中国房屋养老金制度的真相(图)

中国房屋养老金引发民众热议。（图片来源：Adobe stock）

一石激起千层浪，中国房屋养老金引发民众热议，有质疑这是变相的房产税。随着舆论不断发酵，中国住建部表示房屋养老金并不需要老百姓出钱，从土地出让金和政府财政筹集资金。

但是，官方的目的是什么？资金从哪里出？看似百姓爬过了这一坎儿，其实还有一大劫难等着呐，那就是房地产税。

中国房屋养老金的真实目的

先来看看事件发酵的过程：

8月23日，在中国国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国住建部副部长董建国首次详细谈到提到房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。其中引发争议的是房屋养老金，董建国表示，“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”，上海等22个城市正在试点。

一石激起千层浪，在中国的社交媒体微博上，民众议论纷纷。集中质疑房屋养老金是：“加强版房产税来了”，“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度是换个说法的房产税”，“无免征额、见房就收”。

8月26日，中国住建部主管的媒体《建筑杂志社》发布文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度被外界误读。文章表示，试点的重点是政府把公共账户建立起来，这里的公共账户并不需要老百姓出钱。

那么，请注意下面的信息：

官方表示，建立住房养老金制度有利于为老旧小区改造提供更多的资金来源。

上海市房地产科学研究院一份报告显示，目前，中国住宅专项维修资金（以下简称“维修基金”）结余超过1万亿元（人民币，下同），上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。

上海易居房地产研究院此前发布的报告显示，2003年至2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米，而近十年(2013年至2022年)中国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。

这意味着在2003年-2022年的这20年间，新房销售合计201亿平方米，如果50元/平方米来缴纳，总额超过1万亿元。

申请维修基金需要由业委会或者物业公司代为申请，区级住建局和市管理中心审批之后，再通知专户所在银行，将资金划到专户，继而才能使用。

看到这里，读者大概心里有数了。也就是说，20年以内房龄的房子的维修基金已经沉淀了至少1万亿元，官方很难动用。而30年以上房龄的房子想要维护、维修和改造等，没资金。

这就涉及所谓的“老破小”了，“老破小”一般指那些在主城区30-60平方米的老房子，经过房改的房产或是职工房之类的，年代久远，户型简单，没有电梯，没有物业管理，居住密度高，小区环境差，没有停车位等。

一般来说，主城区的老房子大部分都是政府、机关、央企、国企和军队之前建造的房子，以福利分配的方式给公务员、员工和家属使用。后来出现房改，1998年7月3日，中国国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，要求1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行个人购买住房。

于是上述人员以比较的价格买下了房产，这次房屋养老金主要就是针对房改之前的房子，也就是和政府、机关、央企、国企和军队相关的人员，和一般老百姓没什么关系。

以北京为例，笔者之前住的房子是中国水利部的老房子，坐落在白广路（白纸坊到两广路）和两广路（广安门到广渠门，这条路上还有前门）的交界处，隔壁就是鼎鼎大名的牛街。房子走路到两广路需要1分钟，走路到牛街需要2分钟。

房子确实很老，居住条件相比现代的商品房差一些，但是地理位置优越，不得不说那里是个好地方，周边商品房的房价均价在10万元一平方米左右。房子因年代久远，需要改造的话需要不少资金，现在房屋养老金就可以解决问题了。

但是，中国经济下滑、土地出让金和财政等收入下降，钱从哪里来？

中国财政部8月26日发布数据显示，今年1-7月，全国一般公共预算收入同比下降2.6%，国有土地使用权出让收入同比下降22.3%。

房地产税才是百姓的一大劫

在去年4月25日，中国官方宣布，全面实现不动产统一登记。经过十年时间，为房地产税的立法与实施铺平道路。

目前，人们特别关注房地产税的立法和实施。

房产税和房地产税，一字之差，内容却完全不同。房产税：只涉及购买房屋前后涉及的税率，主要包括印花税、契税和营业税等等。只涉及“房产”，意思是它针对的是房屋交易本身。而房地产税本质上其实是一个综合税种，在房产税的基础上扩展的税种。

笔者在此前发布的文章提到，中共政府要想方设法增加税收，最可能增加的就是房地产税，尤其给全国人大常委会扩权之后，修改法律或为新税种立法就方便快捷多了。但是，从法理上和税收理论上来说，房地产税在中国是一个不合理的税种。中国房屋七十年产权并非私有，相当于人们从政府那里“租”来的房子。房地产税的承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优渥的阶层，可以成为中共“剪羊毛”的利器。征收房地产税主要目的是为了增加地方政府财政收入，而不是为了降房价，这也是当局的主要目的。

一般情况下，老百姓对于加税的行为都是持反对意见的，但是，对开征房地产税的支持率比较高，根本原因是在官媒和官方专家的忽悠之下，百姓们把降房价的希望寄托在征收房地产税。特别是在每一次房价暴涨的周期，总能听到研究机构、学者对加快房地产税立法的研究报告和呼吁。但是，房地产税牵涉面广，问题复杂、矛盾尖锐，利益冲突在所难免。

眼看高楼平地起，百姓越来越买不起。房地产绑架了中国经济，这个问题不解决，中国经济内循环就是死循环。所以，实质的症结还在中共那里。而如果开始征收房地产税，那就是老百姓的一大劫难。

因为，中国经济情况不妙，从外资到内资，从宏观层面到微观层面，甚至在普遍百姓的日常生活中，人们都有类似的感受。对于经济衰退人们已经有共识。但是，经济很可能进一步倒退，外贸出口、投资、消费、房地产等诸多领域都是如此，中国“失落的时代”已经开始。

在这样的情况下，中共总书记习近平曾提出“百年未有之大变局”这一论断，或许，也可以说是“百年未有之大风暴”？整个过程将是复杂而又惊心动魄的，也将成为近代经济史上一个教科书式的事件。

(文章仅代表作者个人立场和观点)