博弈遊戲：房價「非降不可」？

2011-05-07 23:49 桌面版 简体打賞 0

3月29日深夜，住建部發出通知稱，對於已經公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市，要以適當的方式聽取社會的意見，酌情調整已發布的調控目標。業內分析人士稱，這意味著，除了當日晚間公布的北京市房價控制目標，住建部對已經公布的城市房價目標均不滿，更不可能認可這些城市的房價上漲預期。

據瞭解，各地現已公布的房價控制目標，除了北京市獨唱穩中求降以外，其他各省市均未提「降」字。一場中央與地方政府的博弈在這場房價調控目標中演繹得淋漓盡致。

SOHO中國董事長潘石屹對記者表示，這顯示出地方政府在這場遊戲中壓力空前，不然也不會到最後玩起「文字遊戲」。

高潮迭起的博弈遊戲

一場房價調控目標的閉幕演出，最終變成了各種博弈主體碰撞的激烈遊戲。3月29日，是這場遊戲的巔峰。

這一天早間，北京市住房和城鄉建設委員會主任隋振江在接受電臺節目訪談時謹慎地透露，北京市房價調控目標將綜合考慮北京市人均可支配收入、支付能力，提出房價上漲控制幅度。

當天下午，深圳公布2011年全市新建住房價格控制目標：指數漲幅要低於本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。當天21：00左右，廣州公布2011年度新建住房價格控制目標：年度房價漲幅要低於全市年度生產總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。至此，深圳、廣州與此前一天公布的房價目標達到驚人的一致。吾道不孤，這也是69個城市的共同選擇。

北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒當天白天激動地說，「房價調控目標簡直就是一個笑話，沒有一個城市提出要降價的，都是與GDP或者人均可支配收入漲幅掛鉤。可是，房價統計數據以哪個版本為依據？如果按統計局數據，北京房價漲幅從來沒有超過10%」。

潘石屹對記者評價說，這是地方政府在迫不得已的情況下玩的文字遊戲。這從側面也說明市場的價格應該由市場來決定。

截至3月29日，全國已公布房價控制目標的約70個城市，幾乎均心照不宣地提出房價漲幅不超過GDP增速以及人均可支配收入增長速度，而隻字未提降字，也未提及要與居民住房支付能力掛鉤。

記者後來得知，3月29日下午，北京市建委臨時召集部分代表召開北京市房價調控目標討論會。我愛我家副總裁胡景暉為此臨時更改了出差的航班。其他出席會議的還包括人大代表、房地產圈的業內人士以及一些老百姓代表。

令胡景暉驚訝的是，這場名為房價調控目標的討論會，與人們對隋振江早間談話的猜測內容差異巨大，北京市的文件完全沒有提到要與經濟增長和人均收入漲幅掛鉤等字眼。隨後晚間10點多，北京市才給部分媒體發出新聞通稿，關鍵詞就是提出今年北京房價要「穩中有降」。通稿稱，這顯示出市政府將房價控制在合理水平的決心。這似乎也與北京市發布了全國最嚴的「新國八條」實施細則相吻合。

3月29日最後的高潮出現在當天晚間11點。住建部連夜發出通知，要求對已經公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會的意見，酌情調整已發布的調控目標。

潘石屹當天午夜感慨稱，房地產調控到這種地步，說明這已經是一場博弈的心理遊戲。他同時表示，這是壓力調控逼出來的結果。銀行、地方政府、開發商的壓力都很大。值得政府部門思考的是，是不是要在土地財政和貨幣政策上再度尋求一些破局？

房價目標關乎土地財政？

3月中旬開始，輿論針對房價控制目標變為上漲預期的質疑，愈趨激烈。

即使北京市的房價調控目標，也只是要求普通住房價格「穩中有降」。業內人士對此的疑惑是，這說明大戶型、低密度、高檔房不再限價之列。北京市政府仍在玩「文字遊戲」。

「地方政府也沒辦法，他們也是被逼的。這是智慧。土地制度不改革，調控就是空調。降不了溫度，只好把溫度計改造一下，看起來溫度降了就可以，總要有個說法。」思源經紀總裁陶紅兵回應記者說。

潘石屹對記者表示，讓地方政府去制定房價調控目標本身就是一個邏輯悖論。地方政府一方面要保經濟增長、促民生；另一方面又要依賴於土地財政。「他們怎麼希望房價降呢？房價降就意味著地價降。地價降拆遷成本也勢必要降，老百姓肯希望拆遷成本降嗎？」

「儘管住建部下發通知要求各地酌情調整房價控制目標，中央需要控制房價保障民生，但地方政府又需要房價上漲保證財政收入，確保地方經濟建設，因此，在財稅體制沒有理順的情況下，要求各地降低控房價的目標恐怕很難得到有效的執行。」亞豪市場總監郭毅表示。

繞不開的土地財政問題，讓樓市調控又回到難解的僵局。

據21世紀不動產研究報告顯示，從目前已經公布目標的城市來看，按寬嚴程度分，大約有三種類型，最嚴苛的以蘭州等城市為代表，為調控目標劃定了明確數字界限；第二種較為適中，如瀋陽，規定房價漲幅不得高於當地經濟增幅或人均收入增幅，西安則提出了房價與經濟增幅持平的目標。第三種則最為寬鬆，如榆樹市規定房價增幅不超過2010年增幅等。

該機構首席分析師常智認為，造成這種現象的一個重要原因，可能是各地對土地財政的依賴程度有關。如蘭州市2010年財政收入約297億元，土地出讓收入僅66億元，賣地收入只相當於財政收入的22%左右。政策相對寬鬆的城市，則顯現出對土地財政依賴更強的特點，如瀋陽，2010年瀋陽財政收入超過320億，而賣地收入就佔228億，賣地相當於財政收入的60%以上。

房地產調控實行的是問責制。為了不被中央問責，一線城市的調控目標就更需要寬鬆。接下來的問題是，面對地方不夠積極的態度，中央會不會出臺新的政策措施加以約束？常智認為，即使出臺新的政策措施，也不會是硬約束，這或者就是所謂的改革瓶頸。

聶梅生預計，今年上半年政府還將陸續出臺調控政策。加息、提高準備金率等金融手段還會用。「新的加息並不一定衝著房價而來，但會影響到房價。」

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