中國樓市新套路 多地銀行推房貸「先息後本」(圖)

樓市的風險已經感染金融系統。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2024年6月11日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國多地銀行為了促進民眾貸款買房，推出房貸「先息後本」政策，有銀行最長可10年不用還本金。房地產危機影響中國經濟發展，實際上，樓市的風險已經感染金融系統，一些銀行開始拒收斷供房。

銀行推房貸「先息後本」

在中國社交媒體上，有些人發文稱，一些地區的建設銀行、興業銀行存量房貸可申請調整還款方式為「先息後本」，短期內緩解還款壓力。

綜合中國大陸媒體6月10日報導，興業銀行回覆媒體稱，存量房貸客戶可申請「先息後本」還款，建設銀行、中信銀行則稱，廣州地區新辦理房貸業務的客戶方可申請此還款方式。

例如，有IP地址顯示為上海的網友發帖稱，客戶可在建設銀行APP上申請「降低月供」，還款方式變為「先息後本」。該網友選擇了24期「先息後本」，最低每月需還1元（人民幣，下同）本金，之後再恢復為等額本息或等額本金的還款方式。

平安銀行此前在宣傳該行按揭貸款業務時，便提到了特色還款方式——二階段還款：客戶可在前三年內按月付息，無需償還本金，在剩餘貸款期限按月等額本息還款。其中要求，貸款期限不少於十年，不超過三十年。該業務已覆蓋上海、廣州、成都、杭州、重慶、大連、廈門等地區。

某銀行貸款經理表示，「若想前期還款壓力小，可以考慮‘先息後本’，貸款期限是3年。我行大多會批10年，每三年可做一次無還本續貸。也就是說，如果您徵信保持良好，最長可以10年不用還本金。」

然而，財經分析人士指出，「銀行套路真深，先息後本，那個本還會產生二次利息，不是利息還了，只剩下本，還有二次利息」。

例如，按當前廣州地區房貸新政調整後的首套房利率3.4%，以貸款總額100萬、時長30年、等額本息的還款方式來計算，共需596533.09元。若使用了先息後本的新還款方式，前三年總利息共需101999.88元，三年後，共還款利息529580.42元，共需還款631580.3元，較常規還款方式多了35047.21元。

上海易居研究院研究總監嚴躍進測算，按照目前的月供情況，類似模式下，至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負和緩衝效應。不過，前期本金還得少，意味著後期利息會增加。因此，申請人需要更好籌劃存量房貸減負成本。

另外，媒體從多家銀行總行處獲悉，「目前未有下調存量房貸的相關舉措」，更有銀行人士坦言，若下調將對銀行息差帶來更大的壓力。

嚴躍進坦言，銀行作為商業機構，其決策出發點在於維護自身利益和風險管理，下調房貸利率意味著銀行收益的直接減少，除非有政策引導或市場環境變化促使銀行作出調整，否則銀行缺乏主動下調利率的動力。

銀行開始拒收斷供房 還主動降月供

所謂的斷供房，主要是指購房者在與銀行簽訂《個人住房按揭合同》後，如果連續3個月或者一年內累計有6個月沒有按時還款，銀行就會將其視作斷供，同時發出《催款通知書》。之後仍不還款的業主，或者無法和銀行商議變更還款計畫的業主，銀行就會向法院提起訴訟，那麼這類房子就成為斷供房。接下來就是法院拍賣房屋（法拍房），當債務人無力履行抵押合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。

斷供房的湧現，也意味著銀行業的壞賬風險會隨之而來。

中國斷供房數量越來越多，2017年國內法拍房只有9000套，而到了2019年法拍房數量就快速飆升到50萬套，直接翻了50多倍。截至2023年底，斷供房超過350萬套。而銀行拿了大量法拍房，將會面臨無法及時變現的問題。

在中國社交媒體微博上，有人發文闡述近期的自身經歷：2021年花175萬元在福建省福州市閩侯大學城買了套房，月供6350元，大環境不好，現在已經斷供三月了。銀行前三月打電話禮貌的問候一下子，中心思想是催還月供，到第四個月不還就該走流程了（銀行通知、法院查封、進入法拍程序、最後進行債務清算....）。誰知，竟然收到銀行通知——人家不要房子了，現在只還月供的四分之一就行；這種「優待」給延期兩年，期間只要按約定還款，兩年之後再說。

然而，發生在福建的這個「銀行拒收斷供房」不過只是冰山一角。對於握在手裡的斷供房，越來越多的銀行開始以一種極其謹慎的方式處理——非但不著急到法院起訴，反而是在想辦法勸斷供者「回頭是岸」。

中國央行統計數據顯示，截至2023年末，全國銀行業金融機構本外幣總資產為417.3萬億元，同比增長9.9%；銀行業金融機構不良貸款餘額為3.95萬億元，較2023年初增加1495億元，不良貸款率為1.62%。而許多商業銀行的不良貸款細分來看，與房地產有關的不良率從2022年的4.06%上升至2023年的6.48%，而且飆升速度飛快。並且與房地產有關的信貸存量，佔中國銀行業全部貸款業務的比重有40%之多。

棄房斷供的原因

導致中國法拍房數量的快速增長的原因主要有三個：

第一，最近這兩年，很多城市房價出現了大跌。有些地方房價已經跌去了30%，把之前購房者的首付款都給跌沒了。在這種情況下，一些投資炒房客，就會選擇棄房斷供。顯然，房價在上漲時，投資炒房客跟風買房，而房價一旦出現下跌，把首付都跌沒了，炒房者就會選擇斷供止損。

第二，不少人之前在買房時，每個月都能按時還房貸。但是，這幾年中國經濟不景氣，一旦碰到了收入減少或者失業，就會感到每月還房貸的壓力大。甚至喘不過氣來。也只好選擇斷供。這部分人並不是不想按時還房貸，而是實在沒有這個能力繼續償還房貸了。

第三，之前一些人買房，主要是看到了周圍人都在投資買房，而且有了賺錢效應，也就不考慮自己的實際經濟能力，匆忙買房。現在遇到房價連續下跌，自己收入又減少了，這些人開始後悔了。他們後悔當初衝動買房，現在卻要承受巨大的還貸壓力。於是，這部分人也選擇了棄房斷供。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)