区的虹桥逸都项目开盘，276套房源售罄，只用了3个小时。
二月份第一周，上海新房成交面积环比上涨345%，第二周，又环比上涨了40%。朋友开玩笑说，现在买豪宅的客户，都是抢不到新房的。但随着二手豪宅价格下降，新旧房源的价差也在缩小。
二月份的前两周，上海豪宅市场成交了近四十套房子，相当于去年一个月的成交量。去年雷打不动的豪宅客户们，节后勤快了起来。有的在一天之内见了两个房东，这在豪宅交易中是很罕见的：这个不卖，马上谈下一个。
上海链家数据显示，二月份前两周门店的成交量增长了五到六成。目前上海豪宅市场的房源，主要还是：去年年底挂牌的底价房。
豪宅中介按照经验判断，这轮热度持续到三月中旬，客户估计会冷静下来，因为那会儿新挂牌的，就要涨价了。
四大一线城市中的深圳市场，也在回暖。二月份第二周，深圳全市二手房成交784套。如果按照这个速度下去，可能要迎来一次三千套成交量的肥月，是过去两年平均数据的两三倍。
不过，所有一线城市的回暖，只是传递一个信号。都没有二线的升温来得那么剧烈，那么迅速。
前段时间，笔者的一位朋友在成都龙泉、双流连续看了一周二手房后，决定从两套心仪房子中定下一套。下午，中介帮她约了她最中意的那套超高层的房东面谈，但房东电话多次未接通。这时，她喜欢的另一套房子有其他买家想约房东谈，她把机会让出去了。
晚上11点多，中介电话突然打过来，她想面谈的房东直接下架了房源，觉得卖便宜了。她突然想起了那套让出去机会的房子。中介说，那套当天下午就卖掉了。
另一位朋友也经历了房东跳价。他正按照谈好的价格准备交定金，房东就变卦说一分不少，按原价卖：这只是过了几分钟。
在贝壳后台，成都15个贝壳签约中心签约室的状态都是“爆满”。晚上11点还有人赶着去签约中心签单，签约经理每天加班到凌晨两三点。他们说，这不是回暖，这是“剧烈升温”。
从那以后，各地经纪人手里要是没有一段贝壳的签约中心爆满的视频，就没法在中介圈混了。
2月17日，紧随成都之后，杭州宣布当日二手房成交317套。杭州上一次日销量突破300，还是517新政放松限购之后。杭州的成交量堪比新政。成都的销量猛翻一倍，都不及郑州的锣鼓喧天。2月5日，郑州贝壳发布一张喜报：单日成交量破400。
而这里，原是一座单日销量能连续破百就要庆祝的烂尾之城……
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2月13日，成都宣布二手房成交量达到史上最高的1052套。一个去年月均销售一万二千套的城市，忽然刷出了月售三万套的成绩，震惊地产圈。
这个数据公布后，有网友开始较真。他将去年和今年农历初七开始15天内的成交数据比较了一番，发现成交量并没有好太多。去年和今年1月个人住户贷款数据再次比较，发现在今年人民币贷款同期大幅增加的情况下，个人住户贷款却更少了：市场没有舆论渲染得那么夸张。
一个更直接的证据是，成交量创纪录的前两天是周六、周日，而官方披露的二手房成交量为：84套和0套。
很显然，这是一个经过精心操纵的数字。谁说我们的地方政府不懂宣传的？
数字可以作假，但情绪很难掩盖，就像喜欢一个人，捂住嘴巴，从眼睛也能流露出来。
十多天前，央行公布了一月份的金融数据。一月份，M2余额273万亿，同比增长12.6%，增速创造了2016年5月来的新高。人民币贷款4.9万亿，同比多增9227亿，刷新了单月最高记录。经济学家马光远说：我听到了央行发动机的轰鸣声。
今年，大家的目标都出奇的一致，就是努力搞钱。前几天，和一位做私募的老朋友聊天。他们前年在恒大身上受伤颇深，去年转道帮城投融资。但一年时间下来，才知道政府生意还更艰辛，很多城投公司付不出来利息。
他们今年重新放开了房企白名单，打算再和开发商做生意。谁知世界已经变了。
开发商已经不缺便宜资金了。有的和银团对接贷款和险资，资金成本只要六七个点。还有的大开发商直言：本质上我们不缺债。
朋友哭笑不得地说难以和银行抗衡，自己资金的募集成本就能算到八九个点：通胀率都8以上了，我们的理财都抗不过通胀。
当通胀高启时，资金本能就会寻找保值通道。
历史的惯性，在房地产这一页是如此沉重。但惯性也有结束的一天。而我们离这一天，越来越近了。
前几天的碧桂园年会，杨主席要大家去一、二线卖得出去的地方拿地，三、四、五线拿地则要评判市场，确保销售。另一家去年没怎么拿地的房企也展开了拿地计划，他们的目标城市只有五个：上海、苏州、杭州、南京和合肥，并且要封顶要摇号的热门住宅。
笔者原来写过，早在三道红线出台前，开发商就锁定未来房地产的主战场了：大约十座城市还有发展盈利的空间。
今年这个春天来之不易。留下的开发商，都是被精挑细选过的，可能是历史上最有财务安全意识的一批商人。他们将三、四线城市抛弃在了这轮小阳春之外。
被开发商抛弃，就意味央行的水很难流到那片干涸了三年的土地上。后果可能像商丘一样，连公交公司都会因为财政补贴不到位而暂停运营。
众多二线城市也战战兢兢如成都一般，想尽早拿到继续参与地产游戏的入场券——谁不想接着奏乐接着舞？
2月13日，同时在房地产重灾区的河南驻马店，上蔡县县政府主办的房产展销会上，表演了钢管舞、胸口碎大石的活动。两天后的早上8点半，一支中介组织了很久的看房团坐着大巴车从平顶山光明路出发，到了郑州。
二七区亚星锦绣山河项目沙盘旁的红色大屏幕上写着贝壳专场团购会。这天项目案场，中介拍下看房团热热闹闹参观售楼处的视频说：老乡来了。
那些老乡是怎么来的咱不知道，但后来河南老乡王朴石因为想看热闹，问了一句自己能不能参加，被中介追着打了很多天的电话。王朴石说离了八十公里，去不了。中介说，等着，我开车去接你……
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