谢国忠：房地产高增长时代已经过去

在审计署刚公布10.7万亿的地方债还不到10天，央行就宣布加息0.25个百分点。

加息的目的、地方债的风险以及房地产市场的走势如何观察？著名经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠认为，此轮加息的目的，是政府希望给民众一个预期，就是政府对通胀是在乎的。

有投行认为该次加息后，下半年将不会有加息机会，谢国忠则表示，下半年至少应该会有2到3次的加息空间。

对于地方债的风险，谢国忠称，地方政府若还不了债，中央政府一定会负责的，中央可以发债来偿还。

谢国忠还认为，下一个10年中国房地产市场的高增长时代已经过去了，等到泡沫调整后，行业会出现大幅度的整合。2万多家房地产企业，有几家能存活下来呢？

对房地产市场持看空观点的谢国忠，被大炮任志强抨击为“乌鸦嘴，房价不可能下跌”。而谢国忠坦言，对于外界的议论，自己无所谓，所有的观点都写得清清楚楚、有论有据。

以下为观点地产新媒体对谢国忠先生的采访实录：

观点地产新媒体：央行宣布，从7月7日起加息0.25个百分点，对于此次加息，您是如何看待的？

谢国忠：加息是因为目前通胀预期很高，政府希望老百姓不要产生恐慌，央行是做思想工作，表明政府对通胀是在乎的。

观点地产新媒体：6月份的通CPI，很多机构预测将超过6%以上，您的预测呢？

谢国忠：数字在中国，老百姓是不信任的，所以说了也没意思，因为央行也没有调查民众对物价是怎么看。政府公布的数字是不管用的，民众也是不信任的。

观点地产新媒体：部分投行认为，这一次加息后下半年将不会有加息空间，您对此是怎么看？

谢国忠：它们每次都是这么说的，前几次也是这样说的，但我认为下半年应该至少有2到3次加息空间。

观点地产新媒体：央行之前更多的是采取数量型金融工具，很少使用价格型的加息手段，而这样的调控手段也一直备受质疑，您觉得为什么呢？

谢国忠：主要是因为中国的负债影响地方政府和国有企业，地方政府、国企为了不增加它们负债的成本，所以反对加息。

事实是，政府控制利息和货币供应量是不可能的，它控制了货币供应量又控制利息，会引起民间的利息大幅上升。

所以，利息是不可能控制的，不加息只是对地方政府和国企有利，而对于民间经济受到的压力比较大。

其实，利息还是涨的，只是不在银行那边，加不加息就是一个储蓄者和放贷者之间的利益平衡。

观点地产新媒体：审计署公布地方债有10.7万亿，而穆迪认为，地方债被低估了3.5万亿，这么庞大的负债，您觉得风险大吗？

谢国忠：一些县级单位可能是还不了债的，因为它以前这些钱是靠出售土地获得的，但现在的三线城市，土地是不值钱的，原来土地价值高，也是因为炒作引起的。

中央还是有财富的，地方政府不还钱，中央一定会负责的。中央政府可以发债来还旧债，这是早晚要处理的事。

观点地产新媒体：中国未来5年要建3600万套保障房，今年有1000万套的任务，都需要庞大的资金，您怎么看？

谢国忠：造房子是不怎么花钱，真正的建筑成本只占2到3成，真正花钱的是土地和税收。保障房建的每平方都可以计算，地方政府不愿意建是因为建保障房后，以后卖地的价格就低了，有这方面的利益冲突。所以，地方政府是不愿意建保障房，倒不是没钱。

观点地产新媒体：您一直看空房地产行业，对此也引发很多议论，别人对您的议论，您会在乎吗？

谢国忠：房价现在已经下跌了，从政府公布的数据能看到，也可以去房地产中介就能了解到。别人的议论，无所谓的，我的观点都写得清清楚楚、有根有据。

07年1月份，我说中国股市有泡沫，并没有说会爆，而是说股市要进入泡沫阶段要涨，在涨的情况下会跌，对楼市我也这么看的。

观点地产新媒体：去年到现在持续的房地产调控，目前从公布数据看也起到一定效果，您是怎么看政府行政干预的结果？

谢国忠：不管怎么样，货币供应量控制住的话，房价肯定要下跌的，不管用什么形式下跌。

因为房地产是消耗货币最多的地方，如果是一年10几万亿的货币供应量，货币供应量减少，房地产肯定要调整的。要看货币的供应量，不能看当前的利息，而要看民间和银行的利息加起来的平均值。

观点地产新媒体：最近许多的房企都在谈房地产金融，有的也成立了基金，您是怎么看这方面的情况？

谢国忠：很多开发商的目的还是像08年那样熬过去，等政府到时候又放开。开发商为什么愿意这么高的利息去借钱？是认为调控的时间不会很长，多付利息到时候挺过去就行了，以这种态度看现在的调控，所以他们愿意以20%、30%的利息去借钱。

观点地产新媒体：这么高的成本去借贷，开发商的风险大吗？

谢国忠：那肯定会有的，过去房地产一年投资要5万亿，如果这样紧缩的话，它的缺口会很大。

现在看到的开发商销售数据都是不准的，因为很多销售是去年卖的，过户的时候计算到今年。

今年的销售数据整体下跌非常大，应该在一半以上，所以资金的缺口就要超过2万亿。

观点地产新媒体：我们看到，目前很多的房企都开始向商业地产方面发展，很多城市也都在建摩天楼。您怎么看这种现象？

谢国忠：中国的办公楼不缺，房子建得非常低，跟国际相比一半都不到，所以商业房地产未来是有前途的。但商业地产做好非常不容易，跟管理有很大的关系。

上海那么多广场，为什么恒隆广场做得最好？而恒隆隔壁的出租率差了一倍，为什么呢？所以，商业房地产不是每个人都能做好的。

商业地产跟住宅是不一样的，住宅是炒的时代，它要涨，大家都来卖；而商业地产是靠收租过日子的，所以管理非常重要。

现在商业地产普遍的像万达模式，造一个商场，估算一下价值，再抵押给银行，再去建下一个商场。先去扩大市场的价值，继而去借贷扩招，这是一个模式。很多人看好这种模式，因为自己跟银行借钱，然后自己就能持续做下去。

观点地产新媒体：这样的模式风险应该也很大？

谢国忠：对，这种模式能一直走到银行不愿意等你完了为止。搞这种模式，它的现金流是不足以还债的，所以要借新的钱才能支撑，主要取决银行的政策，政策紧的话，它必须要卖资产，卖资产的话价值就跌了，因此就会形成恶性循环。

观点地产新媒体：近十年是中国房地产行业的快速发展期，下一个10年，您觉得房地产行业是否依旧是支柱性产业？会不会发生变化？

谢国忠：房地产高增长的时代已经过去了，中国没那么多人，一年建那么多房子，说是供不应求，但其实这种“求”是不切合实际的，所以有那么多空房。

这种需求可以是无限的，只要货币放得多，但这都是假象，中国没那么多人，中国人均的面积已经超过欧洲了，中国不缺房子的。

到泡沫调整后，房地产行业会出现大幅度的整合，最后会出现很多好的有规模的企业，也会出现小的做缝隙产品的高端企业。并不是每个企业都做房地产，2万多家房地产企业，有多少能生存下来，香港过去有几百家房地产企业，真正剩下的也就4、5家，中国应该也是一样的。

所以，现在很多开发商需要意识到这个问题，如果还把房地产当作一种“炒”的产品，然后就等政府放松，不愿意降价，是难以生存的。这个时候最重要的是降价活下去，活下去才有机会去整合别人。