一時間，恆大的股票和債券價格大幅波動。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年10月3日訊】經歷了過山車一樣的驚心動魄，恆大又一次平穩落地。9月24日，房地產開發商恆大資金鏈斷裂的傳言不脛而走。雖然恆大很快闢謠，但依然是滿城風雨，對沖基金才不會放過這個做空的機會，一時間，股票和債券價格大幅波動。
在普通人的認識裡，風起於青萍之末。
按原來的戰略投資協議，若恆大地產不能在明年1月31日前完成重組，就可能償還1300億戰略投資資金，或提供額外50%的股權補償，這也是近期外界對恆大資金壓力的最大擔憂。
在美銀、德銀、摩根大通、里昂、野村、渣打、瑞銀等十多家國際投行發布看好恆大的分析報告之後，恆大旗下三隻股票9月28日全線暴漲，債券市場也回歸正常。
9月29日，恆大傳出一則大消息，聯手豪華朋友圈，一舉搞定863億資金。在恆大的發展史上，這似乎是有一個既熱血沸騰、又驚心動魄的故事。
當天到場的豪華朋友圈有：蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、嘉寓集團董事長田家玉等戰略投資者高管。
1300億戰略投資中的863億資金，跟恆大地產簽訂補充協議，同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。
最後剩餘的437億戰略投資中，恆大已與155億戰略投資商談完畢，目前正在辦理手續，另外282億戰略投資正在商談中。
也就是說，恆大1300億資金壓力部分消失，明股實債的風險解除了一部分。
資本是最聰明的，大資金更不愚蠢。恆大1300億戰略投資者敢放棄回購的權力，同意轉為普通股權，背後一定有其邏輯。
顯而易見的經濟邏輯有兩個：
1.通過這幾年的合作裡面，所有戰略投資者都分享到了恆大的發展紅利。
2.他們對恆大的經營管理與健康發展高度認可，在衡量了現在贖回和繼續投資的利弊之後，認為未來恆大還會給他們帶來可觀紅利。
簡單來說，過去，恆大讓合作夥伴嘗到了甜頭；未來，恆大可能還能讓合作夥伴嘗到更大的甜頭。
在隱性債務問題上，恆大這次算是吃了個啞巴虧。
熟悉許家印風格的人都知道，以他的風格，絕對不允許此類事件再次出現，絕對不允許有這個隱性風險存在，所以恆大幾乎是對照著資產負債表，全面梳理整頓了一遍。
具備基礎會計知識就知道，債務問題不只是債務問題，還涉及到資產和所有者權益。
降低長期債務風險，要麼降低負債規模，要麼提升所有者權益。要想降低短期債務風險，要麼降低短期負債，要麼提升現金等流動資產規模。
先看一下，恆大最近的一些大動作，是怎麼影響其資產負債表的。
提升現金等流動資產
搶佔「金九銀十」，恆大在全國放出打七折的大招，並且發動全體員工賣房。截至9月24日，累計實現銷售5049億元，同比增長11.4%；銷售回款4521億元，同比增長51.3%。
在行業今年整體承壓的情況下，這樣的銷售和銷售回款數據相當優秀，反映在資產負債表上就是，現金等流動資產規模增加，提升了抗擊短期債務風險能力。
提升所有者權益
9月17日，恆大汽車發布公告稱，擬發行人民幣股份在上海科創板上市，這意味著恆大汽車有望成為第一家科創板上市的新能源車企。
另外，據港交所9月28日披露，中國恆大旗下恆大物業集團有限公司向港交所遞交主板上市申請，華泰國際、UBS、農業國際、建銀國際、中信證券及海通國際為聯席保薦人。
子公司上市，或分拆上市，能夠迅速提升所有者權益，而所有者權益提升了，公司的債務槓桿率也就下降了。
很多公司上市後，為了保持最優槓桿率，即便不缺錢，也會多發些債券。反過來就是，本來債務槓桿率高的企業，一上市，槓桿率就迅速降下來了。
消除或有債務，降低債務規模
9月29日，1300億戰略投資資金轉為普通股，這可以視為或有債務降低，也就是負債減少，同時也提升了所有者權益，一舉兩得。
另外，恆大還一直在減少顯形債務規模，比如截止9月24日，恆大有息負債較3月末下降約534億。這個簡單粗暴，直接降低了債務規模，降低了債務風險。
恆大徹底疏通資產、負債，以及所有者權益等三大會計項目，系統的重整資產負債表，可以基本下個結論：
恆大打了一個漂亮的翻身仗，基本上解除了資金警報。
結語
按照資產負債表分類，恆大幾乎所有動作都指向一個方向：去槓桿。其實，不止是恆大，幾乎中國國內所有房企也都指向這同一個方向。
房地產行業，加上槓桿就是金融業，卸下槓桿就是製造業。
當下大環境是中國全社會槓桿率太高了，企業、政府和居民部門負債達到GDP的250%，在世界100多個國家裡排名前5位，宏觀槓桿率是偏高的。
在中國，政策的影響非常大，判斷政策趨勢，必須有一些基本思路，不能按自己的喜好憑空猜測。
站在政策制定者的角度，系統性風險，只能消化，不能刺破。人為刺破泡沫，危害比泡沫本身更大。如果主動戳破房地產泡沫，房地產商開發貸、政府地方債、居民房貸等等，如此龐大的債務危機爆發，該如何收場？
如果問題是系統性的，懲罰某個個體，沒有太大的意義，因為無非是國家隊接管，債務重組，換個牌子消化債務。換個主人，一切仍會繼續。
針對房地產行業，必須打破土地壟斷、土地財政和地方債務問題，這些問題不解決，針對一兩家房企，根本沒有啥用。真正需要解決的是，背後更深層的財富分配和利益分配，這才是扭曲的根源。
恆大依靠豪華的朋友圈及時把問題解決了，無論從宏觀還是微觀角度看，這都是一件好事兒，否則以恆大的體量，後果真的不敢想像。
看到恆大翻身的同時，也要注意到房地產市場的一個大變化：
未來幾年，房企去槓桿將成為大浪潮，房地產剝離金融屬性，回歸居住屬性，這個將成為今後社會財富分配的主邏輯。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
看完那這篇文章覺得
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