香港街頭的地產中介門市掛滿賣樓廣告。（Getty Images）
【看中國2024年9月19日訊】（看中國記者李懷橘綜合報導）本港樓市在2021年9月達到歷史高位後一直跌跌不休，至今累計跌幅近三成。根據中原城市領先指數，樓市今年以來跌幅達7.1%。今個月隨著美國減息，香港樓市似乎看到曙光。資深投資人林一鳴預計即使美國減息，本港樓市也不會出現小陽春。他分析樓市一潭死水，背後有兩個主要因素。
談到美國減息，林一鳴在節目上表示，首先，本港Hibor在減息前已經下調，因此美國減息後Hibor未必有大調整，「因為已經落咗嚟」。
「通常銀行會看Prime」，而銀行未必有很大動力減Prime。他表示，參照過往數據，香港銀行未必跟足美國減息。「我不相信美國那邊的利息會減至零，比較合理的話，會用3、4年時間降回2厘、3厘那些比較stable（穩定）的水平。」
「在這種情況下，其實P落到底，就是5厘至5厘25。為何大家覺得P今年不會減呢？因為佢它根本就沒有加過。」即使香港銀行跟隨美國相應作出調整，P也是減0.25厘，對供款幫助不大。預計即使美國減息，本港樓市也不會出現小陽春。
之所以看淡樓市，他表示，本地人的購買力創新低，而大部分業主都是老人家，也都無意欲換樓或再買樓，唯一就要靠「新香港人」推旺樓市。但是，目前留意到一個現象，就是「新香港人」都不看好香港前景，如果他們無法在香港安居樂業，即使有錢亦不會買樓。
林一鳴表示，自己觀察數據約20年，過往樓市風光的時候，年成交宗數可達20萬，比如1997年，有20.5萬宗，2010年有16.2萬宗，2021年有9.6萬宗。翻查1996年至今的數據，近年樓市成交量屢創新低，今年1至8月，只有4.5萬宗。
他形容目前的樓市是「一潭死水」，「當然死水不是太差，不似瀑布式下瀉」，不過都「真是很淒涼的」。
他認為有多重因素影響，首先香港老齡化問題嚴重；其次，國內人對香港優越感降低，「撤辣後內地人過來買樓的人不多」。「這兩個因素令到個市變成一潭死水。」
他解釋說，根據香港統計處數據，本港60歲以上人口比例在2024年中達到31.4%。而香港大部分物業都是呢啲老人家所持有。他們大部分已經供完樓，不用供按揭，或者供得很少 ，僅有一、兩成按揭。
他以自身為例說，比如有層樓想放盤，同時放租，見到要劈價賣樓，那不如由賣轉租，反正目前香港的租務市場暢旺，甚至有租客願意主動加租一成，如果大部分業主都轉賣為租，就會令到二手樓成交出現膠著。
為何以「淒涼」形容樓市？是因為如果「瀑布式」下跌，一定會反彈，但目前是「陰乾」。他認為，本港樓市似日本20幾年前的情況，經歷10至20年死寂。唯一希望就是「新香港人」來香港生活置業，增加樓市交投，推旺市道。
林一鳴表示，自己因工作等關是接觸很多新香港人，發覺他們對香港的優越感正在下降。香港的居住環境和大陸一線城市差不多。由於地緣政治等多種原因，外資撤離，做不到國際金融中心的香港也做不到中國的金融中心。「中國的金融中心是上海和深圳。」
與此同時，新香港人對香港的工作前景比較悲觀，創業也比較困難，加上生活開支過高，居住環境惡劣，所以與其置業，不如租樓，繼續觀望。
根據上個月15日，香港高才通人才服務協會和教聯會發表的問卷調查結果，有21.6%透過人才計劃來港的人士未有工作，有約86%人才租樓，只有9%人才置業。反映人才未能推旺樓市，香港樓市或後繼無力。
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