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巧取豪夺:多家民营房企已累计出售百亿资产予国资(图)

2022-02-04 08:25 作者:涛哥 桌面版 正體 2
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【看中国2022年2月4日讯】喊话几个月之后,国资终于行动了。

短短一周内,包括恒大、融创、世茂、中南、雅居乐等5家头部房企,均成功将部分资产转让予国资,累计金额达百亿级。地产圈一直面临的资产处置僵局,在政策强力支持下,终于有了破冰信号。

目前,当局对当前房企债务危机已高度重视,央行喊话稳定金融市场,各部委对地产的态度明显改变。一些省市甚至提出“一楼一策”分类化解房地产风险隐患,坚决防止房地产风险向金融、社会等领域传导。

在房企苦苦等待多月之后,我们终于看到了一系列实质性动作开始落地。

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1月21日,世茂集团发布公告,以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权。这块地位于上海黄浦江畔黄金地段,世茂2002年通过法拍获取,规划为商业和办公,使用权面积为4988.5平方米。该项目接盘方为上海久事,属于上海市政府旗下国企,主要从事营运经上海市政府授权的国有资产及投资政府项目。

公告显示,通过出售该项目,世茂将获得2.7亿元的收益,所得款项90%将用于降低其负债。这个出售,对于世茂信心的提振很有帮助,世茂在上海经营多年,在上海有多个地标级商业及酒店项目,上海政府能够出手拉一把,将有利于其后续进一步的资产去化。

据澎湃报道,除该项目外,世茂对外放售的上海项目还有9个,包括此前已经抵押的世茂集团总部大楼上海世茂大厦、上海世茂广场、蒲城小区等,对外报价近282.26亿。

在涛哥看来,世茂作为老牌房企,资产质量还是非常好的,希望能尽快破局。

相比于世茂成功处置一幅土地资产,融创短期内至少已将三个项目出售予国资,进展神速。报道显示,近期融创已将昆明融创文旅城二期40%股权转让予珠海国企华发,转让价格为14亿元。此外,融创还将武汉甘露山文创城部分股权,转让给了国企武汉城建。

而就在1月25日,融创又退出了常州融誉置业,接盘方为厦门国企建发及江苏城开地产集团。在相关出售案例中,涛哥发现老孙依然保持了雷厉风行的果断风格,部分项目甚至低至4折出售,对市场展现出巨大的诚意,这可能是融创项目得以快速转手的原因。

就像涛哥在之前的文章中所说,地产目前已经陷入严重的观望情绪,楼市要想恢复元气,最快也要二季度,慢的话可能要下半年。

国资要接盘,价格折让必须足够有诚意,毕竟国企也要避免国有资产流失减值的风险,因此涛哥认为融创果断折价自救是正确的选择。

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与世茂、融创的主动出击不同,恒大的资产转让则更多是被动接受的产物。

据悉,随着工作组进驻恒大,目前恒大的资产处置已经非其老板能够掌控。最近1个多月以来,恒大在全国范围内的项目频繁易手。1月10日,恒大退出徐州御嘉置业、徐州御泰置业、徐州海亚栖置业,这三家公司的接盘方均是徐州市潘胜地产,股东为徐州市国资。1月17日,恒大旗下佛山市顺德区盈沁房地产、昆明恒拓置业发生工商变更,由债权方五矿信托接盘,为央企中国五矿集团旗下公司。

对于恒大来说,在目前资金困难,大量项目难以推进的情况下,将一部分项目转让给国资,有利于实现“保交房”的核心任务,也能够减轻自身负担。而对于地方政府来说,保障项目交付、维护社会稳定是核心任务,接下恒大的项目也是地方最后托底的体现。

除以上进展外,近期大新闻,还包括华润旗下的华润万象生活,耗资22.6亿收购中南服务。

这是继华润在1月中旬10.6亿元收购禹洲物业后的又一次出手,两次加起来,华润已经向民企输血33.2亿。要知道,华润这两笔物业收购,给的价格还是算相当不错的。

据了解,目前市场上物业公司虽值钱,但真正有能力的买家并不多。比如,融创之前收购当代置业物业公司,搞了好几个月,最后失败告终。

现在,碧桂园、万科都在消化前期收购的物业资产,暂时不会积极并购,民企都自身难保,很难并购别人了,所以有红色央企背景的华润就成了大家眼中最好的买家。

笔者预计,华润今年可能还会多次出手,并且不仅仅在物业,在地产板块华润同样有很大的志向。

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而与华润齐名的另一家大户,中海地产也开始行动了。

1月25日,雅居乐集团公告,拟以18.43亿元出售广州利合集团26.66%的股权,接盘方为中海地产,代价包括13.8亿元现金及方应付予广州利合集团的贷款金额4.63亿元。广州利合集团为广州利合物业管理及广州世佳装饰的100%控股公司,拥有“广州亚运城”的土地使用权,属于非常优质的资产。

目前看来,对民企来说,如果项目是与国企合作开发的,都有不小的概率能够实现出售。毕竟对于国企来说,有保障国有资产的责任,如果合作项目股权被低价出售,还不如自己出手拿下会更好。同时,国企央企的款项支付更快更有保障,这也是民企青睐的地方,只要资产好、折让高,还是很有机会成交的。

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总体来看,粗略统计下,近期几家民企出让给国企的资产,累计已经达到百亿级别。

这说明,前期市场流传的动员国央企收购民企项目的传闻,并非空穴来风。资产出售,一方面让民企获得了周转的资金;另一方面也是对市场信心的有效激励。

最近,多家房企的美元债出现大幅上涨,个别房企甚至评级也回调了。

一部分房企股价也有明显回升,特别是龙湖、中海、保利、滨江等央企和优质民企,股价甚至回到了9月前的高峰状态。所以,国家全力稳住房地产,国企出面对民企进行资产收购,已经是确定的大方向,实际动作也在慢慢见效。

笔者认为,房企债务危机,可能将在2022年全面化解,现在只是开了个头,3月还会有更多大消息出现。

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