再救市 中國樓市38萬億規模房貸將首次轉按揭(圖)

傳中國樓市38萬億元人民幣規模的存量房貸將可以首次轉按揭。（圖片來源：ADEK BERRY/Getty Images）

【看中國2024年8月31日訊】（看中國記者李正鑫編譯/綜合報導）8月30日，消息指中國樓市38萬億元人民幣規模的存量房貸將可以首次轉按揭，降低抵押貸款利率以促進家庭消費。不過，中國財政部發布的1-7月數據顯示，房地產市場仍然低迷，房價創9年新低。

存量房貸將首次轉按揭

據彭博社8月30日報導（鏈接），北京當局正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達38萬億元（人民幣，下同）的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。根據相關方案，存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，而不用等到明年1月（通常的利率調整時間）。

此外，房主也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並按照最新利率簽訂合同，這將是房地產步入困境以來，首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。

知情人士稱，自全球金融危機以來，這將是首次房主被允許向另一家銀行進行轉按揭。

繼中國央行去年鼓勵此類支持之後，各銀行罕見地下調首套房抵押貸款利率，之後當局正在加大力度降低抵押貸款成本。

雖然較低的抵押貸款利率會損害中國銀行業的盈利能力，但當局正面臨新的壓力，尋求遏制房地產市場導致的經濟放緩。

「如果實施，此舉將發出一個信號，表明中央政府正在加大力度支持整體經濟、保護家庭財富和刺激消費，」香港銀河-聯昌證券中國研究部主管鄭懷武（Raymond Cheng）表示，「這也將間接幫助房地產行業。」

8月30日下午的交易中，彭博中國開發商指數上漲超過8%，其中世茂集團控股有限公司(Shimao Group Holdings Ltd.)飆升28%，萬科集團(China Vanke Co.)在香港上漲17%。由於市場樂觀地認為進一步的刺激措施將緩解對房地產低迷和中國增長前景的擔憂，離岸人民幣匯率也創下了一年多以來的最高水平。

在消費品公司發布一系列令人失望的盈利報告以及瑞銀集團經濟學家下調中國經濟增長預期之後，人們對中國經濟前景惡化的擔憂加劇。此次下調預期反映了全球銀行之間正在形成的共識，即中國可能無法實現2024年5%左右的增長目標。由於新冠疫情封鎖和突然的政策變化，中國在2022年未能實現增長目標。

據悉，新計畫針對的是現有房主，由於今年新購房者享受了主要利率的大幅下調，這些房主被排除計畫在外。

如果獲得批准，它可能會比預期更快地減輕抵押貸款負擔。儘管中國今年將平均抵押貸款成本推至歷史新低，但大多數家庭並未受益，因為銀行要到明年才會對現有貸款重新定價。

傑富瑞金融集團(Jefferies Financial Group)中國經濟學家陳姝瑾估計，該舉措最多可將現有抵押貸款利率降低1個百分點，為房主節省約3000億元。「從長遠來看，如果允許房主更換銀行以獲得較低的利率，這一舉措就是朝著正確的方向發展，它更以市場為導向，也比一次性降息更好。」

陳說：「這可能會稍微提振消費，但不會對房地產行業產生實質性影響」，因為購房者已經享受了低廉的利率。

截至6月底，銀行業的平均淨息差跌至1.54%的歷史新低，遠低於1.8%的門檻，而1.8%被認為是維持合理盈利能力的必要條件。

近年來，中國降低房貸成本的有力措施主要幫助了新購房者。今年7月，作為長期抵押貸款基準的五年期最優惠利率下調至3.85%。5月，央行取消了全國範圍內的首套房和二套房貸款利率下限。此前，一些特大城市允許以前有過抵押貸款人再次購房。這種差異推動了提前償還抵押貸款的浪潮，近年來房主利用廉價的消費貸款提前償還抵押貸款，而這種做法是被監管機構禁止的。

瑞銀集團認為，儘管中國自2022年底以來一直在放鬆政策以重振房地產市場，但這些措施的實施進展緩慢，影響有限。瑞銀集團表示，房地產市場疲軟對整體經濟的拖累將大於預期，包括通過家庭消費造成的拖累。中國房地產危機已進入第4個年頭，拖累了從就業市場到消費和家庭財富的方方面面。雖然7月份的零售額超出預期，但這主要是由於季節性上升所致，仍遠低於疫情前的趨勢。

