深圳二手房成交再創新低 房企躺平土地高流拍(圖)

從去年5月起，深圳二手房交易已經連續8個月走跌。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2022年2月5日訊】（看中國記者丁曉雨綜合報導）深圳二手房市場再入冰點。剛剛過去的1月份，二手房成交量又一次創下十年新低。同比大跌75.04%，為一線城市中跌幅最大。從去年5月起，深圳二手房交易已經連續8個月走跌。而中國大部分房企面臨著巨大的資金壓力，土拍市場呈現持續高流拍。

據《券商中國》報導，1月份深圳二手房成交慘淡。反彈行情並沒有如期望的那樣立住腳跟，只短短兩個月的迴光返照，二手商品住宅月度成交就又跌破2000套大關了。

據深圳住建局最新發布的數據顯示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05萬平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交為14.73萬平方米（1557套），同比大跌75.04%。

這意味著，深圳二手商品住宅的月度成交，已經低於2021年10月的1605套年度低點，再次刷新近十年的歷史新低。

2021年，深圳共成交二手商品住宅40699套，相比2020年的95273套，同比減少57.3%，甚至低於2012年的57203套和2014年的57251套，亦是近10年新低。

二手房市場低迷的城市並非只有深圳，慘淡的也並非只有二手房市場。

根據機構的統計數據顯示，2022年1月，房企銷售業績排名第一的房企碧桂園銷售額僅為504億元（人民幣，下同），第二名萬科銷售額僅為335億元，第三名保利銷售額僅為279億元。

相比之下，2021年1月份銷售前三的房企銷售額分別為：702億元、654.7億元，以及614.2億元。2022年銷售額排名第十的房企相比上年度第十名少了近55億的業績。第二十名相比上一年度第二十名少了近51億元的業績。

更加慘淡的還有土地市場。據媒體報導，近期深圳、蘇州、寧波和無錫三輪集中土拍開啟，土拍熱度均低於二輪，溢價率再創歷史新低，流拍率仍處23%的高位。以重點監測的城市來看，平均流拍率升至21%。

克而瑞研究中心認為：「究其原因主要還是由於當前房企仍面臨很大的資金壓力，加之這些城市的樓市下行壓力加劇，短期內房企投資態度愈加謹慎，高流拍也在意料之中。」 

2月1日，克而瑞研究中心發布研究報告稱，2022年1月，樓市新增供應縮量顯著。29個重點城市新增供應面積1080萬平方米，同環比齊降，降幅分別達到了43%和58%。

其中，一線城市商品住宅新增供應面積228萬平方米，環比近乎「腰斬」。北京因疫情爆發，供應環比大降82%，房企推盤意願不高；廣州、深圳整體供應也有了穩步下滑，環比跌幅均超7成；僅上海一個城市本月供應164萬平方米，環比上漲46%。

還有數據顯示，截至1月23日，全國300城經營性土地總成交建築面積僅5478萬平方米，較2021年12月下降近九成，同比降幅也接近七成；成交總金額降至1133億元，環比上月大降90%，同比也下降了75%。平均樓板價跌至2069元/平方米，環比降幅達15%。

也就是說，儘管中央及地方政府頻頻出臺偏松政策，但房企在資金壓力下投資拿地情緒仍較為謹慎。

據媒體報導，中國的房地產開發商在1月份要償還的資金越來越多，而籌集必要資金的選擇卻越來越少。

彭博社稱，計算和分析師估計，中國房地產行業在1月將需要找到至少1970億美元來支付到期的債券、票息、信託產品和數百萬農民工的工資。

報導說，本月受壓企業的債券支付額比11月和12月的總和還要大。

1月需支付的資金包括：

工人工資：根據野村控股有限公司經濟學家估計，1.1萬億元人民幣（1730億美元）。

美元債券：根據彭博社彙編數據，60.4億美元的本金支付和17億美元的息票。

在岸票據：根據彭博社彙編數據，本金支付372億元，息票支付66億元。

信託產品：根據數據追蹤機構Use Trust的數據，602億元人民幣到期。

還有本地和離岸債券的利息支付，對供應商的賬單和潛在的隱性債務。

而對於大部分房企來說，這些資金尚未有來源。所以，房企「躺平」亦是無奈。房企不拿地，土地財政難以為繼，地方政府無法支撐龐大的行政機器。

2022年，房地產與中國經濟似乎已經陷入了一個死循環。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)