【看中國2024年7月22日訊】中國國內今年的房價下跌已經是一個不爭的事實，而且這一現象並非個案，而是普遍存在。儘管各地政府採取了強有力的救市措施，但房價依然呈下跌態勢，這清晰地表明，當前的房地產市場已經步入了一個全新週期：買方市場。
從當前的房價動態趨勢來看，無論某些人是否願意承認，房價下滑已成定局。值得注意的是，雖然全國的平均房價跌幅並不顯著，但在某些特定城市或區域，近年來房價的下跌幅度卻相當可觀。尤其是在那些房價高漲、經濟滯後、產業基礎薄弱以及人口流失嚴重的地區，房價已經失去了原有的支撐。儘管有些城市的開發商仍在努力維持房價，但也有一些情況嚴峻的城市，房價已經大幅下跌。
舉例來說，河北省涿州市，作為環京概念的一部分，是筆者非常熟悉的城市。在過去的幾年裡，涿州的房價經歷了如同過山車般的起伏。雖然涿州只是一個小城市，但其房價和房地產規模卻遠超其城市規模所能承受的範圍，這主要是因為涿州緊鄰北京，屬於環京樓市的一部分。然而，涿州本身的經濟、產業和人口基礎並不足以支撐如此大規模的房地產和如此高昂的房價。顯然，涿州的房產市場主要是面向北京和其他地區的購房者，特別是那些炒房客。
曾經親身經歷了涿州房價飛速上漲的時期，見證了它從七、八千元的價格極在短時間內飆升到2萬元以上的過程，特別是在2016年全國房價普遍上漲的大背景下，涿州的樓市進入了瘋狂期，房價幾乎每天都在刷新記錄。許多北京的購房者看到涿州與北京房價的對比，堅信涿州的房價也能漲到五六萬元一平方米。因此，即使涿州房價突破了2萬元大關，很多人仍然認為房價還有很大的上漲空間。即便在2016年底，涿州出臺了新的樓市調控政策，也無法遏制房價的上漲勢頭。
未曾涉足涿州樓市輝煌時期的人們，恐怕難以想像那幅盛景。當時，房產中介們如同獵手般紛紛湧向高速路口，一旦從北京駛來的車輛映入眼帘，便毫不猶豫地迎上前去，渴望捕捉那每一個潛在購房者的目光。而開發商們更是智謀過人，一套房源，竟能引得數十個中介爭相推銷，現場更是人聲鼎沸，熙熙攘攘，客戶競價激烈。
在那樣的氛圍下，涿州的房價彷彿被一股無形的力量推升，從2016年初的七、八千元/平方米，短短一年間便躍升至2017年的最高價25000元/平方米。這意味著，若你在2016年投資了100萬購置房產，到了2017年6月，其價值已飆升至驚人的300萬元。
筆者有位摯友，身為涿州某房產中介公司的銷售經理，便是這場樓市盛宴的見證者。他不僅在涿州購置了兩套房產，更是親自計算過這兩套房子的增值速度。自2016年初購入以來，這兩套120平方米的房產，平均每月增值高達40至50萬元，換算成日收入，便是驚人的1萬多元。這樣的收益，足以證明當時涿州樓市的火爆程度，房價的飆升速度就是肉眼可見。
然而，正是這樣的繁榮景象，讓許多人忽視了潛在的風險。即便在涿州政府當局出臺了樓市調控政策後，仍有人堅信調控只會加劇房源的稀缺性，從而推動房價繼續上漲。因此，在調控政策出臺後，涿州的房價並未如預期般出現下跌，反而因為北京限購政策的出臺，吸引了更多的購房者湧入涿州，導致房價呈現出更加瘋狂的上漲態勢。
房價節節攀升的浪潮中，涿州終於開始施展其調控政策的鐵腕，一系列諸如限購、限售、限貸等舉措相繼出臺。緊接著，為肅清市場秩序，涿州更是嚴厲打擊了無證開發、非法銷售、虛假廣告、哄抬房價等一系列不法行為。
涿州，這座缺乏足夠人口、經濟與產業支撐的城市，面對如此高昂的房價與樓市規模，顯得力不從心。當投機炒房者被擋在門外，樓市的需求便如同被抽乾了水的河床，瞬間乾涸。於是，在房價衝破2.5萬/平方米的高峰後，涿州樓市如泄洪之水，開始了不可逆的下跌。
自2017年6月起，涿州房價便踏上了漫漫下跌之路。直至2020年末，房價已跌至約1萬元/平方米。此時，許多投資者與購房者紛紛猜測，這或許是抄底的良機，包括筆者的一些朋友也對此躍躍欲試。然而，事實卻證明，這不過是下跌過程中的一個短暫喘息而已。
如今，涿州的新樓盤價格已普遍降至7000元/平方米左右，更有不少特價房源價格逼近6000元/平方米。更令市場擔憂的是，這下跌的趨勢似乎並未有止跌的跡象。隨著限售政策的逐漸放開，二手房市場掛牌量激增，預示著未來涿州房價仍有進一步下探的可能。這一切，都在無聲地訴說著樓市泡沫破滅的殘酷現實。
上面提到的那位朋友，如今仍堅守在涿州的房產市場。他的房源雖已可售，但眼下不僅未能盈利，反而陷入了虧損的漩渦。朋友坦言，涿州的房價已大幅跳水，幾乎回到了2015年的水準。這意味著，即便是那時在涿州購房的投資者，如今也面臨資產縮水的尷尬局面。如果將房貸利息、資金佔用成本、物業費及諸多購房開銷一併計入，這其中的虧損程度，已非輕描淡寫所能形容了。
然而，對於涿州的房產，朋友仍懷有信心。他堅信，隨著涿州與北京高鐵的通車、新高速的建成，以及未來地鐵的規劃中，涿州將逐漸融入北京的通勤圈。他預測，在接下來的十年裡，涿州的房價會重振旗鼓，再現昔日輝煌。
然而，在筆者看來，涿州房價下跌的根源，在於其龐大的樓市規模與人口支撐力的不匹配。此外，涿州缺乏能夠吸引外來人口的產業，甚至其人口還在向外流失。在這樣的背景下，涿州的房價如何能夠逆流而上？目前，涿州的樓市已被眾多炒房者所困，他們所持有的房產需要長時間的消化。因此，涿州的房價尚未見底。倘若沒有強有力的利好政策出臺，其未來的走勢恐怕仍將是向下調整。
管中窺豹，略見一斑。深入剖析涿州房價的起伏，可以洞見，房價飆升背後確實蘊藏著令人矚目的財富增長潛力。然而，當這些資產無法變現時，它們就如同幻影一般，僅僅是賬面上的數字。以筆者的這位朋友為例，當他的兩套房產在鼎盛時期每月增值高達50萬元時，人們無不羨慕他的好運。然而，當這些房產難以脫手，他的喜悅又轉為了深深的無奈。等到限售期滿，房價卻已回落，甚至讓他陷入了不小的財務困境。
此外，唯有在房價下跌的浪潮中，人們才能真切地感受到持有房產的沈重負擔。那些曾經的輝煌與榮耀，在市場的無情洗禮下，會變得如此脆弱不堪。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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