上篇文章讲房地产调控政策，从伦理、法理和经济学原理三个角度分析，反应实在不佳。粗略扫了一眼评论，大多数人显然没看完文章，便青筋暴胀，跳将起来，声讨代替说理，污言秽语横飞。
在耐心读到最后一字的诸公中，估计大多数又没有看懂。不怪人家，写文章的目的就是让读者明白，误解因此永远是作者的错儿。
再回到这“三理”。伦理是社会成员的善恶观，只有善恶观相同，人才能聚在一起，组成社会。法国大革命的口号是自由、平等、博爱，这几条就是法国人认为的善，与之相对立的专制、特权、仇恨就是恶。中国传统社会的伦理是三纲五常，忠君、孝顺是善，谋反和忤逆即为恶。
伦理为社会秩序提供了基本的道德指引，但因没有强制力，不足以维护秩序，人们于是设计了强制性的法律。法律接受伦理的指导，或者说法律要体现社会的善恶观。如果自由是善，法律就要保护人的自由；如果忠君是善，法律就要严惩欺君罔上之徒。
这年头儿没人讲伦理了，也许国人从来就没信过这个。不知因国情特殊还是人性乖异，中国的伦理判断以结果为导向。大逆不道的谋反若成功了，即可为至善。
不管什么原因，眼下伦理已失，仅剩利益，只好讲法理，否则无法无天，社会可就要乱了。法理大致有两种，一是强权暴力支持下的“朕即国家”，或君主立法；二是个人权利至上的自由平等，也就是民主法治。自秦始皇以降，本国属于前者，实行政府立法、执法和司法的三位一体。
无论哪一种法理，法律的效力全在公信，公众信它则有效，不信则形同虚设。公信来自公平，而“三位一体”大大增加了公平的困难。皇上的话就是法律，立法的第一要义当然是维护皇家利益，从法律的根子上便对草民不公。皇上的人负责司法，贪赃枉法就不可避免。皇上虽然也杀贪官，但那是恨铁不成钢，老子恨儿子坏了他的事，而不是因为儿子损害了社会公平。毕竟老子对儿子的依赖远远超过儿子招惹的麻烦。
百姓看明白了这个局，不信法律，只认权力，将希望寄托在明君清官身上。
然而权力乃双刃剑，既可抑制豪强，亦可鱼肉百姓。你拥护前者，就必须接受后者，因为两者的逻辑完全相同，都是用权力进行财富的重新分配。在这个博弈中，百姓得到的却并不是正负相抵的零和结果，官府的横征暴敛和贪腐永远多于皇上偶尔的劫富济贫。
官赢民输，日久必然生变。中国历史上的农民革命此伏彼起，从陈胜吴广到太平天国，规模之宏大、杀戮之惨烈，世界罕见，一次内战消灭全国人口的40%到60%。真所谓“兴，百姓苦；亡，百姓苦”。付出沉重代价换来的，不过是短暂的喘息，新皇一如旧主，百姓仍处于食物链的最低端。两千多年了，历史在毫无新意的王朝更替中不断地重复。
如何走出这样的循环？关键是找到新的利益博弈构架，建立的新的利益博弈规则。抛开权力分配利益，法治几乎是已知的唯一替代方案，这就是上一篇文章讨论法理的大背景。小背景则是30多年改革开放所引起的社会结构变化，多元利益业已形成，而且具备了与中央权威抗衡的能力，仅靠天子的一道圣旨，已无法摆平各方的利益，法治提上议事日程。
做了这些铺垫之后，我们再来看当前的房地产市场。这不是一个简单的政策问题，而是相当复杂的利益博弈。参与博弈的有中央政府、地方政府、开发商、银行、有房居民、无房居民和农民。各方中最强势的当然是中央和地方政府，最弱的、几乎完全被忽略的是农民。
虽然同为政府，中央和地方却是不同的利益主体，有着不同的利益诉求。中央的目标是小康社会，居者有其所和粮食安全；地方追求的是卖地收入、以GDP为中心的政绩，以及官员的寻租机会。国有银行的目标半为商业，半为政治，其余各方寻求的都是经济利益。
中央政府打压房价，除城镇无房居民外，所有人的利益都被伤害。这就提出了一个严肃的法律问题：政府有权以提升一部分人的利益为名，损害另一些人的利益吗？如果回答是肯定的，我们又回到权力分配利益的传统社会。正如历史所证明的，这个博弈的赢家不会是农民、居民或开发商，而是权力的拥有者。然而同样如历史所证明的，权力未必能给它的拥有者带来长久的利益，因为失败的各方会尽一切所能特别是暴力革命，惩罚这场不公平博弈的赢家。
唯一可持续的是双赢或多赢的博弈，多赢博弈的规则必然是所有参与者共同制定的，否则就不能保证所有参与者的利益。所有参与者共同制定的规则就是法律，而不是政府单方面推出的政策。
这并不是说政府不能制定政策，而是说政策的制定必须符合法律程序。遵循法律程序的意义不仅在于社会公平，法律保证了利益相关各方同等的发言权和决策权，政策制定的过程因此就是各方讨价还价的过程，受益者补偿受损者，折中妥协，如此形成的政策很可能是多赢的。多赢的政策才能得到贯彻执行，才能解决问题。
当前房地产调控政策伤害了多方利益，经济学上叫做激励不兼容，出现僵局也就不足为怪了。这似乎是一场多输的博弈，到目前为止，尚未看到赢家。政府威信受损，市场上量缩价不跌，开发商的房子卖不动了，想买的还是买不起，关于强拆、强迁的报道依然不绝于耳。
博弈的最终结局难以预料，政府现在将赌注押在3600万套保障房上，这是一招胜算不大的险棋。首先是钱从哪来？有学者估计仅建设资金就需要5万亿，道路、小区、学校、医疗、商业还需大量的配套资金。地方政府如果有钱的话，就不会搞土地财政了，如今不仅不能像过去那样卖地，还要拿出钱来建保障房，到哪里去筹集资金呢？地方政府可能拍卖较好的地段，以缓和资金的压力，而在偏远、生活不便的地段上建保障房，但这样一来，民众是否愿意去住？在愿意去住的人群中又如何进行分配？
即使一切如政府所愿，保障房顺利建成，“大庇天下寒士尽欢颜”，这博弈仍然是所有人的失败。依靠行政权力调节利益，我们在法治的道路上后退了一步，退向前人屡试不灵清官明君模式，接下去再退，就是剥夺和剥夺剥夺者的历史循环。
权力之剑一旦挥舞起来，双刃效应就不可避免，近期的控制通胀政策再次证明了这一点。行政权力可以为你冻结方便面的价格，也可以迫使你在加油站支付更多的现金。毕竟油公司是它的嫡亲长子，而方便面厂家则出自寒门。
高居不下的房价只是表象，多元利益能否摆脱对权力的依赖，在平等和尊重每个人权利的前提下，借助法律解决彼此之间的利益冲突，这才是我们面临的真正挑战。
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