房贷利率继续上行！要控楼市先管住金融(图)
有媒体做了全方位的调查，发现房贷利率已经有所上涨。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2019年9月7日讯】最近经常有人问，说利率市场化改革了，上面又提到了降准降息，那么我要是明年再买房，这房贷是不是能便宜一点？其实这只是一厢情愿的幻想而已，现实情况可能刚好相反。
最近有媒体做了全方位的调查，发现房贷利率已经有所上涨，比如在广州，工商银行，交通银行首套房利率原来上浮8%，现在已经上浮了10%，邮储银行，华夏银行原来是上浮5%，现在也上浮了10%，像兴业，浦发，平安都上浮到了15%。而二套房基本都得上浮到15-20%的区间，只有外资行渣打和汇丰可以给首套房基准利率贷款。
在其他的城市也大多如此，杭州多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上，进一步上调到上浮10%的水平；二套房则上浮到15%。苏州调的更凶，17家银行分行房贷利率中，9家银行首套执行基准上浮25%；二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。郑州也是首套房贷利率在基准4.9%的基础上，上浮20%；南昌首套房贷利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房贷利率普遍上浮25%至30%。
要知道，现在大家执行的还是老政策，新政策要到10月8日才开始实施，到时候是按照LPR来确定贷款的基准利率，按照规定首套房的下限就是LPR报价利率，二套房的下限是加60个基点，根据当前的利率水平算，首套房贷利率不低于4.85%；二套房贷利率不低于5.45%。乍一看还可以，要比现在低，但是下限十有八九是拿不到的，银行还要在这个下限的基础上再加点。
估计很可能跟现在保持一致，也就是再加10%左右上去。二套房可能加的更多。换句话说首套房还得是5.4%左右，而二套房至少得加到6%。另外，未来房贷利率可能会变动的很频繁，波动空间也会很大，银行很可能会改变方式方法，不再是签订固定利率的房贷，而是会要求利率浮动，也就是说你的还贷金额可能会随时调整，未来如果房贷利率继续上浮，那么恐怕对于很多家庭的负担都会加重。
所以指望未来房贷能降的朋友，还是早点醒醒吧，现如今无论是央行还是银保监会，三番两头的对房地产贷款进行窗口指导，而且方向全部都是收紧的。也就是说金融端，只会越收越紧。我们很早就有提议，越是经济上宽货币宽信用的时候，房地产的相关金融越是要收的更紧，这样才能对冲宏观上的影响，否则钱出来之后，一定会先去房地产，这个提议直到最近才被落实，现在我们每出一个金融放松的政策，一定再补一个房地产金融调控的政策。可见现在金融和地产，已经彻底决裂。银行已经迫不及待的要自己先上岸。
很多人都说，国家不会让房价跌，这句话不太准确，应该说国家不会让房价暴跌和急跌，我们一直在小心翼翼的控制着这种危机式的风险。其实房价下跌跟国家一点关系都没有，国家真正害怕的是银行危机，什么会引发银行危机呢？只有大量的弃房断供出现，那么怎么才会弃房断供？
一个是被动的，也就是实体经济危机，大量购房人失业，导致收入无以为继。另一个是主动地，也就是房价下跌到贷款价值之下。我们都知道现在银行对首套房，都是首付3成，贷款7成，再加上购房的税费和装修成本，其实买一套房，你至少已经承担4-5成的成本，好比你200万买套房，贷款140万，自己花了60万，然后买入税费还得差不多10万，装修怎么也得10-20万，这些都加起来，你自己投入的沉没成本已经得80-90万了，什么时候才会弃房断供呢？肯定这套房子跌到120万以下，你算了以下，我重新买一套然后再交税费和装修，也比还贷款划算的时候，才会主动弃房断供。
换句话说，只要房价不急跌一半，通常是不可能发生弃房断供银行危机的，这基本和银行压力测试的结果差不多。当然这只是简单的模型，没有算贷款的利息，也没有算信用成本，通常情况下即便跌一半，绝大多数家庭也不舍得弃房断供，因为那样意味着自己将被银行列入黑名单，从此再也得不到贷款，甚至出门做飞机和高铁都会受限。损失的已经不仅仅是金钱这么简单。信用破产，在未来可能寸步难行。更直接的影响是，他再也拿不到贷款了，可能这辈子都不能再买房了。
所以综合来看，其实最大的威胁还是在于被动弃房断供，所以我们才必须要拯救经济，要把实体搞活，而搞活实体其实就是在拯救房地产危机，也是在避免银行危机。这就要求房子不能再涨，钱也不能再大规模的流入地产，否则以后一业兴而百业凋敝最终就必然会形成被动的弃房断供，这才是造成银行危机的根源所在。
至于土地财政问题，无论房价涨不涨，土地财政都已经难以为继了，一是整体已经过剩，能卖地的地方已经库存很高，前两年好不容易才把库存降下来，还需要房子的地方，都是发达地区，对土地财政依赖本就不大。二是已经再考虑通过房产税去改变地方的收入结构，找到长期饭票。三是土地财政也必须给予控制，否则得利的是地方，风险全都扔给了金融体系，金融系统也不傻，所以央行和银保监会才会态度如此坚决。
综合来看，现在最好的方式就是房价平稳回落，用时间去化解泡沫，对大家都好。不再暴涨，也尽量不要暴跌，每年跌个10%左右，用3-5年，把这个雷给他排除掉。实现房地产的软着陆。现在从北京来看，正在朝着这个方向发展，目前房价已经基本回到了2016年底，实际成交基本都有10-20%的议价空间。这种趋势只要再维持个2-3年，让房价回到2015年的水平，那么这次调控就算是完成了。只要北京成功了，其他城市也就有标杆了，以后都会是这个思路。用3-5年，把房价慢慢降回到2015年。
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