博弈游戏：房价“非降不可”？

3月29日深夜，住建部发出通知称，对于已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，酌情调整已发布的调控目标。业内分析人士称，这意味着，除了当日晚间公布的北京市房价控制目标，住建部对已经公布的城市房价目标均不满，更不可能认可这些城市的房价上涨预期。

据了解，各地现已公布的房价控制目标，除了北京市独唱稳中求降以外，其他各省市均未提“降”字。一场中央与地方政府的博弈在这场房价调控目标中演绎得淋漓尽致。

SOHO中国董事长潘石屹对记者表示，这显示出地方政府在这场游戏中压力空前，不然也不会到最后玩起“文字游戏”。

高潮迭起的博弈游戏

一场房价调控目标的闭幕演出，最终变成了各种博弈主体碰撞的激烈游戏。3月29日，是这场游戏的巅峰。

这一天早间，北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江在接受电台节目访谈时谨慎地透露，北京市房价调控目标将综合考虑北京市人均可支配收入、支付能力，提出房价上涨控制幅度。

当天下午，深圳公布2011年全市新建住房价格控制目标：指数涨幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。当天21：00左右，广州公布2011年度新建住房价格控制目标：年度房价涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。至此，深圳、广州与此前一天公布的房价目标达到惊人的一致。吾道不孤，这也是69个城市的共同选择。

北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋当天白天激动地说，“房价调控目标简直就是一个笑话，没有一个城市提出要降价的，都是与GDP或者人均可支配收入涨幅挂钩。可是，房价统计数据以哪个版本为依据？如果按统计局数据，北京房价涨幅从来没有超过10%”。

潘石屹对记者评价说，这是地方政府在迫不得已的情况下玩的文字游戏。这从侧面也说明市场的价格应该由市场来决定。

截至3月29日，全国已公布房价控制目标的约70个城市，几乎均心照不宣地提出房价涨幅不超过GDP增速以及人均可支配收入增长速度，而只字未提降字，也未提及要与居民住房支付能力挂钩。

记者后来得知，3月29日下午，北京市建委临时召集部分代表召开北京市房价调控目标讨论会。我爱我家副总裁胡景晖为此临时更改了出差的航班。其他出席会议的还包括人大代表、房地产圈的业内人士以及一些老百姓代表。

令胡景晖惊讶的是，这场名为房价调控目标的讨论会，与人们对隋振江早间谈话的猜测内容差异巨大，北京市的文件完全没有提到要与经济增长和人均收入涨幅挂钩等字眼。随后晚间10点多，北京市才给部分媒体发出新闻通稿，关键词就是提出今年北京房价要“稳中有降”。通稿称，这显示出市政府将房价控制在合理水平的决心。这似乎也与北京市发布了全国最严的“新国八条”实施细则相吻合。

3月29日最后的高潮出现在当天晚间11点。住建部连夜发出通知，要求对已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，酌情调整已发布的调控目标。

潘石屹当天午夜感慨称，房地产调控到这种地步，说明这已经是一场博弈的心理游戏。他同时表示，这是压力调控逼出来的结果。银行、地方政府、开发商的压力都很大。值得政府部门思考的是，是不是要在土地财政和货币政策上再度寻求一些破局？

房价目标关乎土地财政？

3月中旬开始，舆论针对房价控制目标变为上涨预期的质疑，愈趋激烈。

即使北京市的房价调控目标，也只是要求普通住房价格“稳中有降”。业内人士对此的疑惑是，这说明大户型、低密度、高档房不再限价之列。北京市政府仍在玩“文字游戏”。

“地方政府也没办法，他们也是被逼的。这是智慧。土地制度不改革，调控就是空调。降不了温度，只好把温度计改造一下，看起来温度降了就可以，总要有个说法。”思源经纪总裁陶红兵回应记者说。

潘石屹对记者表示，让地方政府去制定房价调控目标本身就是一个逻辑悖论。地方政府一方面要保经济增长、促民生；另一方面又要依赖于土地财政。“他们怎么希望房价降呢？房价降就意味着地价降。地价降拆迁成本也势必要降，老百姓肯希望拆迁成本降吗？”

“尽管住建部下发通知要求各地酌情调整房价控制目标，中央需要控制房价保障民生，但地方政府又需要房价上涨保证财政收入，确保地方经济建设，因此，在财税体制没有理顺的情况下，要求各地降低控房价的目标恐怕很难得到有效的执行。”亚豪市场总监郭毅表示。

绕不开的土地财政问题，让楼市调控又回到难解的僵局。

据21世纪不动产研究报告显示，从目前已经公布目标的城市来看，按宽严程度分，大约有三种类型，最严苛的以兰州等城市为代表，为调控目标划定了明确数字界限；第二种较为适中，如沈阳，规定房价涨幅不得高于当地经济增幅或人均收入增幅，西安则提出了房价与经济增幅持平的目标。第三种则最为宽松，如榆树市规定房价增幅不超过2010年增幅等。

该机构首席分析师常智认为，造成这种现象的一个重要原因，可能是各地对土地财政的依赖程度有关。如兰州市2010年财政收入约297亿元，土地出让收入仅66亿元，卖地收入只相当于财政收入的22%左右。政策相对宽松的城市，则显现出对土地财政依赖更强的特点，如沈阳，2010年沈阳财政收入超过320亿，而卖地收入就占228亿，卖地相当于财政收入的60%以上。

房地产调控实行的是问责制。为了不被中央问责，一线城市的调控目标就更需要宽松。接下来的问题是，面对地方不够积极的态度，中央会不会出台新的政策措施加以约束？常智认为，即使出台新的政策措施，也不会是硬约束，这或者就是所谓的改革瓶颈。

聂梅生预计，今年上半年政府还将陆续出台调控政策。加息、提高准备金率等金融手段还会用。“新的加息并不一定冲着房价而来，但会影响到房价。”

(文章仅代表作者个人立场和观点)