顶不住经济下行压力，中国央行终于出手救楼市了（看中国配图）
【看中国2014年10月02日讯】9月30日，中国央行发布的《央行、银监会进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称《通知》）表示，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍（即7折），具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。《通知》还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
央行的正式表态，意味着中国官方已然承受不住房地产下行所带来的巨大经济压力，转而出台政策公开刺激长期陷于低迷的楼市，以期延口残喘，用时间来换取其飘摇欲坠的经济增长目标。
早在9月底，首套房认定标准和房贷利率是否会真的松动就成为了房地产行业的热门话题。虽然此前四大行一直没有出声，但一些股份制银行已经悄然执行，还有些地方如福州、青岛公开宣布放松对首套房的认定标准。种种迹象显示，如果房地产市场持续低迷，限贷松绑只是时间问题。
针对央行节前的这一重磅政策，多家机构对此项政策的出台进行了不同角度的分析评论。
国泰君安首席宏观分析师任泽平表示，这项政策是2008年以来迄今为止最具力度的救市政策。该政策会利好地产，当然也利好经济。现实情况需要较为稳定的宏观环境，官方不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式的改革。而房地产是周期之母，如果地产能软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人群到达峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。“有一点令人担忧：如果把刚需透支以后怎么办？”任同时表示，后续实施效果有待观察。
民生证券研究院执行院长管清友指出，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖，限贷松动有助于定向稳增长。但他认为，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。同时，管清友强调，当前政策取向只是修正此前过紧的政策，尚难理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。《通知》的亮点在于MBS和专向金融债。银行目前的综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足，若通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。
交行首席经济学家连平认为，目前出台的这个限贷松动政策较为符合市场目前的实际情况，“不能说政策一出台，马上就会刺激消费的大规模增长，市场还存在观望情绪，需要有一段时间的消化，所以政策出台不会马上改变供求关系”。
中信证券地产研究团队表示，央行政策的力度仅次于2008年10月，将会对市场产生极为重大的影响，其程度远远超过前几个月放开限贷，历史上看此种影响也仅见于09年。“预计一二线城市10月销售量全面反转；房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束；龙头公司优势更加明显。”
中金公司分析师陈健恒分析称，此前各地方政府已经陆续放松限购政策，到今天为止，仅剩北上广深四大一线城市仍执行限购，但对销量的刺激作用并不算太明显。本质上，限贷比限购更加制约房地产销售。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需，而刚需的绝大部分需要依赖银行信贷进行支持，能直接全款买房的毕竟是少数。不过陈健恒认为，尽管方向正确，但房贷放松主要集中在首套房，预计总体效果仍不会太理想。虽然首套房贷款利率下限重新降至0.7倍，但在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行0.7倍的银行会很少或者需要捆绑其他政策。三季度以来，不少银行由于信贷需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批，但从数据来看，居民按揭贷款在同比和环比上都未明显改善。
对于政策中“推动银行发行MBS和发行期限较长的专项金融债筹措资金来针对房贷投放”的表述，陈健恒指出，如果没有相应的配套政策，所发行的MBS和专项金融债以目前市场化方式发行，其融资成本也并不会太低。在不降低存款利率等银行资金成本的情况下，需要推动银行积极投放房贷，可能仍需要一定的定向放松政策，如将定向降准也捆绑到房贷，或者将其他资金投放手段一定程度上与投放的房贷挂钩。若无这些定向放松，可能在推动银行投放房贷上仍不会十分理想。
中金公司则表示，央行这次推动房贷政策放松以及鼓励房地产开放商通过债券市场融资，总体来看对房地产市场有一定正面作用，也会适度降低社会融资成本，不过效果有待观察。今年7月23日提出的降低社会融资成本新十条中比较重要且比较具体的政策已经逐步得到各个部委的落实。除非市场相信会有降准降息这些更为突破性的政策放松，否则就新十条而言，对降低融资成本和推动利率下行的利好已经大部分兑现完毕。
综合看来，央行这次出此楼市刺激政策的无奈之举，不仅表明官方对房地产持续低迷的忍耐已达极限，而且再次说明：中共为确保变现全年的GDP经济增长数值，会不惜进一步采取饮鸩止渴的刺激手法，这无疑为今后的经济走向带来了更多无法预知的变数。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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