【看中国2023年1月9日讯】要说对中国楼市影响最大的因素，那就只有人口。
无论是土地供给还是金融政策，最终都无法脱离人口这一根源。
而近年来中国的人口数据表现不佳，给中国楼市敲响了实实在在的警钟！
人口断崖过亿
人口断崖是在2010后出生人口数据公布后出现的一个热词，指的是中国世代人口之间数量的不均衡，最大的表现就是新世代出生人口不断下降。
这一数据差距有多大呢？
1960-2018年中国年度出生人口数量一览（网络图片）
数据显示，在各个人口世代中，“60后”出生人口最多，达到了约2.39亿人，“70后”约为2.16亿人，“80后”约为2.2亿人，这三个世代人口总体都达到2.2亿人左右。
然而，“90后”世代人口则骤降至约2.08亿人，比“80后”少了1200万人左右；“00后”这一世代的数据则更为恐怖，直接暴跌至1.62亿人左右，与“90后”相比少了近4600万人。“10后”虽然比“00后”稍多一些，但是仍在1.63亿人左右，连2亿的数据都无法恢复！
近30年来，即1990至2019年新生人口比上一个30年少1.42亿人！1.42亿人是一个什么概念呢？这比日本的总人口还多，略低于俄罗斯总人口！
所以，将1960至1989年出生的人口与1990至2019年出生的人口对比，便会发现一个1.42亿的人口断崖存在。而造成这一人口断崖存在原因，便是新生人口的持续下滑！
从数据可以发现，1997年是一个分界点。在此之前，中国的年出生人口长期保持在了2000万人以上，而1997年是最后一次达到2000万人。1998年出生人口为1933.5万人，之后便持续下跌。
2022年1月17日，中国国家统计局公布，2021年中国出生人口1062万人，人口出生率进一步降至7.52‰。 减去死亡人口数后，中国总人口仅比上年末增加48万人。
即便是在计划生育最严厉的时期，中国的出生人口虽然下跌，但都保持在了两千万人以上，然而，现在已经完全放开二胎了，出生人口却不升反降，还降至了60多年来的历史最低位。
出生人口对经济、老龄化的影响巨大，而对人口极度依赖的楼市，则面临着最大的威胁！
人口断崖成楼市最大威胁
人口结构的巨变，楼市也必然会随之迎来巨变！
贝壳研究院日前发布的一份报告显示，2017年至2020年的购房行为中，80后仍然是购房主力军，但购房占比呈现逐年下降的趋势。分世代来看的话，目前80后购房主要以改善型居住需求为主，而90后则正是组建家庭、结婚生子阶段，购房多以刚需为主。
贝壳研究院表示，人口变化对房地产市场的影响主要在两个方面，一方面房地产增量市场的规模大概率会不断缩减，即商品房销量缓步减少是个大趋势，另一方面青年人口会不断向大中城市集聚，大城市集聚效应不断显现，奠定了热点一二线城市未来房地产市场需求增长的基础。
不可否认的是，新生人口的下滑导致未来楼市购买力大幅度下降，会成为高房价的最大威胁。
举个例子说吧。目前，城市的人口结构呈现的是“4+2+1”的局面，也就是四个老人，两个中年人，一个孩子。这种结构下的家庭会出现世代减半的局面，也就是人口数量每一代减少一半！
如果这种家庭结构中，四位老人有两套房子，两个中年人也有一套房子，那么未来这个孩子将有可能直接继承两套至三套房子。而如果这个独生子女与另一个家庭条件一样的独生子女结婚，那么所继承的房子将会翻倍！
房子多，很大概率下都是好事，因为现阶段的房子还属于稀缺品，并不是人人都有。但是，如果完成一次世代更替之后，便会出现至少四套多余的房子。这些空置的房子会怎么办呢？
再分城市来看，如果是一线和二线城市，二十年内人口仍有很大概率持续流入，那么这些房子无论出租还是出售都会是可观的财产。但是，如果是人口不断流入的三、四线城市，那就另当别论了。
