中國樓市新救市措施涉及1.5億人 分析：太遲了(圖)
中國存量房貸利率下調。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2024年9月26日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國央行行長潘功勝表示，存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點涉及1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元人民幣左右。不過，樓市仍很低迷，房地產市場危機還在發酵中。
存量房貸利率下調
據中國官媒《證券時報》報導，存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，若以商貸100萬元（人民幣，下同）、貸款30年等額本息計算，30年大約減少利息11萬元。
「此次存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。」9月24日，中國央行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上表示。
潘功勝在會上宣布，將降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
潘功勝在會上共宣布了三項政策：一是降低存款準備金率和政策利率，並帶動市場基準利率下行；二是降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。三是創設新的政策工具，支持股票市場發展。
根據中國多家市場機構測算的數據，當前存量房貸平均利率約在4%。
中國央行此前披露的數據顯示，截至2024年第二季度末，全國新發房貸利率已降至3.45%。新發房貸與存量房貸相差大約在50個基點。
按此計算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算，每月月供大約減少312元，30年大約可以減少利息支出共11萬元。
此次為存量房貸利率第二輪下調。去年9月，存量首套房貸利率已經歷了一次下調，中國央行此前發布的《中國區域金融運行報告（2024）》提到，政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，「對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。」
當前，仍有不少貸款人的存量房貸利率處於高位。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，若考慮到2020年以來5年期以上LPR（貸款市場報價利率）已經下降了95個基點，再疊加此次50個基點，最近4年存量房貸利率下降大概145個基點。若按此計算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，月供累計減少了約870元。
對銀行利潤造成衝擊
數據顯示，居民早償率仍處於歷史高位。早償率是指在個人住房抵押貸款中債務人提前償付的金額在資產池未償本金餘額的佔比。
國泰君安宏觀研究團隊的一份報告中表示，今年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位，反映出居民提前還貸行為明顯增多，6月居民早償率雖然下降到23.4%，但相較於歷史同期表現，仍處於較高水平。
居民提前還貸也使得銀行個人住房貸款不斷縮水。從中國央行披露的二季度金融數據來看，截至6月末，個人住房貸款餘額37.79萬億元，同比下降2.1%。另從42家A股上市銀行披露的半年報可以看到，上半年，42家上市銀行個人住房貸款餘額合計達到34.1萬億元，相比去年末減少了3191億元，其中，六大國有銀行合計減少了3119億元。
據此前中泰證券測算，在存量房貸利率下調50個基點的情況下，將拖累上市銀行2025年的息差約5.6個基點，對營收和稅前利潤的影響分別在3.1%和7%左右。其中，大型銀行受影響最大，其次是股份行、農商行、城商行。
對於存量房貸利率下調能否緩解大規模提前還貸，此前市場上也有不同聲音，其中一個原因在於，去年9-10月的存量房貸利率下調並未止住個人住房貸款餘額下降的趨勢。今年6月末，個人住房貸款餘額較去年9月減少了約6100億元。
救市政策太遲太少
針對中國央行最新的放水救樓市政策，一位因議題敏感、不願具名的房屋仲介品牌總監告訴美國之音，中國消費者恐不太容易買單，因為購置房產須靠信心支撐，但中國經濟低迷，消費者信心回升緩慢，且中國當局自2020年底祭出打房政策以來，慘遇美中貿易戰、疫情和經濟衰退等重大衝擊，等於是「黑天鵝撞上灰犀牛」，所有預期外的、災禍性的惡劣因素全疊加在一起，再加上，當全球政府近兩年都積極放水刺激疫後的經濟復甦時，中國當局卻聞風不動，放任經濟持續惡化，直到現在才出臺刺激方案，「太晚了」。
這位房屋仲介總監還說，中國央行現在推出的救市方案，思維邏輯仍相當老套，還是要靠房地產來驅動經濟，但已時不我予，除因中國經濟低迷，信心和內需皆不振，民眾購屋意願低落外，中國樓市還面臨一個少子化的結構問題，長輩若有房，年輕人直接繼承，不會投入樓市，若是無殼族的窮忙年輕人，上有老、下有小，經濟壓力也恐大到難有餘錢買房，這都是中國樓市發展的不利因素，更何況明年的全球經濟前景可能不比今年好，中國民眾消費降級的趨勢恐持續。
香港智易東方證卷有限公司行政總裁藺常念也以「太遲、太少」形容最新的救市方案，他說，應於一年前就推出，且人民幣萬億的規模不夠，因為光是恆大一家虧空的資產就高達數十萬億，其他中國房企每家虧空的財務規模也以萬億計，所以，他估計，中國央行年底前肯定還要再放水一次。
樓市不斷萎縮 房地產危機惡化
中國房地產市場持續低迷，房價降價潮席捲全國，導致越來越多中小型城市的房價呈現斷崖式下跌，甚至跌成「白菜價」。據不完全統計，中國多地的房價已經「鶴崗化」。
數據顯示，包括黑龍江、吉林、遼寧、四川、福建、河南、河北、廣東、廣西，甚至重慶、天津乃至北京近鄰地區在內，中國25個省份或直轄市轄下，至少95個城市的房價出現了「鶴崗化」現象。
鶴崗位於黑龍江省北部，早年以盛產煤礦著稱，但因多年開採已告枯竭，加上冬季氣候嚴寒，人口外移嚴重，導致房價低迷，約在2019年底傳出，指每套房產只要1.9萬元，隨即在中國網路上轟動一時，不少民眾紛紛去鶴崗買房。根據統計，2020年至2022年3年間，外地落腳鶴崗的共有7286人。
然而，根據中國大陸媒體報導，從2019年到現在，「第一批去鶴崗買房的人有一半都在虧損情況下把房賣掉了」。
很多中小城市因為產業薄弱，人口流失嚴重，紛紛出現房價「鶴崗化」，就連一些一線或二線大城市的邊緣地區，也出現了房價塌陷。
隨著經濟低迷失業飆升，中國老百姓手裡的錢越來越少，購房能力也越來越弱。房地產業的持續衰退造成房價普遍下跌。
在成都和重慶周圍的「成渝」都市圈內，也不乏這樣的房子。中國地方媒體說，成都的龍泉陽光城到市中心的天府廣場之間的二十多公里，有些樓盤價格十年沒有漲過，有些最近幾年還下跌了六成。
中國南方城市惠州市因臨近深圳且擁有大量海景公寓，房地產市場一度相當繁榮。2021年，一對新婚夫妻（女方姓葉）以每平方米11,000元的價格購買了一套公寓。此後，他們的房屋價值下跌了45.5%，現在的價格只有每平方米6000元。
路透社說，房價的斷崖式下跌給這對夫婦帶來不盡的壓力。他們每月9000元的房貸更是雪上加霜，讓他們不堪重負。作為小學老師的葉女士表示，最近學校削減工資讓他們不知所措，她正在考慮能否從父母借錢，緩解一些經濟壓力。
路透社引用葉女士的話說，「我現在盡量不去想房子縮水的事情，但房貸壓力實在太大」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)