光耀地产的死亡案例也颇有代表性。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2022年2月20日讯】心怀忧惧的万科，一直想给房地产市场划时代。2014年底，王石说，“黄金时代退出，白银时代到来”，这话影响力很大，争议也很大。
2018年，接班王石的郁亮，也开始焦虑起来，在万科的秋季例会上，鲜红的背景上“活下去”三个大字异常显眼。
在形势还一片大好的时候喊这句话，大家群嘲万科“制造焦虑”，有人甚至觉得当时房地产还在钻石时代。
直到2021年的时候，郁亮再次发言，房地产已经进入管理红利时代，这话也被解读为房地产进入青铜时代。
结果这两天，万科的内部会上，郁亮再次发言，房地产进入“黑铁时代”。收入下降、利润下降、工作难度和强度上升，郁亮自曝，订机票都已经不订头等舱了。反正要么活，要么死。
被传裁员的河南建业的胡葆森也在内部会上说，“对已经躺平的房企来说，黑铁时代都不是了”，暴雷的企业一个接一个，在说白银时代的时候，王石担心“下一个倒台的是万科”，而无论是青铜还是黑铁，郁亮的“背水一战”为的还是那三个大字，“活下去”。
万科忧虑的“生死问题”，一直在上演。
最近，与万科同在深圳的百强房企光耀地产，因拍卖资产再次回归大家的视线，其死亡案例也颇有代表性。
光耀地产知名度不算高，是潮汕商人郭耀名在2002年才成立的公司，专注于惠州，开发了“荷兰水乡”、“荷兰小城”、“荷兰堡”等一系列的项目。
惠州比邻深圳，在惠州盖房卖给深圳人这门生意，一直都有，但是在千禧年后，不少项目烂尾，光耀地产也在临深片区搞了一个光耀城，眼瞅着要烂尾，这要是烂尾了，公司基本就完了，结果，靠几句话给救过来了。
“先生的湖”策划案横空出世，文青范儿赢得了深圳人的青睐，“鱼什么时候来是鱼的事，先生什么时候来，是先生的事”等一系列广告语到现在来看，仍能迷住不少人。
就靠这几句话，光耀地产一炮而红，项目连续3年成为了销冠，2008年收入才只有7亿，而随后3年间光耀城项目就卖了40亿，光耀地产收入冲刺百亿。
吃到了甜头，光耀地产开始主打“候鸟度假地产”，不仅从惠州走进了深圳，还从长三角进军多个城市，甚至在韩国的济州岛，还搞起了“中国城”。
收入越来越好，花钱更是不在话下。
融资、拿地、搞大项目，高杠杆、高周转加持，2011年，成立不到10年的光耀地产，进入了全国百强房企之列，也迎来了自己的黄金时代。
风光的郭耀名也开始进军“美丽事业”，先是赞助了中国模特新面孔大赛，又冠名了世界模特小姐中国区总决赛，无论是靠情怀还是靠选美，光耀地产终于还是达到了自己的巅峰。
这时候就该考虑上市了。
2009年，光耀考虑借壳，结果泡汤，2011年，机会又来了，上市公司新都酒店的控股权转到了光耀地产手里，如果能注入资产借壳上市，那郭老板的愿望也就得逞了，可惜，房地产监管太严格，恒大没搞定的事，光耀自然也搞不定。
想通过上市建立一个融资通道的路子基本没戏了，这时候，光耀的资金面骤然缩紧。
原来为了冲击上市，郭耀名到处融资借钱，甚至直接在上市公司占款，同时公司的大项目也占款不少，按他的计划，上市就能解决这些问题，所以基本是搏一把的思路。
可惜，上市不成，借的钱还需要还，结果资金链紧绷，后来因为债务诉讼进入失信名单，又被金融机构内部拉黑了，正儿八经的渠道已经借不到钱了。
按说认赌服输，清资产还债呗，但这位潮汕地产大佬选择再搏一把，怎么办呢？借高利贷。
结果可想而知，很快就暴雷了。
本来2-3个月的借款，战线拉长，到讨债的上门，民间借贷10多亿，利息也滚了10多亿，这时候郭耀名对外宣称的是，再找到3-5亿，补上资金缺口，光耀就能活过来。