假设是GDP在3000亿元左右的三、四线城市，产业竞争力与一、二线城市相比不强，人口呈现的是净流出或者保持均衡的状态，那么中国这种“4+2+1”的世代结构在第一次世代更替后将会出现大量房子空置，加大房屋供给。
届时，会给本就这个三四线城的房价带来巨大的压力，无人接盘，将会成为这种类型的城市的痛点！而政府要拆迁也拆不得，拆迁费的高昂会给财政带来巨大的压力，不如在郊区开发。如此一来，供给过剩、购买不足，将会导致这个城市的房价持续低迷，甚至陷入长期性的下跌。
这绝不是什么危言耸听，参照显示中的鹤岗、玉门等城市，人口流出导致这些城市房价持续下跌，而那些坐拥几十套拆迁房的棚改拆迁户，却只能眼睁睁的看着几十套房子无人接盘、砸在手里。
鹤岗的房价跌至3万一套的时候，曾有网友好奇去那里买了一套，称终于拥有自己的一套房了。然而不到三年时间，就贬值1万卖出去了。不住、没人租、光是交物业费，这样的房子贬值程度已经接近负值！
不仅仅是三四线城市，人口的问题，即便是在一线城市也同样存在！
大城市之殇
以北京和深圳为例。北京市为何要主动限制人口流入，开发卫星城？原因无他，就是因为人口流入导致城市的承载力已经容不下了。尤其是北京的交通，在大量人口的涌入下导致长期交通堵塞，几乎无法疏解。再加上教育、医疗等都呈现供不应求的局面，导致医院人满为患、学位房居高不下。
北京虽然可以长期不断的提供新建住房、扩大供给，但是城市的承载力，已经接近极限。市中心只有一处，过多的人口涌入，就会导致市中心寸步难行！
对比东京都市圈和旧金山都市圈可以发现，一个城市的承载力，是有着它所承担之极限的。比如东京，两千多万的人口已经是目前东京所能承载的极限，如果人口过多流入，便会出现各种各样的“城市病”，为了解决这一问题，只能通过发展卫星城、都市圈来缓解。
北京正在朝都市圈发展，开发北京的卫星城。而北京的人口在政策压力下呈现净流出状态的时候，房价也随之出现了下降。在2020年房价下跌幅度最大的十个城市中，北京也赫然上榜！
而深圳与北京则相反，深圳的土地供应已经彻底枯竭、无地可供，而人口却还在不断流入中。深圳市目前的常住人口为1300多万，与北京近2000万的常住人口仍有700多万的差距。但是，深圳市的土地面积仅为北京的1/8，而今深圳的人口仍在以每年30万人的速度流入！
深圳市的承载力能容得下多少人呢？与北京一样是2000万人吗？目前还不得而知。但可以肯定的是，一个城市到达承载力极限的时候，便只能通过各种政策限制人口流入。而一旦人口转为净流出状态，那么这个城市的房价也将会下跌，这是不可避免的。上海、北京在人口净流出后都经历了短暂的房价下跌。
“城市病”，成为了限制大城市发展的一个绊脚石，要解决城市病的问题，只能通过城市群、卫星城的发展来治理。但是，不管哪一种治理方式，无一例外的都会导致大城市人口流出，房价下跌。
关键在于，一个城市达到了它的承载力极限之后，“4+2+1”的人口结构很有可能会在大城市形成，再次给城市的治理造成压力。如果放任“4+2+1”的人口结构在大城市形成供给过剩，会导致房价下跌；而如果拆迁，旧城改造将会是巨大的压力；如果重新吸引人口流出，将有可能再次给城市人口规模带来压力。
所以，无论是一、二线城市，还是三、四线城市，在出生人口下滑的趋势之下，都不能独善其身，最终的解决方法，依然是重振生育率。否则，中国陷入“低生育率陷阱”后带来的经济压力、老龄化压力，即便是再多的一线城市也难以解决！
但是很可惜，从发达国家的经验来看，不少国家都陷入到了低生育率陷阱中，美国、英国、俄罗斯、日本、韩国等，而这些国家在重振生育率的经验中得出来一个更残酷的事实是——没有任何一个国家可以挽回生育率！
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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