中國房屋養老金制度的真相(圖)

中國房屋養老金引發民眾熱議。（圖片來源：Adobe stock）

一石激起千層浪，中國房屋養老金引發民眾熱議，有質疑這是變相的房產稅。隨著輿論不斷發酵，中國住建部表示房屋養老金並不需要老百姓出錢，從土地出讓金和政府財政籌集資金。

但是，官方的目的是什麼？資金從哪裡出？看似百姓爬過了這一坎兒，其實還有一大劫難等著吶，那就是房地產稅。

中國房屋養老金的真實目的

先來看看事件發酵的過程：

8月23日，在中國國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，中國住建部副部長董建國首次詳細談到提到房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度。其中引發爭議的是房屋養老金，董建國表示，「房屋養老金個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來」，上海等22個城市正在試點。

一石激起千層浪，在中國的社交媒體微博上，民眾議論紛紛。集中質疑房屋養老金是：「加強版房產稅來了」，「建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度是換個說法的房產稅」，「無免征額、見房就收」。

8月26日，中國住建部主管的媒體《建築雜誌社》發布文章稱，連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養老金制度被外界誤讀。文章表示，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來，這裡的公共賬戶並不需要老百姓出錢。

那麼，請注意下面的信息：

官方表示，建立住房養老金制度有利於為老舊小區改造提供更多的資金來源。

上海市房地產科學研究院一份報告顯示，目前，中國住宅專項維修資金（以下簡稱「維修基金」）結余超過1萬億元（人民幣，下同），上海、北京、杭州等城市結余超過百億元。

上海易居房地產研究院此前發布的報告顯示，2003年至2012年的10年間，中國新建商品住宅成交面積總計約67億平方米，而近十年(2013年至2022年)中國新建商品住宅成交面積總計約134億平方米。

這意味著在2003年-2022年的這20年間，新房銷售合計201億平方米，如果50元/平方米來繳納，總額超過1萬億元。

申請維修基金需要由業委會或者物業公司代為申請，區級住建局和市管理中心審批之後，再通知專戶所在銀行，將資金劃到專戶，繼而才能使用。

看到這裡，讀者大概心裏有數了。也就是說，20年以內房齡的房子的維修基金已經沉澱了至少1萬億元，官方很難動用。而30年以上房齡的房子想要維護、維修和改造等，沒資金。

這就涉及所謂的「老破小」了，「老破小」一般指那些在主城區30-60平方米的老房子，經過房改的房產或是職工房之類的，年代久遠，戶型簡單，沒有電梯，沒有物業管理，居住密度高，小區環境差，沒有停車位等。

一般來說，主城區的老房子大部分都是政府、機關、央企、國企和軍隊之前建造的房子，以福利分配的方式給公務員、員工和家屬使用。後來出現房改，1998年7月3日，中國國務院出臺《關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》，要求1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行個人購買住房。

於是上述人員以比較的價格買下了房產，這次房屋養老金主要就是針對房改之前的房子，也就是和政府、機關、央企、國企和軍隊相關的人員，和一般老百姓沒什麼關係。

以北京為例，筆者之前住的房子是中國水利部的老房子，坐落在白廣路（白紙坊到兩廣路）和兩廣路（廣安門到廣渠門，這條路上還有前門）的交界處，隔壁就是鼎鼎大名的牛街。房子走路到兩廣路需要1分鐘，走路到牛街需要2分鐘。

房子確實很老，居住條件相比現代的商品房差一些，但是地理位置優越，不得不說那裡是個好地方，周邊商品房的房價均價在10萬元一平方米左右。房子因年代久遠，需要改造的話需要不少資金，現在房屋養老金就可以解決問題了。

但是，中國經濟下滑、土地出讓金和財政等收入下降，錢從哪裡來？

中國財政部8月26日發布數據顯示，今年1-7月，全國一般公共預算收入同比下降2.6%，國有土地使用權出讓收入同比下降22.3%。

房地產稅才是百姓的一大劫

在去年4月25日，中國官方宣布，全面實現不動產統一登記。經過十年時間，為房地產稅的立法與實施鋪平道路。

目前，人們特別關注房地產稅的立法和實施。

房產稅和房地產稅，一字之差，內容卻完全不同。房產稅：只涉及購買房屋前後涉及的稅率，主要包括印花稅、契稅和營業稅等等。只涉及「房產」，意思是它針對的是房屋交易本身。而房地產稅本質上其實是一個綜合稅種，在房產稅的基礎上擴展的稅種。

筆者在此前發布的文章提到，中共政府要想方設法增加稅收，最可能增加的就是房地產稅，尤其給全國人大常委會擴權之後，修改法律或為新稅種立法就方便快捷多了。但是，從法理上和稅收理論上來說，房地產稅在中國是一個不合理的稅種。中國房屋七十年產權並非私有，相當於人們從政府那裡「租」來的房子。房地產稅的承擔者將是擁有一套以上住房，生活相對優渥的階層，可以成為中共「剪羊毛」的利器。徵收房地產稅主要目的是為了增加地方政府財政收入，而不是為了降房價，這也是當局的主要目的。

一般情況下，老百姓對於加稅的行為都是持反對意見的，但是，對開徵房地產稅的支持率比較高，根本原因是在官媒和官方專家的忽悠之下，百姓們把降房價的希望寄託在徵收房地產稅。特別是在每一次房價暴漲的週期，總能聽到研究機構、學者對加快房地產稅立法的研究報告和呼籲。但是，房地產稅牽涉面廣，問題複雜、矛盾尖銳，利益衝突在所難免。

眼看高樓平地起，百姓越來越買不起。房地產綁架了中國經濟，這個問題不解決，中國經濟內循環就是死循環。所以，實質的癥結還在中共那裡。而如果開始徵收房地產稅，那就是老百姓的一大劫難。

因為，中國經濟情況不妙，從外資到內資，從宏觀層面到微觀層面，甚至在普遍百姓的日常生活中，人們都有類似的感受。對於經濟衰退人們已經有共識。但是，經濟很可能進一步倒退，外貿出口、投資、消費、房地產等諸多領域都是如此，中國「失落的時代」已經開始。

在這樣的情況下，中共總書記習近平曾提出「百年未有之大變局」這一論斷，或許，也可以說是「百年未有之大風暴」？整個過程將是複雜而又驚心動魄的，也將成為近代經濟史上一個教科書式的事件。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)