深圳二手房成交再创新低 房企躺平土地高流拍(图)

从去年5月起，深圳二手房交易已经连续8个月走跌。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2022年2月5日讯】（看中国记者丁晓雨综合报导）深圳二手房市场再入冰点。刚刚过去的1月份，二手房成交量又一次创下十年新低。同比大跌75.04%，为一线城市中跌幅最大。从去年5月起，深圳二手房交易已经连续8个月走跌。而中国大部分房企面临着巨大的资金压力，土拍市场呈现持续高流拍。

据《券商中国》报导，1月份深圳二手房成交惨淡。反弹行情并没有如期望的那样立住脚跟，只短短两个月的回光返照，二手商品住宅月度成交就又跌破2000套大关了。

据深圳住建局最新发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%。

这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。

2021年，深圳共成交二手商品住宅40699套，相比2020年的95273套，同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，亦是近10年新低。

二手房市场低迷的城市并非只有深圳，惨淡的也并非只有二手房市场。

根据机构的统计数据显示，2022年1月，房企销售业绩排名第一的房企碧桂园销售额仅为504亿元（人民币，下同），第二名万科销售额仅为335亿元，第三名保利销售额仅为279亿元。

相比之下，2021年1月份销售前三的房企销售额分别为：702亿元、654.7亿元，以及614.2亿元。2022年销售额排名第十的房企相比上年度第十名少了近55亿的业绩。第二十名相比上一年度第二十名少了近51亿元的业绩。

更加惨淡的还有土地市场。据媒体报导，近期深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中土拍开启，土拍热度均低于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处23%的高位。以重点监测的城市来看，平均流拍率升至21%。

克而瑞研究中心认为：“究其原因主要还是由于当前房企仍面临很大的资金压力，加之这些城市的楼市下行压力加剧，短期内房企投资态度愈加谨慎，高流拍也在意料之中。” 

2月1日，克而瑞研究中心发布研究报告称，2022年1月，楼市新增供应缩量显著。29个重点城市新增供应面积1080万平方米，同环比齐降，降幅分别达到了43%和58%。

其中，一线城市商品住宅新增供应面积228万平方米，环比近乎“腰斩”。北京因疫情爆发，供应环比大降82%，房企推盘意愿不高；广州、深圳整体供应也有了稳步下滑，环比跌幅均超7成；仅上海一个城市本月供应164万平方米，环比上涨46%。

还有数据显示，截至1月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅5478万平方米，较2021年12月下降近九成，同比降幅也接近七成；成交总金额降至1133亿元，环比上月大降90%，同比也下降了75%。平均楼板价跌至2069元/平方米，环比降幅达15%。

也就是说，尽管中央及地方政府频频出台偏松政策，但房企在资金压力下投资拿地情绪仍较为谨慎。

据媒体报导，中国的房地产开发商在1月份要偿还的资金越来越多，而筹集必要资金的选择却越来越少。

彭博社称，计算和分析师估计，中国房地产行业在1月将需要找到至少1970亿美元来支付到期的债券、票息、信托产品和数百万农民工的工资。

报导说，本月受压企业的债券支付额比11月和12月的总和还要大。

1月需支付的资金包括：

工人工资：根据野村控股有限公司经济学家估计，1.1万亿元人民币（1730亿美元）。

美元债券：根据彭博社汇编数据，60.4亿美元的本金支付和17亿美元的息票。

在岸票据：根据彭博社汇编数据，本金支付372亿元，息票支付66亿元。

信托产品：根据数据追踪机构Use Trust的数据，602亿元人民币到期。

还有本地和离岸债券的利息支付，对供应商的账单和潜在的隐性债务。

而对于大部分房企来说，这些资金尚未有来源。所以，房企“躺平”亦是无奈。房企不拿地，土地财政难以为继，地方政府无法支撑庞大的行政机器。

2022年，房地产与中国经济似乎已经陷入了一个死循环。

(文章仅代表作者个人立场和观点)