话说得好听，但债权人们很快发现，这大老板已经跑香港不回来了。
实控人跑路，最终光耀地产在2017年申请破产重整，负债100多亿，烂尾项目又坑了购房者数十亿，到申报债权时，总额达到了212亿，为了找到郭耀名让他还债，还发布了160万的悬赏。
重整4年，光耀地产也没能等来白衣骑士，2021年中，光耀正式破产清算，宣告“死亡”。
光耀地产的遗产还剩下点什么呢？
第一批拍卖资产，包含土地、办公楼、商铺、车位等17个项目，最贵的是在深圳的办公楼，1亿起拍，最便宜的车库，只要41万，起拍总价约5.5亿。
第二批将要拍卖的是核心资产翡俪港项目及“东平C-04号地”，评估总价3.99亿随附复工复建的条件，后续还有车辆、股票、股权投资等等。
但是，情形非常不乐观：
● 地拿得早，剩余期限不多，所以只有一块价格较低的地块有人报名；
● 商铺、住宅不少都没有证，又是一滩没人趟的浑水；
● 二手车就更甭提了，贬值飞速；
● 而新都酒店已退市进入新三板，当初1.35亿买的股票已经跌了70%；
● 至于股权投资，旗下多家公司已经分别破产了……
● 而烂尾楼的拍卖，还有随附的复工复建的条件，买资产就得继续投资盖房子，这行情，谁买啊？
拍卖不成，面对的将是20%的降价。清空家底的烂资产和上百亿的债务，债权人回本无望，这些债权可能终将打水漂。
光耀地产是少有的死于黄金时代的百强房企，但基本问题是一样的，可惜，他们的教训却没什么人吸取。
那时，大家都在干啥呢？
拼命地加杠杆。
在房地产黄金时代，加杠杆是发展和扩张的利器，发债、银行、信托，能上的手段全上，就连最危险的民间高利贷，那都不手软，“房价在上涨，很快能赚回来”，地方的小房企在冲击百亿，百亿房企在冲击千亿，而已经超过千亿的，则是在比谁更接近万亿，当老大可是会上瘾的。
在那个时候，如果有人提议控制负债，就会被认为，非常愚蠢。
但是，遇到监管，就立刻萎靡起来，无论是去杠杆还是三道红线，每一次的政策大变动尤其是融资政策的变动，对于房企来讲，都是一个生死局，而命运从黄金时代已经注定。
2021年更惨，规模房企销售业绩无论是金额还是面积，双双负增长，这是近10年以来都未曾出现过的状况。
营收不行，利润自然也跟不上。
截至目前，A股房地产行业下63家上市公司发了业绩预告，净利润预亏的公司有29家，最高亏损总额963.41亿，其中有15家公司的亏损规模超过10亿。
这些预亏大户，还都挺眼熟的。
● 目前的“亏损王”华夏幸福，从债务违约到债务重组，雷爆得不小，至今仍有3877亿总债务、2192亿的存续金融债务和累计627.5亿的违约债务；
● 千亿房企蓝光发展无惧“三道红线”融资拿地，结果仅一年的时间，就暴了雷；
● 作为大佬中的大佬，解散了泰山会的卢志强也没遭住，旗下的泛海控股也走进了债务漩涡，挥泪甩卖。
● 而与他们一起走入自救程序的，还有富力、花样年、中国奥园、当代置业、祥生地产、佳兆业、阳光100、新力控股、建业......
这些还不是全部，名单一直在更新，降负债成主流，“保交楼”被放在首要位置，但是多年的累积，又岂是朝夕就能完成的。
2022年，房企是走出至暗时刻，还是走进更暗时刻？
前景并不明朗，限制政策未松，房企的雷还在爆，一些城市的房价倒是已经下行，对于房企来讲，考验不小。
可这时候很多大老板想的是啥？估计还是觉得，再借给我点钱，我肯定能缓过来。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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