上述抵押貸款計畫將進一步增加中國銀行業的壓力，而北京當局一直依賴銀行來幫助重振疲軟的經濟。在利潤率創歷史新低的情況下，銀行業正面臨盈利下降的困境。截至3月底，中國未償還的個人住房抵押貸款總額為38.2萬億元，是中國銀行業的主要資產。根據銀行監管機構提供的最新公開數據，截至2021年底，中國90%以上的未償抵押貸款都是針對首套住房的。

政策信號越發強烈

據中國官媒《證券時報》8月30日報導，「最近，從數據上看，經濟的確處於一個不太好的趨勢當中。」

報導稱，上週，全國300城宅地成交建面410萬m²，單周環比增加13%，單周同比減少36%，平均溢價率1%。2024年初至今，全國300城累計宅地成交建面12052萬m²，累計同比減少47%。另外，2024年1—7月，商品房銷售額53330億元，同比減少24.3%，降幅較1—6月收窄了0.7個百分點；7月單月，商品房銷售額同比減少18.5%，降幅較6月擴大了4.2個百分點。此外，1—7月，全國商品房銷售均價為9849元/m²，同比減少7.0%；7月單月，商品房銷售均價9942元/m²，單價重新回落至1萬元以內，同比減少3.7%，較6月擴大了3.9個百分點。

分析師認為，中國樓市至今仍未觸底，房地產活動走弱對整體經濟的拖累比原先預期來得更大，低迷的消費將抵銷出口增長對經濟的貢獻。

官媒稱，在這種背景之下，市場對於政策發力的預期更加強烈。房地產政策重點仍在於政府幫助房企消化庫存。目前該政策進展較緩慢，無論是支持資金規模還是支持方式均需要進一步擴展。

1-7月賣地收入大幅下降22.3%

8月26日，中國財政部發布2024年7月財政收支情況。

數據顯示，1—7月，全國一般公共預算收入135663億元（人民幣，下同），同比下降2.6%。分中央和地方看，1—7月，中央一般公共預算收入59745億元，同比下降6.4%；地方一般公共預算本級收入75918億元，同比增長0.6%。

分稅收和非稅收入看，1—7月，全國稅收收入111240億元，同比下降5.4%；非稅收入24423億元，同比增長12%。

值得注意的是，包括罰款在內的非稅收入常年處於兩位數增長狀態。按照官方的說法，「對稅收收入下降起到了一定的彌補作用」。

數據顯示，1-7月，全國政府性基金預算收入23295億元，同比下降18.5%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入2386億元，同比增長7.8%；地方政府性基金預算本級收入20909億元，同比下降20.7%，其中，國有土地使用權出讓收入17763億元，同比下降22.3%。

1-7月，全國政府性基金預算支出41228億元，同比下降16.1%。分中央和地方看，中央政府性基金預算本級支出1282億元，同比增長43%；地方政府性基金預算支出39946億元，同比下降17.2%，其中，國有土地使用權出讓收入相關支出25098億元，同比下降8.9%。

房價創9年新低

中國國家統計局8月15日發布一系列經濟活動數據，其中各界關注的房地產市場仍未擺脫困境。由於一系列支持政策未能穩定價格並恢復陷入困境的房地產行業的信心，7月份中國新房價格出現9年來最快的跌幅。

房地產市場的長期低迷給中國這個世界第二大經濟體及其消費者帶來了沈重壓力，分析師表示，北京2024年GDP（國內生產總值）增長5%的目標顯得過於雄心勃勃。

路透社根據中國國家統計局數據計算得出，7月份新房價格同比下降4.9%，為2015年6月以來最大跌幅，跌幅超過6月份4.5%的跌幅。

荷蘭國際集團（ING）分析師在一份報告中表示：「越來越多的跡象表明，房地產市場將繼續需要更多政策支持才能觸底。」

北京當局一直在加大力度支持該行業，包括降低抵押貸款利率和降低購房成本，房地產行業在高峰時期佔經濟的四分之一。

中國的房地產研究公司同策研究院研究總監宋紅衛表示，政策對市場起到一定的提振作用，但銷售低迷限制了政策的效果。

從月度來看，新房價格連續第13個月下跌，跌幅為0.7%，與6月份的跌幅持平。

中國國家統計局調查的70個城市中，只有上海和西安兩個城市新建住宅價格環比上漲，二手樓市場價格上漲的也只有上海。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)