一时间，恒大的股票和债券价格大幅波动。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2020年10月3日讯】经历了过山车一样的惊心动魄，恒大又一次平稳落地。9月24日，房地产开发商恒大资金链断裂的传言不胫而走。虽然恒大很快辟谣，但依然是满城风雨，对冲基金才不会放过这个做空的机会，一时间，股票和债券价格大幅波动。
在普通人的认识里，风起于青萍之末。
按原来的战略投资协议，若恒大地产不能在明年1月31日前完成重组，就可能偿还1300亿战略投资资金，或提供额外50%的股权补偿，这也是近期外界对恒大资金压力的最大担忧。
在美银、德银、摩根大通、里昂、野村、渣打、瑞银等十多家国际投行发布看好恒大的分析报告之后，恒大旗下三只股票9月28日全线暴涨，债券市场也回归正常。
9月29日，恒大传出一则大消息，联手豪华朋友圈，一举搞定863亿资金。在恒大的发展史上，这似乎是有一个既热血沸腾、又惊心动魄的故事。
当天到场的豪华朋友圈有：苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉等战略投资者高管。
1300亿战略投资中的863亿资金，跟恒大地产签订补充协议，同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。
最后剩余的437亿战略投资中，恒大已与155亿战略投资商谈完毕，目前正在办理手续，另外282亿战略投资正在商谈中。
也就是说，恒大1300亿资金压力部分消失，明股实债的风险解除了一部分。
资本是最聪明的，大资金更不愚蠢。恒大1300亿战略投资者敢放弃回购的权力，同意转为普通股权，背后一定有其逻辑。
显而易见的经济逻辑有两个：
1.通过这几年的合作里面，所有战略投资者都分享到了恒大的发展红利。
2.他们对恒大的经营管理与健康发展高度认可，在衡量了现在赎回和继续投资的利弊之后，认为未来恒大还会给他们带来可观红利。
简单来说，过去，恒大让合作伙伴尝到了甜头；未来，恒大可能还能让合作伙伴尝到更大的甜头。
在隐性债务问题上，恒大这次算是吃了个哑巴亏。
熟悉许家印风格的人都知道，以他的风格，绝对不允许此类事件再次出现，绝对不允许有这个隐性风险存在，所以恒大几乎是对照着资产负债表，全面梳理整顿了一遍。
具备基础会计知识就知道，债务问题不只是债务问题，还涉及到资产和所有者权益。
降低长期债务风险，要么降低负债规模，要么提升所有者权益。要想降低短期债务风险，要么降低短期负债，要么提升现金等流动资产规模。
先看一下，恒大最近的一些大动作，是怎么影响其资产负债表的。
提升现金等流动资产
抢占“金九银十”，恒大在全国放出打七折的大招，并且发动全体员工卖房。截至9月24日，累计实现销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3%。
在行业今年整体承压的情况下，这样的销售和销售回款数据相当优秀，反映在资产负债表上就是，现金等流动资产规模增加，提升了抗击短期债务风险能力。
提升所有者权益
9月17日，恒大汽车发布公告称，拟发行人民币股份在上海科创板上市，这意味着恒大汽车有望成为第一家科创板上市的新能源车企。
另外，据港交所9月28日披露，中国恒大旗下恒大物业集团有限公司向港交所递交主板上市申请，华泰国际、UBS、农业国际、建银国际、中信证券及海通国际为联席保荐人。
子公司上市，或分拆上市，能够迅速提升所有者权益，而所有者权益提升了，公司的债务杠杆率也就下降了。
很多公司上市后，为了保持最优杠杆率，即便不缺钱，也会多发些债券。反过来就是，本来债务杠杆率高的企业，一上市，杠杆率就迅速降下来了。
消除或有债务，降低债务规模
9月29日，1300亿战略投资资金转为普通股，这可以视为或有债务降低，也就是负债减少，同时也提升了所有者权益，一举两得。
另外，恒大还一直在减少显形债务规模，比如截止9月24日，恒大有息负债较3月末下降约534亿。这个简单粗暴，直接降低了债务规模，降低了债务风险。
恒大彻底疏通资产、负债，以及所有者权益等三大会计项目，系统的重整资产负债表，可以基本下个结论：
恒大打了一个漂亮的翻身仗，基本上解除了资金警报。
结语
按照资产负债表分类，恒大几乎所有动作都指向一个方向：去杠杆。其实，不止是恒大，几乎中国国内所有房企也都指向这同一个方向。
房地产行业，加上杠杆就是金融业，卸下杠杆就是制造业。
当下大环境是中国全社会杠杆率太高了，企业、政府和居民部门负债达到GDP的250%，在世界100多个国家里排名前5位，宏观杠杆率是偏高的。
在中国，政策的影响非常大，判断政策趋势，必须有一些基本思路，不能按自己的喜好凭空猜测。
站在政策制定者的角度，系统性风险，只能消化，不能刺破。人为刺破泡沫，危害比泡沫本身更大。如果主动戳破房地产泡沫，房地产商开发贷、政府地方债、居民房贷等等，如此庞大的债务危机爆发，该如何收场？
如果问题是系统性的，惩罚某个个体，没有太大的意义，因为无非是国家队接管，债务重组，换个牌子消化债务。换个主人，一切仍会继续。
针对房地产行业，必须打破土地垄断、土地财政和地方债务问题，这些问题不解决，针对一两家房企，根本没有啥用。真正需要解决的是，背后更深层的财富分配和利益分配，这才是扭曲的根源。
恒大依靠豪华的朋友圈及时把问题解决了，无论从宏观还是微观角度看，这都是一件好事儿，否则以恒大的体量，后果真的不敢想象。
看到恒大翻身的同时，也要注意到房地产市场的一个大变化：
未来几年，房企去杠杆将成为大浪潮，房地产剥离金融属性，回归居住属性，这个将成为今后社会财富分配的主逻辑。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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